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摘 要

本文主要是对南京市和峰南岸房地产项目在建成时间点的市场价值进行估算，主要内容包括：致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、房地产估价技术报告和相关附图。

该项目位于南京市雨花台区善桥街道岱山NO.2018G30号地块，东至岱山中路，南至岱山北路，西至周村街，北至天保桥路，主要功能为高层住宅、 沿街商业、配套等。项目目前仍处于建设中，预计在2021年9月建成6栋高层住宅和3栋沿街商业建筑。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采取市场比较法和收益法对项目进行估价，最终以简单算术平均数作为估价对象在估价时点时的房地产市场总价值。

关键词：房地产估价 收益法 市场比较法

Evaluation of Real Estate projects on the Hefengnanan in Nanjing

Abstract

This paper mainly estimates the market value of the real estate project in Nanjing called Hefengnanan at the time of completion.The main contents include: Statement to the Client, appraiser statement, valuation assumptions and restrictions, valuation results report, real estate valuation technical report and related drawings.

The project is located in NO.2018G30, Daishan, Shanqiao Street, Yuhuatai District, Nanjing City, Daishan Middle Road in the east, Daishan North Road in the south, Zhoucun Street in the west, Tianbaoqiao Road in the north. The main functions are high-rise residential buildings, street commerce, supporting and so on. The project is still under construction, with six high-rise residential buildings and three commercial buildings along the street expected to be completed in September 2021.

According to the purpose of valuation, following the principle of valuation, and on the basis of careful analysis of the data and the factors affecting the value of the valuation object, the valuers adopt the market comparison method and the income method to evaluate the project. Finally, the total value of the real estate market at the time of valuation is taken as the simple arithmetic average. show the real estate price.

Key Words: Real estate valuation;.Income method.; Market comparison method

房地产估价报告

估价项目名称：南京市雨花台区和峰南岸房地产估价报告

估价委托人：南京善盛房地产开发有限公司

房地产估价机构：南京工业大学

房地产估价人：邓智昊

估价作业日期：2019年3月4日至2019年5月10日

估价报告编号：苏南房估字[2019]第11112号

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 致估价委托人函 1

第二章 估价师声明 3

第三章 估价的假设和限制条件 4

3.1本估价报告结论基于以下假设 4

3.2估价报告使用的限制条件 4

第四章 估 价 结 果 报 告 5

4.1委托方 5

4.2估价方 5

4.3估价对象 5

4.3.1估价对象区位状况 5

4.3.2估价对象实体状况 13

4.3.3估价对象权益状况 14

4.4估价目的 15

4.5估价时点 15

4.6价值定义 15

4.7估价依据 15

4.8估价原则 15

4.9估价方法 16

4.9.1比较法 16

4.9.2收益法 16

4.9.3成本法 16

4.9.4假设开发法 17

4.9.5方法选择 17

4.10估价结果 17

4.11估价人员 18

4.12估价作业日期 18

4.13估价报告应用的有效期 18

第五章 房地产估价技术报告 19

5.1估价对象个别因素分析 19

5.1.1房地产实体状况 19

5.1.2房地产权益状况 20

5.2估价对象区位因素分析 20

5.3市场背景分析 21

5.3.1估价对象所处商圈现状 23

5.3.2估价对象所处商圈未来走势分析 24

5.3.3同类型房地产价值比较 25

5.4最高最佳使用分析 25

5.5估价方法选用 26

5.6测算过程 27

5.6.1市场比较法测算过程 27

5.6.2收益还原法测算过程 47

5.7估价结果的分析与确定 51

5.8估价结果确定 51

5.9评估说明 51

第六章 附件 52

结语 57

参考文献 58

致谢 59

第一章 致估价委托人函

南京善盛房地产开发有限公司：

承蒙贵单位委托，我们对位于南京市雨花台区的和峰南岸房地产项目进行了市场价值评估，所评估的房产总建筑面积为109494.2m²，其中:地上建筑面积为80517.0m²;住宅建筑面积67087.1m²；物业用房及其他配套用房面积1217.3m²，沿街商业建筑面积10995.3m²；地下建筑面积为28977.2m²，机动车位840个。其中，公摊面积为20%，可租售商业面积为7696.71m²，可出售机动车位734个。

估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。

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