中铁南京雨花台区赛虹桥南西营村2017G70房地产价格评估毕业论文
2022-01-21 20:04:24
论文总字数：41092字
摘 要
本文对中铁南京雨花台区赛虹桥南西营村2017G70地块的项目整体在建成时点的市场价值进行估算。该项目位于南京市雨花台区赛虹桥街道，东至凤台南路，南至凤台南路加油站，西至南河，北至兴隆大街，基础设施接入程度为“六通一平”，房地产用途为住宅和住宅配套商业，目前状态为建设中，预计2021年4月建成7栋高层住宅和3栋2层配套商业建筑。经过现场调查，依据法律法规、估价原则和现实房地产市场情况，采用市场法对住宅部分进行估价，采用市场法和收益法对商业部分进行估价，最终以加权算术平均法确定估价对象于估价时点的市场价值，并完成估价报告。
关键词：房地产估价 市场法 收益法
Real Estate Valuation Report of 2017G70 Block of Saihongqiao Street, Yuhuatai District, Nanjing
Abstract
This paper estimates the overall market value of the 2017G70 block of Saihongqiao Nanxiying Village in Nanjing Yuhuatai District of China Railway at the time of its completion. The project is located in Saihongqiao Street, Yuhuatai District, Nanjing City, from east to Fengtai South Road, south to Fengtai South Road Gas Station, West to Nanhe, north to Xinglong Street. The infrastructure access degree is "six links and one level", and the real estate use is residential and residential supporting commerce. At present, the project is under construction. It is expected that 7 high-rise residential buildings and 3 two-storey supporting commercial buildings will be built in April 2021. After on-site investigation, according to laws and regulations, valuation principles and real estate market conditions, the residential part is evaluated by market method, and the residential part is evaluated by cost method and income method. Finally, the market value of the valuated object at the valuation time is determined by weighted arithmetic average method, and then the valuation report is completed.
Key Words: Real Estate Valuation, Market Method, Cost Method
估价项目名称： | 南京中铁赛虹桥项目市场价值评估 | |
估价委托人： | 南京京瑞房地产投资有限公司 | |
房地产估价机构： | 南京工大房地产评估有限责任公司 | |
注册房地产估价师： | 郑易平 | |
估价报告出具日期： | 2019年5月20日 | |
估价报告编号： | 苏**南房估字（2019）***号 |
房地产估价报告
目 录
摘 要 I
Abstract II
第一章 致估价委托人函 1
第二章 注册房地产估价师声明 3
第三章 估价的假设和限制条件 4
第四章 房地产估价结果报告 8
4.1估价委托人 8
4.2房地产估价机构 8
4.3估价目的 8
4.4估价对象 8
4.5价值时点 12
4.6 价值类型 12
4.7估价原则 12
4.8估价依据 13
4.9估价方法 14
4.10估价结果 16
4.11估价人员 16
4.12实地查勘期 16
4.13估价作业日期 16
4.14估价报告应用的有效期 16
第五章 房地产估价技术报告 17
5.1估价对象描述与分析 17
5.2区位状况描述与分析 18
5.3市场背景描述与分析 19
5.4最高最佳使用分析 20
5.5估价方法适用性分析 20
5.6估价测算过程 22
5.7估价结果的确定 52
第六章 附件 53
参考文献 58
第一章 致估价委托人函
致估价委托人函
南京京瑞房地产投资有限公司：
受贵公司委托，我公司对位于南京市雨花台区赛虹桥南西营村地块的房地产项目整体的市场价值进行了估价。
估价目的：为估价委托人了解估价对象建成之后的市场价值提供参考依据。
估价对象：南京京瑞房地产投资有限公司(以下简称“估价委托人”)委托评估的位于南京市雨花台区赛虹桥南西营村地块的房地产整体项目，即建筑面积为96728.9平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为66.69年的二类住宅国有出让建设用地使用权。估价对象详情如下表1-1：
表1-1 估价对象明细表
幢号 | 结构 | 房屋层数 | 计容建筑面积（m2） | 建筑总面积（m2） | 设计用途 | 备注 |
A-1 | 钢混 | 25 | 8432.7 | 8432.7 | 一般住宅 | 其中住宅92129.8平方米，商业3285.9平方米，配套建筑面积41326.7平方米 |
A-2 | 钢混 | 26 | 16225.4 | 18145.6 | 一般住宅 | |
708.8 | 老年公寓 | |||||
748.4 | 其他辅助设施 | |||||
A-3 | 钢混 | 27 | 9103.4 | 9460.3 | 一般住宅 | |
A-4 | 钢混 | 30 | 14257.4 | 14257.4 | 一般住宅 | |
A-5 | 钢混 | 30 | 14257.4 | 14684.8 | 一般住宅 | |
A-6 | 钢混 | 30 | 20372.2 | 21020.4 | 一般住宅 | |
A-7 | 钢混 | 26 | 8772.5 | 8772.5 | 一般住宅 | |
A-8 | 钢混 | 2 | 862 | 862 | 门面房、小商店、其他辅助设施 | |
A-S1 | 钢混 | 1 | 199.7 | 199.7 | 配电房 | |
A-S2 | 钢混 | 2 | 1227.8 | 1227.8 | 门面房、小商店、垃圾站等 | |
A-S3 | 钢混 | 2 | 1561.2 | 1561.2 | 门面房、小商店、住宅物业管理用房、消防设施等 | |
合计 | 96728.9 |
价值时点：2021年4月20日（预计建成时点）
价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。
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