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摘 要

房地产项目可行性研究通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著，可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目决策的重要依据。本文以南京市浦口区御澜府房地产开发项目为研究对象，并对此项目三种规划方案的可行性问题展开研究。

本文在对项目背景和可行性研究意义进行简要说明后，结合国家宏观、微观投资环境和南京市房地产发展现状对项目的市场需求进行了分析，并规划了三种方案。根据三种方案分别计算投资和收入等财务报表，并结合财务评价和敏感性分析、临界点分析等数学方法和模型，确定最佳方案为方案一。

方案一拟建小高层5栋，高层8栋，一梯两户，总户数776户，针对客户以改善性需求居多，少部分为投资性需求。经过财务评价、不确定性分析，该方案切实可行且有一定的抗风险能力。

通过对南京市浦口区御澜府房地产开发项目进行的可行性研究，得出了最优方案和项目可行的结论，并提出了相关的投资建议，为投资者投资决策提供了依据。

关键词：御澜府 房地产开发项目 市场调查 财务评价 可行性研究

The real estate project feasibility study report of Yulanfu

Abstract

Real estate project feasibility study is to ensure that it is technically feasible,the environment allowable,economically reasonable,significant economic benefit.Real estate development feasibility study is an important decision-making steps in the analysis process,also an important basis for important decisions. this paper regards real the estate development of Yulanfu, Pukou District, Nanjing as the research object and investigates the feasibility of three planning schemes.

After a brief description to the background and significance of project, by combining with the national macro, micro investment environment and Nanjing City real estate development status, the market demand for the project is analyzed and three schemes are planned. Investment and income financial statements are calculated according to the three planning schemes and the best scheme is determined by combining the financial evaluation and sensitivity analysis, critical point analysis methods and mathematical models.

The first plan is to build 5 small high-rises, 8 high-rise buildings, 2 households with 1 ladder, and 776 households with a total of 776 households. The majority of customers are demand for improvement, while a small portion is investment demand. After financial evaluation and uncertainty analysis, the plan is feasible and has a certain ability to resist risks.

Through the real estate development of Yulanfu, Pukou District, Nanjing in the feasibility study, the best scheme and conclusion of feasibility is obtained and the paper gives the relevant suggestions which is basis for investment decision.

Key Words: YuLanfu; Real estate project; Market survey; Financial evaluation;

Feasibility study

目 录

摘 要 Ⅰ

Abstract Ⅱ

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目建设情况 5

1.3 项目提出的背景 6

1.4 可行性研究的目的 7

1.5 可行性研究的主要依据 8

1.6 可行性研究的工作步骤 9

第二章 市场调查与预测 10

2.1 投资环境的调查与分析 10

2.1.1 政策环境 10

2.1.2经济环境 12

2.1.3社会自然环境 15

2.2 区域城市规划 17

2.2.1建设规划 17

2.2.2交通规划 18

2.2.3教育规划 18

2.3项目市场状况的调查与分析 19

2.3.1 南京市房地产市场状况 19

2.3.2 浦口区房地产商品房的调查与分析 23

2.4 周边竞争项目的调查分析 26

2.4.1竞争项目概况 26

2.4.2竞争项目具体分析 27

2.4.3项目SWOT分析 39

2.5 目标客户的确定及目标客户的需求分析 40

2.5.1目标市场的确定 40

2.5.2目标客户的特征描述 41

2.5.3目标客户需求分析与房地产产品定位 41

第三章 规划设计方案 44

3.1 项目规划设计要求 44

3.2 项目方案 46

3.2.1 方案一 46

3.2.1 方案二 51

3.2.1 方案三 55

第四章 项目开发经营周期的确定 60

4.1方案一的开发经营周期 60

4.2方案二的开发经营周期 61

4.3方案三的开发经营周期 61

第五章 项目投资估算 63

5.1 投资估算的编制依据 63

5.1.1 投资估算的编制依据 63

5.1.2 投资估算的范围及组成 63

5.2 方案一 投资估算 63

5.2.1 工程费用 63

5.2.2 工程建设其他费用 65

5.2.3 预备费用 69

5.2.4 建设期贷款利息 69

5.3 方案二 投资估算 70

5.3.1 工程费用 70

5.3.2 工程建设其他费用 71

5.3.3 预备费用 76

5.3.4 建设期贷款利息 77

5.4方案三 投资估算 77

5.4.1 工程费用 77

5.4.2 工程建设其他费用 79

5.4.3 预备费用 84

5.4.4 建设期贷款利息 84

第六章 项目收入估算 85

6.1 销售单价的估算 85

6.1.1 高层毛坯住宅销售单价的估算 85

6.1.2 小高层毛坯住宅销售单价的估算 92

6.1.3 机动车停车位使用权价格的估算 99

6.2 方案一的收入估算 99

6.2.1 销售单价 99

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 100

6.2.3 销售比例的确定 100

6.2.4 销售收入与税金 100

6.3 方案二的收入估算 101

6.3.1 销售单价 101

6.3.2 销售面积、机动车停车位的确定 101

6.3.3 销售比例的确定 101

6.3.4 销售收入与税金 102

6.4 方案三的收入估算 102

6.4.1 销售单价 102

6.4.2 销售面积、机动车停车位的确定 102

6.4.3 销售比例的确定 102

6.4.4 销售收入与税金 103

第七章 资金筹措计划 104

7.1 方案一的资金筹措计划 104

7.2 方案二的资金筹措计划 104

7.2 方案三的资金筹措计划 105

第八章 经济评价 107

8.1 财务经济评价 107

8.1.1 方案一财务评价 107

8.1.2 方案二财务评价 111

8.1.3 方案三财务评价 115

8.2 财务评价指标结果比较与分析 119

8.2.1 方案比选 119

8.2.2 综合评价 122

第九章 不确定性分析 123

9.1 单因素敏感性分析 123

9.2 临界点分析 126

第十章 结论 127

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 127

10.1.1 经济评价结果综述 127

10.1.2 不确定性结果综述 127

10.2 优选的开发经营方案简介 128

10.2.1 市场调查与客户需求 128

10.2.2 方案建设内容 129

10.2.3 方案开发经营周期 133

10.2.4 方案销售计划 133

10.2.5 方案融资计划 134

10.2.6 方案财务评价 135

10.2.7 方案风险评价 136

10.3 建议 137

结 语 138

参考文献 140

附录Ⅰ 方案一 141

附录Ⅱ 方案二 142

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