论文总字数：43633字

摘 要

本文估价对象为盐城市滨海县“万锦豪庭一期”中的3栋商业和住宅用途房地产，根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，遵照有关法规、政策及标准，在合理的假设下，采用科学的估价方法，对估价对象在价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，得出了估价结果，完成估价报告。

经过现场勘查，估价对象江苏信锐投资有限公司开发建设的位于盐城市滨海县“万锦豪庭一期”中的8#楼、9#楼、10#楼共3栋商业和住宅用途房地产，财产范围包括总建筑面积12029.04㎡的房屋及其相应分摊的国有建设用地使用权。在本次估价中，根据估价对象的实际情况，采用比较法和成本法，对估价对象在2018年4月10日价值时点的市场价值进行评估，得出估价对象的价值为人民币壹亿零陆佰玖拾万捌仟元整。

关键词：房地产评估 比较法 成本法 市场价值

Market value assessment report of 3 commercial residential real estate in ‘wanjinhaoting phase I’ of binhai county, yancheng city

Abstract

This valuation object as yancheng Wanjinhaoting in binhai county court in a period of 3 building commercial and residential real estate purposes, according to the appraisal purpose, abide by the principles of valuation, according to rigorous appraisal procedures, in accordance with the relevant laws, regulations and policies and standards, under reasonable assumptions, adopting scientific appraisal methods, on the market value of the appraisal object in value point to measure and judge the professional analysis, the appraisal results, to complete the valuation report.

Through on-site investigation, appraisal object sharp letter investment which development and construction in jiangsu is located in yancheng city binhai of 8 #,9 #, 10 # floor, a total of three floor building, commercial and residential use real estate property covers a total construction area of 12029.04 houses and its corresponding allocation of state-owned construction land use rights in the valuation, according to the actual situation of the appraisal object, using the comparison method and cost method, the appraisal object in April 10, 2018 value to evaluate the market value of the point, it is concluded that the value of the appraisal object for RMB 86086600 yuan.

Key Words: Real estate appraisal; Comparison method; Cost method; Market value

目 录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 致估价委托人函 1

第二章 估价师声明 3

第三章 估价假设和限制条件 4

3.1 本次估价的假设前提 4

3.1.1 一般性假设 4

3.1.2 未定事项假设 5

3.1.3 背离事实假设 5

3.1.4 不相一致假设 5

3.1.5 依据不足假设 5

3.2 估价报告使用的限制条件 6

第四章 房地产估价结果报告 7

4.1 估价委托人 7

4.2 房地产估价机构 7

4.3 估价目的 7

4.4 估价对象 7

4.4.1 确定估价对象范围 7

4.4.2 估价对象土地基本情况 10

4.4.3 估价对象建筑物基本状况 11

4.5 价值时点 12

4.6 价值类型 12

4.6.1 价值类型及定义 12

4.6.2 价值内涵 12

4.7 估价原则 12

4.7.1 此次估价遵循的行为原则 12

4.7.2 此次估价遵循的技术原则 13

4.8 估价依据 13

4.8.1 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 13

4.8.2 本次估价采用的有关估价标准 13

4.8.3 其他 13

4.9 估价方法 14

4.10 估价结果 14

4.11 估价人员 15

4.12 实地查勘期 15

4.13 估价作业期 15

第五章 房地产估价技术报告 16

5.1 估价对象描述与分析 16

5.1.1 区位状况描述与分析 16

5.1.2 物状况描述与分析 18

5.1.3 权益状况描述与分析 20

5.2 市场背景描述与分析 21

5.2.1 滨海县经济社会发展概况与简要分析 21

5.2.2 滨海县房地产市场状况 22

5.2.3 当前宏观财税政策的影响分析 23

5.2.4 对滨海县同类房地产市场的分析与判断 23

5.3 估价对象最高最佳利用分析 24

5.3.1 调查及分析利用现状 24

5.3.2 最高最佳利用的分析和选择 24

5.4 估价方法适用性分析 25

5.4.1 比较法 25

5.4.2 收益法 25

5.4.3 成本法 25

5.4.4 假设开发法 25

5.5 估价测算过程 26

5.5.1 比较法估价 26

5.5.2 成本法估价 34

5.6 估价结果确定 52

第六章 附 件 55

6.1 估价对象位置图 55

6.2 估价对象实地查勘情况和相关照片 55

6.3 可比实例位置图和外观图片 57

参考文献 59

致 谢 60

第一章 致估价委托人函

致：中国HR资产管理股份有限公司CC分公司

受贵公司委托，我公司对江苏XR投资有限公司开发建设的位于盐城市滨海县“万锦豪庭一期”中的3栋商住用途房地产进行了市场价值评估。

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