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摘 要

本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论，结合政府相关规划，对南通市“中南世纪花城”项目进行可行性研究，以期有利于房地产项目的合理开发和企业投资的科学决策。

随着经济的的发展，人们对居住环境的要求渐渐提高。不仅要求交通便捷，配套齐全，更加注重居住的环境优美。本项目位于江苏省南通市崇川区，市政府东侧，北临世纪大道，南临崇川路，与南通大学相对，紧邻CBD。本项目建筑面积10多万平米，商业配套完善，拥有幼儿园、农贸市场、银行。 中南世纪花城采用西班牙的建筑风格，小区建筑以岛中湖为主题，有大面积的人工景观湖面和基地周边的自然河流，同时设置人工沙滩、休闲桌椅、垂钓平台等，倾心打造一河三轴和八大主题景观，还有老人儿童活动区和运动场地。

本文的选题有较强的实用性和针对性，对“中南世纪花城”项目的下一步研究和实施提出了指导性的建议，同时对其他类似地产项目的开发决策具有积极的借鉴意义。

关键词：房地产 可行性研究 敏感性分析

The Project Feasibility Study of Nantong city

“Central South Century Flower City”Project

Abstract

According to the real estate development project feasibility study and economic evaluation theory, combining with the relevant government planning, the Project Feasibility Study of Nantong city “Central South Century Flower City”Project, in order to conducive to the development of real estate projects and enterprise investment decision-making.

With the development of economy, people's living environment requirements gradually improved. Not only requires convenient transportation, complete supporting, pay more attention to the beautiful living environment.The project is located in Chongchuan District, Nantong City, Jiangsu Province, east of the city government, north of Century Avenue, south of Chongchuan Road, and Nantong University, close to the CBD.The project construction area of more than 10 million square meters, complete commercial facilities, with kindergartens, farmers market, banks.Central South Century Flower City using Spanish style buildings, residential buildings to the island in the lake as the theme, with artificial landscape lake and surrounding the base area of the natural rivers, and set the artificial beach, leisure chairs, fishing platform, to build a river three axis and eight theme landscape, as well as the elderly and children's activity area sports venues.

This article selected topic has stronger practicability and pertinence,“Central South Century Flower City”project further study and implement instructional. Suggestions were put forward, at the same time for other real estate development decision-making has a positive significance.

Key words:Real estate; Feasibility research; Sensitivity analysis

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1 项目单位情况简介 1

1.2 项目概况 2

1.3 项目提出的背景 3

1.4 可行性研究的目的 3

1.5 可行性研究的主要依据 4

1.6 可行性研究的工作步骤 5

第二章 市场调查与预测 6

2.1 投资环境的调查与分析 6

2.1.1南通市房地产政策分析 6

2.1.2南通市土地市场 8

2.1.3 南通市当前房地产市场运行状况 9

2.1.4区域市场投资环境分析 11

2.1.5 南通市各区域住宅市场调研 12

2.1.6 南通商业部分市场调研 16

2.1.7 周边楼盘调查 19

2.2 房地产市场状况的调查与分析 20

2.2.1宏观房地产市场分析 20

2.2.2宏观房地产环境的发展趋势展望 22

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 24

2.3.1市场定位 24

2.3.2目标客户群定位 24

2.3.3 客户群主力户型需求 25

2.3.4 价格定位 25

第三章 规划设计方案 26

3.1 拟开发项目建筑工程规划设计要点 26

3.2 拟开发项目的规划设计方案 26

3.3 方案一主要经济技术指标 28

3.4 方案二主要经济技术指标 29

3.5 方案三主要经济技术指标 30

第四章 项目开发经营周期的确定 31

第五章 项目投资估算 32

5.1 投资估算（方案一） 32

5.1.1 投资估算依据 32

5.1.2 项目投资、经营费用估算 32

5.1.3 项目总投资估算 36

5.2 投资估算（方案二） 37

5.2.1 投资估算依据 37

5.2.2 项目投资、经营费用估算 37

5.2.3 项目总投资估算 42

5.3投资估算（方案三） 43

5.3.1 投资估算依据 43

5.3.2 项目投资、经营费用估算 43

5.3.3 项目总投资估算 47

第六章 项目收入估算 49

6.1 销售单价的估算 49

6.2 方案一 49

6.2.1可销售面积的确定 49

6.2.2销售计划 49

6.2.3 经营税金及附加 50

6.3 方案二 50

6.3.1可销售面积的确定 50

6.3.2销售计划 50

6.3.3 经营税金及附加 51

6.4 方案三 52

6.4.1可销售面积的确定 52

6.4.2销售计划 52

6.4.3 经营税金及附加 53

第七章 资金筹措计划 54

7.1 方案一资金筹措计划 54

7.2 方案二资金筹措计划 54

7.3 方案三资金筹措计划 54

第八章 经济评价 56

8.1 财务评价（方案一） 56

8.1.1 基本财务报表 56

8.1.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 57

8.2 财务评价 （方案二） 59

8.2.1 基本财务报表 59

8.2.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 60

8.3 财务评价 （方案三） 62

8.3.1 基本财务报表 62

8.3.2 财务评价指标的选择及单方面财务可行性分析 63

8.4 综合评价 65

8.4.1 社会评价 65

8.4.2 环境评价 66

第九章 不确定性分析 69

9.1 敏感性分析 69

9.2 临界点分析 70

第十章 结论 71

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 71

10.2 建议 71

结 语 72

参考文献 73

附表：方案一 74

附表：方案二 82

附表：方案三 90

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