论文总字数：74827字

摘 要

本文首先对房地产的概念、房地产业的简介和中国房地产市场状况进行介绍与分析；然后提出本文所要研究的具体项目——南京江宁区绿城深蓝房地产项目可行性研究。

通过对项目所在地南京市的房地产发展趋势进行分析，以具体项目绿城深蓝为结合点，通过对该住宅小区项目开发所在地块的位置分析、产品定位、开发策略及区域市场预测、成本预测、目标利润分析、风险评价、综合技术经济分析等各方面指标的研究，并在项目的市场调查与分析和项目的经济评价做了大量工作，提供了项目的开发及决策的特点，并给出了项目开发的建议。

本文采取了较多的市场调查与相关住宅小区项目建设的调研与对比，具有一定的代表性和现实意义。

关键词：房地产项目 可行性研究 市场调查 财务评价

The Research on The Feasibility of Greentown Real Blue Project in Jiangning,Nanjing

Abstract

Firstly, the article introduced the concept and the brief introduction of real estate, analyzed the general situation of real estate market in China. Then, we put forward the specific project that we gonna research in the article-The research on the feasibility of Real Blue project in Jiangning,Nanjing.

Through the analysis of development tendency of Nanjing where the project locate and the combination of the Real Blue project. We researched the location, the product positioning, the regional market forecasting, cost forecasting, target profit, risk analysis, comprehensive techno-economic analysis of the project. We also did a lot of work on the market survey and analysis, the economic evaluation of the project. Then we put forward the characteristics of the development and the decision making of the project and finally, we offered some suggestion for the project development.

The article is based on a vast amount of market survey and the comparison of similar real estate project. Therefore, the article is representative and practical to a certain degree.

Key Words: Real estate project; Feasibility study; Market survey; Financial evaluation

目 录

摘 要 I

Abstract II

目 录 III

第一章 概述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.1.1 项目建设单位名称 1

1.1.2 建设单位简介 1

1.2 项目概况 1

1.2.1 项目名称 1

1.2.2 项目地块情况 1

1.2.3 项目建设情况 3

1.3 项目提出的背景 4

1.3.1 项目建设背景 4

1.3.2 项目建设的目的和意义 4

1.4 可行性研究的目的 5

第二章 市场调查与预测 7

2.1 房地产投资环境的调查与分析 7

2.1.1 国家宏观投资环境的调查与分析 7

2.1.2 南京2016年度经济状况 10

2.2 房地产市场状况的调查与预测 11

2.2.1 居住房地产供求状况与预测 11

2.2.2 类似房地产商品价格的调查与分析 12

2.2.3 项目周边房地产竞争情况 14

2.2.4 项目周边环境 16

2.2.5 类似房地产项目投资费用的调查分析 17

2.2.6 类似房地产项目开发经营周期的调查与分析 17

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 18

2.3.1 目标客户 18

2.3.2 客户需求分析 18

第三章 规划设计方案 19

3.1 项目规划设计要求 19

3.2 项目方案 19

3.2.1 方案一 19

3.2.2 方案二 21

3.2.3 方案三 23

第四章 项目开发经营周期 25

第五章 项目投资、运营费用估算 27

5.1 方案一项目投资、运营费用估算 27

5.1.1 土地费用 27

5.1.2 前期工程费 27

5.1.3 基础设施建设费 27

5.1.4 建筑安装工程费 28

5.1.5 公共配套设施建设费 28

5.1.6 开发间接费用 29

5.1.7 管理费用 29

5.1.8 财务费用 29

5.1.9 销售费用 29

5.1.10 开发期税费 29

5.1.11 其他费用 30

5.1.12 不可预见费 31

5.1.13 经营资金 31

5.2 方案二项目投资、运营费用估算 31

5.2.1 土地费用 31

5.2.2 前期工程费 31

5.2.3 基础设施建设费 32

5.2.4 建筑安装工程费 32

5.2.5 公共配套设施建设费 32

5.2.6 开发间接费用 33

5.2.7 管理费用 33

5.2.8 财务费用 33

5.2.9 销售费用 33

5.2.10 开发期税费 33

5.2.11 其他费用 34

5.2.12 不可预见费 35

5.2.13 经营资金 35

5.3 方案三项目投资、运营费用估算 35

5.3.1 土地费用 35

5.3.2 前期工程费 35

5.3.3 基础设施建设费 36

5.3.4 建筑安装工程费 36

5.3.5 公共配套设施建设费 37

5.3.6 开发间接费用 37

5.3.7 管理费用 37

5.3.8 财务费用 37

5.3.9 销售费用 37

5.3.10 开发期税费 38

5.3.11 其他费用 38

5.3.12 不可预见费 39

5.3.13 经营资金 39

第六章 项目收入估算 41

6.1 销售单价的估算 41

6.1.1 高层住宅销售单价的估算 41

6.1.2 小高层住宅销售单价的估算 45

6.1.3 机动车停车位使用权价格的估算 48

6.2 方案一的收入估算 49

6.2.1 销售单价 49

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 49

6.2.3 销售比例的确定 49

6.2.4 销售收入与经营税金 49

6.3 方案二的收入估算 49

6.2.1 销售单价 49

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 49

6.2.3 销售比例的确定 50

6.2.4 销售收入与经营税金 50

6.4 方案三的收入估算 50

6.2.1 销售单价 50

6.2.2 销售面积、机动车停车位的确定 50

6.2.3 销售比例的确定 50

6.2.4 销售收入与经营税金 50

第七章 资金筹措计划 51

7.1 方案一的资金筹措计划 51

7.2 方案二的资金筹措计划 51

7.3 方案三的资金筹措计划 52

第八章 经济评价 53

8.1 财务经济评价 53

8.1.1 方案一财务评价 53

8.1.2 方案二财务评价 56

8.1.3 方案三财务评价 58

8.1.4 方案比选 61

8.2 综合评价 63

第九章 不确定性分析 65

9.1 敏感性分析 65

9.2 临界点分析 68

第十章 结论 69

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 69

10.1.1 经济评价结果综述 69

10.1.2 不确定性结果综述 70

10.2 优选的开发经营方案简介 70

10.2.1 市场调查与客户需求 70

10.2.2 方案建设内容 71

10.2.3 方案开发经营周期 72

10.2.4 方案销售计划 72

10.2.5 方案融资计划 73

10.2.6 方案财务评价 73

10.2.7 方案风险评价 74

10.3 建议 74

结 语 75

参考文献 77

附 录 79

附录Ⅰ 方案一相关经济评价表 79

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