论文总字数：38556字

摘 要

可行性研究是一个项目的立项之本，对一个项目的开发起了关键作用，在如今社会上越来越受到人们的重视。

本设计首先阐述了房地产项目可行性研究的概念和意义，然后对南京凤凰大厦的背景和研究重点进行了概述； 然后又进行了市场调查，对全国、南京、浦口的房地产状况进行深入了解，并且对未来做出了预测，以便为所提出的方案提供理论依据。根据房地产市场的情况和本项目的特点共提出三个设计方案分别是建设以居住为住的多层住宅小区，以居住为主的高层电梯公寓，带有商业区的以居住为主的高层电梯公寓。然后对三个方案进行评估,选出其中的最优方案。评估主要是以经济指标为依据，并将三个方案置于同一个经营周期内，进行各个方面的评估，做到客观公正。报告对其投资和收入进行了估算，并提出了资金筹措计划。可谓是尽力做到完善，做出最科学严谨的评估。最后经过对其经济评价和不确定风险分析得出第三套方案为最佳方案，并提出自己对建设规划的建议。

关键词：可行性研究报告 市场调查 不确定分析 经济评价

The project feasibility study for Phoenix Mansion

Abstract

The project feasibility study is the foundation of the project. It plays a key role to the development of a project, it’s be attented by people in today.

This design first expounds the concept of the project feasibility study and significance, then sketch out the background and the research focus of the Phoenix Mansion. Then we make a market survey to the country, nanjing and pukou, and made a forecasting to the future, to provide the theory basis for the plan. According to the situation of the market and the feature of this project, I raise three plans, to build a village that most to live and have the multilayer residence, or a village that is High-rise apartment with the elevator, or to build a village there is High-rise apartment with the elevator and have sowntown. Then assess the three plans , to find the optimal solution. Assessment is mainly based on economic indicators, And three schemes in the same operating cycle, Assess from several aspects, in orde to be objective. Report make a estimate to invest and income, And put forward financing plan ,try to make it perfect, make the most rigorous scientific evaluation. Finally through with its economic uncertainty risk evaluation and analysis of the scheme for the optimal scheme, and put up some Suggestions on the construction plan.

Key Words: The feasibility study report； Market survey；Uncertainty analysis；Economic evaluation

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 概 述 1

1.1 建设单位情况简介 1

1.2 项目概况 1

1.3 项目提出的背景 2

1.4 可行性研究的目的 3

1.5 可行性研究的主要依据 3

1.6 可行性研究的工作步骤 4

第二章 市场调查与预测 5

2.1 投资环境的调查与分析 5

2.2 房地产市场状况的调查与分析 6

2.2.1 南京历年整体土地成交情况 6

2.2.2 江北历年整体土地成交情况 7

2.2.3 南京市场供销情况 8

2.2.4 江北市场供销情况 9

2.3 目标客户的确定及目标客户的需求分析 10

2.3.1 南京江北地理概况 10

2.3.2 浦口房地产市场发展简介 10

2.3.3 浦口区交通概况 11

2.3.3 经济发展与规划 12

2.3.4 本项目的目标客户确定及目标客户需求分析 13

第三章 规划设计方案 14

3.1 项目规划设计要求 14

3.2 三类规划设计方案简述 14

3.3 主要技术经济指标 17

第四章 项目开发经营周期确定 18

4.1 项目名称 18

第五章 项目投资估算 19

5.1 方案一的项目投资、运营费用估算 19

5.2 方案二的项目投资、运营费用估算 21

5.3 方案三的项目投资、运营费用估算 24

第六章 项目收入估算 27

6.1 方案一的项目收入估算 27

6.2 方案二的项目收入估算 29

6.3 方案三的项目收入估算 30

第七章 资金筹措计划 32

7.1 方案一的资金筹措计划 32

7.2 方案二的资金筹措计划 32

7.3 方案三的资金筹措计划 32

第八章 经济评价 34

8.1 财务评价 34

8.1.1 方案一的财务评价 34

8.1.2 方案二的财务评价 37

8.1.3 方案三的财务评价 39

8.2 综合评价 42

第九章 不确定性分析 43

9.1 敏感性分析 43

9.2 临界点分析 44

第十章 结论 45

10.1 经济评价与不确定性分析的结果综述 45

10.2 优选的开发经营方案简介 45

10.3 建议 46

参考文献 47

致 谢 48

第一章 概 述

1.1 建设单位情况简介

江苏凤凰房地产开发有限公司位于江苏省南京市建邺区江东中路211号，成立日期2004年2月11日，主要经营房地产开发（依法须经批准的项目，经相关 后方可开展经营活动），注册资本1000万元人民币，公司在蓬勃发展的历程中不断探索进取，努力提升技术水准、管理水平，同时注重业务拓展，努力建立与客户的良好沟通。严格的质量管理是企业在激烈的市场竞争条件下生存立足与发展壮大的决定因素。公司始终贯彻“以人为本，客户至上”的管理理念。迎着新世纪的晨曦，我们自豪、自信、自强、团结一体紧紧把握时代脉搏，追赶世界潮流。

1.2 项目概况

1.2.1项目名称

南京市浦口区凤凰大厦

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