论文总字数：23251字

摘 要

本次毕业设计针对的是南京高淳区滨湖新城征迁项目，主要为集体土地上的宅基地住房，本次所学习编制的房地产评估报告，目的在于为当地政府制定拆迁补偿方案提供价值依据。本评估报告主要从估价对象的个别因素、区域因素以及估价方法的选择等几方面进行设计。由于此次评估的是农村集体土地上的房地产，我们应当选择适合评估对象的估价方法，充分考虑其市场价值的各影响因素。房地产作为国民经济框架中的重要参与因素，其价值在抵押、征迁等各个环节中流转，因此，对房地产市场价值的准确评估具有重要的研究意义。房地产评估报告从专业技术层面，对估价对象在估价时点的市场价值进行充分分析。在评估环节中，我们应当遵循公平、公正原则，促进房地产拆迁行业的健康、平稳发展。

关键词: 房地产评估 征迁 集体土地

The Real Estate Appraisal Report of Nanjing Gaochun Lakeside Newtown Demolition Project

Abstract

The graduation design aims at Nanjing Gaochun lakeside newtown demolition project ,the concrete housing demolition project of Rural Usufructuary of land for building. The estate appraisal report prepared by me aims at providing the value basis for the local government to develop compensation scheme. This report take individual factors, regional factors and other aspects of appraisal object into consideration to design. Because the appraisal object is real estate on the rural collective land, we should select appropriate evaluation method and fully considerate all the factors of the market value of appraisal. As an important participation factor in the framework of the national economy, the value of the real estate moves in the chain of mortgage loan、house demolition and so on. Therefore，accurate evaluation of the value will make a significant sense to the real estate market. Appraisal report of the real estate, basing on the professional and technical level, fully analyses the market value of the appraisal object on appraisal point. In the chain of evaluation, we shall follow the principle of fairness and justice to promote the healthy and steady development of real estate demolition industry.

Key words: Real estate appraisal; Demolition; Collective land

目录

摘要 I

Abstract II

第一章 致委托方函 1

第二章 估价师声明 2

第三章 估价的假设和限制条件 3

3.1估价假设条件 3

3.2估价限制条件 3

第四章 估价结果报告 4

4.1委托估价方 4

4.2受托估价方 4

4.3估价对象现状 4

4.3.1估价对象范围 4

4.3.2估价对象权益状况 4

4.3.3估价对象实物状况 5

4.3.4估价对象区域状况 5

4.4估价目的 6

4.5估价时点 7

4.6价值定义 7

4.7估价依据 7

4.8估价原则 8

4.8.1合法原则 8

4.8.2最高最佳使用原则 8

4.8.3替代原则 8

4.8.4估价时点原则 8

4.8.5谨慎原则 8

4.9估价方法 8

4.10估价结果 9

4.11估价人员 10

表4-2 注册房地产估价师 10

4.12估价作业日期 10

4.13估价报告应用的有效期 10

第五章 估价技术报告 11

5.1个别因素分析 11

5.1.1估价对象土地状况 11

5.1.2估价对象房地产状况 11

5.2区域因素分析 13

5.2.1区域概况 13

5.2.2社会经济状况 13

5.2.3交通状况 14

5.2.4基础设施条件 14

5.2.5环境质量 14

5.2.6公用设施状况 15

5.2.7城市规划限制 15

5.2.8自然灾害影响 15

5.2.9相邻区域土地利用情况 15

5.3房地产市场分析 15

5.3.1宅基地过去及目前发展情况 15

5.3.2宅基地未来发展趋势 16

5.4最高最佳使用分析 16

5.5估价方法选用 17

5.6估价测算过程 18

5.6.1建筑物评估值 18

5.6.2土地价格 20

5.7估价结果确定 28

5.7.1建筑物价值 28

5.7.2地价的确定 28

5.7.3估价的结果 28

第六章 附件 29

6.1估价对象位置图 29

6.2建筑平面图 29

6.3土地形状图（拆迁红线图） 29

6.4外观及内部照片 29

6.5评估分户汇总表 29

6.6部分村民房屋拆迁房屋室内装修及附属物补偿金额表 29

小结 30

参考文献 31

致谢 32

第一章 致委托方函

高淳区淳溪镇人民政府：

江苏省金宏业土地房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，对贵方负责实施拆迁的高淳区淳溪镇双进村滨湖新城拆迁项目进行了拆迁补偿评估（具体结果详见评估分户汇总表），经委托方确认本次拆迁项目涉及建筑物总面积73670.35平方米，涉及土地面积85亩。

依照国家、省、市、县关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《高淳区征地房屋拆迁补偿安置办法》高政规发（2011）4号文件及其它相关规定的拆迁补偿标准和要求，我方展开该项目的评估工作，在认真分析贵方提交的资料基础上结合现场实地勘察，按照房地产评估程序和规范，按照政府规定的拆迁补偿标准，认真谨慎地完成本次评估工作。现按委托协议的约定，我方将本次评估结果《高淳区淳溪镇双进村滨湖新城拆迁项目补偿评估报告》（苏金宏业高拆宇（2015）第012号）呈交贵方。经我方评估确认，贵方委托估价的待征迁房屋及土地（含室内装修及附属物等），在2015年3月1日的补偿金额总值为人民币10,800.83万元，各被拆迁人的拆迁补偿金额详见本报告之后的附件（评估分户汇总表）。

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