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摘 要

房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施。在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击囤地行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。随着住宅投资的增大、住宅建设的增加，是否会出现新的空置?市场的供应量应为多大为佳?市场需求量有多大?以及投资房地产会产生多大的市场风险?正在成为房地产界关注的新问题。因此，针对南京市房地产市场供给需求特征以及风险问题，研究房地产市场分析、风险预测和投资机会选择问题，无论对房地产投资者还是对国民经济健康发展都具重要的理论意义和实用价值。

关键词：房地产开发项目 市场分析 投资机会

The Nanjing’s real estate market analysis and forecasting and investment opportunities in select

ABSTRACT

Real estate is an important sector of the national economy, which is directly related to the rise and fall of the rise and fall of the national economy. The real estate industry is the pillar industry of China's national economic development, to ensure the healthy and stable development of the real estate industry will not only help our country weather the economic crisis, but also an important measure to prevent inflation. In this period of economic recovery, the national real estate market will be structural optimization, including support for the development of affordable housing, to curb speculation, scientific calculations land targets, strictly regulate land reserves against hoarding behavior in order to achieve the real estate market harmonious and stable development. With the increase in residential investment, increased housing construction, whether there will be a new vacancy? Supply market should be much better? Market demand much?, And investment real estate market will have much risk? Problem is becoming a new real estate sector is concerned. Therefore, the real estate market supply and demand characteristics of Nanjing risks, the real estate market research analysis, risk prediction and selection of investment opportunities, both for real estate investors are still on the healthy development of the national economy with important theoretical and practical value.

Key Words：Real estate development projects; Market Analysis; investment opportunities

目录

摘 要 I

ABSTRACT II

第一章 绪论 1

1.1 研究的背景及意义 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国外研究状况 2

1.2.2 国内研究状况 3

1.3 研究内容及思路 4

第二章 南京市房地产市场分析 6

2.1 房地产供给分析 6

2.1.1 南京市土地供给 6

2.1.2 南京市住宅市场供给 9

2.2 房地产需求分析 12

2.2.1 土地需求 12

2.2.2 住宅需求 13

2.2.3 南京市住宅市场需求现状分析 14

2.3 房地产均衡分析 15

2.3.1 土地市场供求均衡 15

2.3.2 住宅市场供求均衡 15

2.3.3 南京市住宅市场供求均衡分析 15

第三章 南京市房地产市场预测 17

3.1 市场预测 17

3.1.1 房地产市场预测的意义与种类 17

3.1.2 市场预测的方法 17

3.1.3 影响因素及其分析 19

3.1.4 影响因素因果分析 20

3.2 对南京市房地产市场的预测 21

第四章 南京市房地产市场风险分析 23

4.1 风险分析 23

4.1.1 风险因素的确定 23

4.1.2 风险因素的分析 24

4.1.3 风险内容及主要防范措施 25

4.2 南京市房地产市场存在的机遇与风险 26

第五章 南京市房地产市场投资机会选择研究 28

5.1 生命周期与房地产开发项目投资机会决策内容 28

5.1.1 房地产投资的生命周期 28

5.1.2 房地产开发项目投资机会决策内容 29

5.2 房地产投资特征与房地产开发项目投资机会决策 31

5.3 决策环境 31

5.4决策目标 32

5.5 南京市在房地产投资方面具有的优势 33

5.6 对浦口区、江宁区、雨花台区房地产市场投资机会选择的研究 34

5.6.1 对浦口区投资机会选择的研究 34

5.6.2 对江宁区投资机会选择的研究 37

5.6.3 对雨花台区投资机会选择的研究 37

结语 40

致谢 41

参考文献 42

第一章 绪论

1.1 研究的背景及意义

我国房地产市场的发展起步晚，开始于改革开放后的19世纪中期。自改革开放以来，我们可以把房地产市场的发展分为四个阶段。

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978年-1991年）。1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市开始售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总方案。

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