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摘 要

房地产开发项目投资额巨大、建设周期长、面临的不确定因素多，因此存在着很高的投资风险。随着建筑行业的逐步规范，竞争会日益激烈，这将会导致投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在建设项目的决策阶段，为避免项目投资的盲目性，越来越多的投资者把对项目的可行性研究作为投资决策的重要依据。

南京羊山湖公馆房地产可行性研究主要包括以下内容：首先，对南京市房地产市场宏观与微观环境、项目周边环境以及竞争项目情况进行市场调研。其次，对本项目的目标市场进行定位，对目标客户需求进行分析。第三，提出了三种规划设计方案，确定了三个方案的开发和经营周期。第四，对三个方案进行投资和收入估算，制定资金筹措计划，进行项目财务评价和不确定性分析，选出最优方案，并给出了项目风险管理的建议。

关键词：房地产开发 市场调研 规划设计方案 财务评价

The NanJing Sheep Lake Mansion Real Estate Development

Project feasibility study report

Abstract

Because of real estate development project with high investment risk, real estate development project is now the huge investment, long construction period, the impact of factors. With the development of the construction industry gradually standardize the competition will be increasingly fierce, this will result in fewer investors depend on good luck to obtain a successful investment opportunity. Therefore in the construction project decision-making stage, in order to avoid the blindness of the project investment, more and more investors of the feasibility study of the project as an important basis for investment decisions. 

The project through market research, analysis of the Nanjing City real estate macro and micro environment, the report conducted the project's market positioning and Proposed three planning and design, determined the project development and management cycle. Through the financing of investment in the project, revenue estimates and funding planning, conduct the project financial evaluation and uncertainty analysis, selects the best program and gives the recommendations of the project risk management.

Keywords: Real estate development; Market research; Planning and design programs; Economic evaluation

目 录

摘要………………………………………………………………………………………………I

Abstract II

第一章 概述 1

1.1建设单位情况简介 1

1.2项目概况 1

1.2.1项目名称 1

1.2.2项目地块情况 1

1.2.3开发项目主要建设内容 2

1.3项目提出的背景 3

1.4可行性研究的目的 3

1.5可行性研究的主要依据 4

1.6可行性研究的工作步骤 4

第二章 市场分析调查与预测 5

2.1投资环境的调查与分析 5

2.1.1经济环境 5

2.1.2政策环境 5

2.1.3地理环境 6

2.1.4区域综合环境 6

2.2 房地产市场状况的调查与分析 8

2.2.1土地市场 8

2.2.2普通商品住宅市场 8

2.2.3市场预测 8

2.3周边竞争项目分析 9

2.3.1竞争项目分布 9

2.3.2竞争项目分析 9

2.4 目标客户的确定及目标客户的需求分析 14

2.4.1目标客户的确定 14

2.4.2目标客户的需求分析 14

第三章 规划设计方案 16

3.1规划设计要求 16

3.2 规划设计方案 17

3.2.1方案一 17

3.2.2方案二 18

3.2.3方案三 20

第四章 项目开发经营周期的确定 22

4.1方案一 22

4.2方案二 22

4.3方案三 23

第五章 项目投资估算 25

5.1方案一项目投资估算 25

5.1.1土地费用 25

5.1.2前期工程费 25

5.1.3基础设施建设费 26

5.1.4建筑安装工程费 26

5.1.5公共配套设施建设费 26

5.1.6管理费 27

5.1.7基本预备费 27

5.1.8涨价预备费 27

5.1.9财务费用 27

5.1.10开发期税费 28

5.2方案二项目投资估算 28

5.2.1土地费用 28

5.2.2前期工程费 28

5.2.3基础设施建设费 29

5.2.4建筑安装工程费 30

5.2.5公共配套设施建设费 30

5.2.6管理费 30

5.2.7基本预备费 30

5.2.8涨价预备费 31

5.2.9财务费用 31

5.2.10开发期税费 31

5.3方案三项目投资估算 32

5.3.1土地费用 32

5.3.2前期工程费 32

5.3.3基础设施建设费 32

5.3.4建筑安装工程费 33

5.3.5公共配套设施建设费 33

5.3.6管理费 34

5.3.7基本预备费 34

5.3.8涨价预备费 34

5.3.9财务费用 34

5.3.10开发期税费 34

第六章 项目收入估算 36

6.1销售单价的估算 36

6.1.1住宅销售单价的估算 36

6.1.2地下停车位使用权价格估算 38

6.2方案一 38

6.2.1销售单价 38

6.2.2销售面积的确定 38

6.2.3销售计划 38

6.2.4经营税金及附加 39

6.3方案二 39

6.3.1销售单价 39

6.3.2销售面积的确定 39

6.3.3销售计划 39

6.3.4经营税金及附加 39

6.4方案三 40

6.4.1销售单价 40

6.4.2销售面积的确定 40

6.4.3销售计划 40

6.4.4经营税金及附加 40

第七章 资金筹措计划 41

7.1方案一的资金筹措计划 41

7.2方案二的资金筹措计划 41

7.3方案三的资金筹措计划 41

第八章 经济评价 43

8.1方案一财务评价 43

8.1.1基本财务报表 43

8.1.2财务赢利能力指标的计算与分析 44

8.2方案二财务评价 47

8.2.1基本财务报表 47

8.2.2财务赢利能力指标的计算与分析 47

8.3方案三财务评价 50

8.3.1基本财务报表 50

8.3.2财务赢利能力指标的计算与分析 51

8.4三方案比较及最优方案的确定 54

8.5综合评价 55

8.5.1项目对所在行业及关联产业的影响 55

8.5.2项目对区域经济影响分析 55

第九章 不确定性分析 57

9.1敏感性分析 57

9.2临界点分析 59

第十章 结论 60

10.1经济评价与不确定性分析的结果综述 60

10.1.1投资可行性分析 60

10.1.2投资风险分析 60

10.2优选的开发经营方案简介 60

10.2.1 建筑规划 60

10.2.2 建设经营计划 62

10.3建议 63

结语 64

参考文献 65

附录 66

致谢 67

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