论文总字数：34055字

摘 要

随着房地产行业的快速发展，与之紧密联系的物业管理行业也在不断的进步。现代社会的居民对小区生活的品质要求、对小区的物业管理的服务要求都有了不一样的标准。也正是因为对物业管理的有着更高的要求，才会促使这个行业在不断的进步。不仅出现了新型的物业管理模式，而且物业管理涉及到的范围也得到了扩大。这都是根据现代居民的不同需求而提供的新型物业服务。

我通过对地块周边的竞争楼盘、竞争产品、竞争对手等方面进行了SWOT的分析，对清水潭节制闸地块的物业管理进行了设计。

关键词：物业管理； 物业服务；SWOT分析

The property management plan of “Qingshuitang sluice gate”

Abstract

With the rapid development of the real estate industry, the property management industry closely linked with it is also making continuous progress. Residents of modern society have different standards for the quality requirements of community life and the service requirements for property management in the community. It is precisely because of the higher requirements for property management that this industry will continue to make progress. Not only has a new type of property management model emerged, but the scope of property management has also expanded. This is a new type of property service based on the different needs of modern residents.

I conducted SWOT analysis on competitive real estate, competitive products, competitors and other aspects around the plot, and designed the property management of the Qingshuitan control gate block.

Keywords: property management; property services; SWOT analysis

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 毕业设计综述

1.1 课前准备 1

1.2 项目调研 1

1.2.1 公司简介 1

1.2.2 地块介绍 1

1.2.3 竞争楼盘 2

1.2.4 竞争产品 4

1.2.5 竞争对手 5

1.2.6 消费者需求 6

1.3 结果分析 7

1.3.1 SWOT分析 7

1.3.2 确定物业管理模式 8

第二部分 清水塘节制闸地块物业管理方案

第1章 企业服务理念 9

1.1 企业概述 9

1.2 物业服务理念 9

1.2.1 顾客至上，急人所急 9

1.2.2 诚信守诺 9

1.2.3 注重沟通 10

1.2.4 细节决定成败 10

第2章 职员配备、培训、管理 11

2.1 物业管理人员分配 11

2.2 职员培训内容 12

2.3 岗位职责 13

第3章 物业档案管理 16

3.1 物业接管、运行记录档案 16

3.2 物业维修记录档案 16

3.3 物业服务记录档案 17

3.4 物业管理公司行政管理档案 17

第4章 物业管理内容 18

4.1 房屋及设施管理 18

4.2 小区环境（包括绿化）管理 18

4.3 消防管理 20

4.4 地上地下停车位及交通管理 21

4.5 公共服务管理 21

4.6 专项服务管理 22

4.7 社区文化建设 22

4.8 业主投诉处理流程 25

第5章 物业费用预算 26

5.1 人工费 26

5.2 行政办公费 26

5.3 公共设施维护费 27

5.4 支出费预测表 27

5.5 收入预测表 27

第6章 突发事故应急预案 28

6.1 突发事件总处理流程图： 28

6.2 安全类突发事件处理流程 29

6.3 火警、火灾事件发生处理流程 29

6.4 设施设备类突发事件处理流程 29

6.5 易燃气体泄漏突发事件处理流程 30

第三部分 科技小论文

一、什么是物业管理 32

二、五种物业管理模式 32

三、关于养老公寓物业管理案例分析 33

四、中国养老类型分析 34

五、天虹广场颐养公寓物业管理问题思考 36

六、关于物业管理社区文化的思考 37

七、结语 38

致 谢 40

参考文献 41

附 录 42

第一部分

毕业设计综述

毕业设计综述

课前准备

以四个人为以小组，小组分别有以下五个不同方向的课题：市场调查、定位设计、财务评价、市场营销和物业管理。由小组四人共同完成市场调查，在得到市场调查的基础上依次开展定位设计、财务评价等工作。所以在课题开始的第一周小组四人分头查找关于自己课题的资料，以便更好确定市场调查的内容。我来到学校的图书馆来查询有关于物业管理的书籍，不仅查找了邓小鹏老师给定的文献书籍之外，我还借阅了：《物业管理风险防范与服务案例》、《现代房地产物业管理》等书籍。查阅了相关书籍和文献之后，对物业管理课题有了进一步的了解。在各自对自己的课题进行了解之后，经过小组会议的讨论，交流意见想法的过程中发现在开始课题之前，需要制定一份问卷调查和实际地块踩盘来对地位设计课题收集资料，所以成员们决定即日踩盘。

项目调研

在课题的前期准备时，我们小组进行了市场调研。主要对该地块的承包公司，周边环境、地块踩盘、消费者的需求等内容展开了调研。

公司简介

中冶置业集团物业服务有限公司南京分公司成立于2017年11月17日，注册资本为3000万人民币，具有国家物业管理企业一级资质，是中冶置业集团有限公司的子公司。其公司的经营范围包括：房地产开发经营、商品房销售、租赁、工程施工、物业管理。中国的城市住宅在以“质量提升”为新一轮的发展理念，同时符合中央城市工作会议中突出强调的“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展思想。因此，南京中冶名淮房地产开发有限公司一直以“以人为本，集约高效，不断改善，业主满意”为企业理念，组建了一支具有物业管理资质要求的高素质的人才队伍。

地块介绍

为了更加了解该地块周边的地理环境与人文环境，小组成员们选择进行了实地勘察。来到秦淮区清水塘节制闸地块，该地块位于秦淮区秦虹街道，该小区东至规划道路，南至规划长乐东路，西至节制闸路小区，北至枫丹花园小区和小西湖小学分校。该地块与马路主道路的距离很近，我们小组到达地块的时间大概是下午1点半左右，车道上的车流量并不多，所以马路边的噪声没有很大，但是并不确定其他时段的噪声情况如何。该地块正对面就是秦淮河，由于当时秦淮河正处于水环境治理的施工过程当中， 导致该小区周边的扬尘有些严重。沿着节制闸路跨过秦淮河向南直走，就能到达龙蟠花苑小区。

A地块经济指标:规划用地性质为二类居住用地R21 ,用地面积约6735平方米,容积率为1.01≤Far≤13 ,建筑高度≤35米,建筑密度≤28%，绿地率≥30%。现方案总建筑面积为11955.81平方米,其中地上面积为8755.81平方米,主要功能为住宅及配套用房;地下总建筑面积约3200平方米，主要功能为地下车库及人防地下室,为一层地下室。配建机动车停车位48个。

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