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摘 要

Abstract II

第一章 引言 6

1.1南京星智达房地产开发公司简介 6

概况 6

1.2组织结构及管理体系 6

（1） 项目法人 6

（2） 项目股东 6

1.3宏观市场环境分析 6

1.31南京市宏观经济环境分析 6

1.3.2产业政策对房地产市场的影响 7

第二章 区域市场分析 8

2.1区域环境分析 8

2.2区域产品特征分析 8

2.3产品指标 9

2.4．产品定位 10

2.4.1目标客户定位： 10

2.4.2产品设计定位 10

2.5项目swot分析 11

第三章 房地产开发项目财务评价 12

3.1财务评价的意义 12

3.2建设项目总投资 12

3.3项目现金流量分析 13

（1）本期现金从何而来 14

（2）本期的现金用向何方 14

（3）现金余额发生了什么变化 14

3.4投资阶段分析 14

第四章．项目开发建设方案分析 16

4.1方案A 16

4.2方案B 16

4.3方案C 16

4.3.1资金筹措 16

4.3.2投资花费 16

4.3.3销售计划 17

4.3.4利润分析表 18

4.3.5利润表 18

4.3.6现金流入分析 19

4.3.7财务内部收益率（FIRR) 19

4.4方案D 20

4.4.1资金筹措 20

4.4.2投资花费 21

4.4.3销售计划表 22

4.4.4利润分析表 22

4.4.5利润率分析 23

4.4.6现金流量表 23

第五章 房地产企业风险分析 25

5.1风险分析 26

5.2外部风险  26

5.3内部风险 27

5.4房地产企业风险评价研究  27

结论 28

致谢 29

参考文献 31

心得感想 32

所在课题工作内容描述

首先先打开老师的课题后，我首先去网上寻找玄武区的 G101地块相关信息，我在政府网上找到了 G101的相关信息，知道了这块地被常州星河以172000万元的最高竞拍价竞拍到了，可是我在规划局的网站上看到的开发公司是一家叫做南京星智达房地产公司开发的，后来在天眼查上面查到常州星河和南京星智达房地产公司都是隶属于深圳星河控股集团的，看了之后才知道有钱人真会玩，在知道了他的一些基础信息后我就头大了，因为我从来没有写过论文，也不知道论文怎么写，就去知网上看看什么叫论文，说实话我并不知道知网是什么，还是因为瞿天林我才知道知网是看论文的，在冲了一百元大洋后，我下载了三篇论文，我大致浏览了一下。还是一头雾水，我就想不管什么论文了，我就先假设我是这个房地产开发公司的老板，我要开发这块地，到底挣不挣钱，怎样能挣钱，怎样多赚钱。

我从这片土地的位置开始。北至南京海高房地产开发有限公司，我打开百度地图，然后让我郁闷的是地图上没有文七路和文五路，只找到了嘉恒路，但嘉恒路还挺长的，也没有找到地块我就懵了，难道要出师未捷身先死，地在哪都找不到，我网上到处找都只有文字描述没有数据描述，后来我在规划局的网站上找到了具体位置的图片，算是把命救了，然后我就进行区位分析，发现这地方简直就是一块风水宝地，基础设施完善，医院学校应有尽有，交通也很方便，又有玄武湖。但比较周围的开发商这个项目还是受到较大的挑战，中海玄武公馆，中大熊猫，都是爷爷级别的企业，周围挑战较大，这些分析完了，我突然想起还有宏观政策分析啊，不然一点水平都没有，和路边大妈聊房价有什么区别，3月份的时候在开两会，我就去政府官网上去查找相关的宏观政策，我去全国人大网，中国人民银行网，住建部，自然资源部，南京市人民政府网上面去寻找相关的宏观政策，大概都是要保证房地产市场平稳健康的发展，以及在两会中李克强总理在政府工作报告上强调要完善房产税的改革，总的来说房价会平稳上涨。把相关的宏观政策找出来之后，我再次去南京市政府网寻找南京市的宏观经济的发展，南京作为江苏经济增长的重要“引擎”之一，随着供给方结构改革继续推进， GDP增长仍然强劲而快速。在南京市第十六届人大二次会议上提升省会城市功能和中心城市首位度”，“高标准建设创新名城”、“促进制造业的高质量发展，提高产业高度和竞争力”被列为前三项重点工作。这意味着在接下来的一段时间内，南京的经济还会持续利好稳健发展，这些因素将促进南京房地产市场更加活跃 。

这些宏观政策方面的完成后，我就开始调查微观方面的，首先我先调查了周围的楼盘，我先打开百度地图，首先映入眼帘的就是中海玄武公馆，感觉名字好上档次，可中海是什么东西中海油吗？感觉他一个卖石油的来搞房地产，有点过分了。就去网上查了一下，原来不是中海油是叫中国海外资产投资集团，是一家很厉害的央企还是香港的企业。房价也将近4万5千元，大佬就是大佬。在恒嘉路西边还有一家中电，有了中海这碗老酒垫底，对中字头的我也不会大惊小怪了，但是，我仍然吃了一惊。我现在假设我就是一家民企的老板，和这些皇商竞争我陷入了深深的迷茫，我只拿到了两万多平方米的地，他们的具体面积我不知道，但是在地图上可以看的出来他们这些大老板最起码是我的十几二十几倍，我该怎么在这样群狼环伺的环境下生存下来，特别是中电他2012年就交付了，那时候的地价和现在的不可同日而语。我陷入了深深的沉思与迷茫

这块地是2017年拿下的花了172000万，我反正没什么概念，172000万对于我来说就是数字而已。可是我要挣钱我就要卖房子，根据老师给的数据出让面积：26055.44㎡。土地规划用途：二类居住用地。出让年限：70年。成交价款：172000万元。容积率：R≤2.2。如何规划，假设建筑面积比为2.2，建筑面积为57，321，968平方米，该计划有四栋高层住宅（17-25层）。一幢小型高层住宅楼（8-9层），有两个变电站，支持商业和地下车库。

我想做一个有良心的资本家，那些皇商把房价买到4，5万，就不怕遭报应吗？我先试试三万一个平方，我发现我就是把所有的建筑面积都用来卖房子都不够土地出让费，做良心的资本家只有跳玄武湖.

那我做一个良知未泯的资本家其中45780平方米用来做住宅区，4000个平方的车库，5000平方的商业区，2541.968平方米做公共设施。房子卖3.5万商店卖5万一个平方，车库一万一个平方共计收益189230，扣除土地转让费还剩17230万，扣除契税8600万还剩8630万，最关键的建安费最少也要1个多亿吧，也就是说房子卖3.5万商店卖5万一个平方，勉强可以够土地转让费和契税，然后就什么都干不了。良知未泯的又有什么用呢？错的不是我是这个世界

世道如此，那我就和你们同流合污吧，我房子卖4万商店卖6万，这下应该能让我活下去了吧，我只想生活，对不起​​我的原意。但这样的后果，只有毁灭。我发现我可以赚取700万内部收益率0％。活是活了下来，但估计老板会请个杀手把我杀了伪造成事故，这样估计我的意外险都比这个项目挣得多。

好吧既然这样。那我只有彻底抛弃我当初的本心，我只有比那些皇商更黑，更贵，做一个人们口中的奸商，为富不仁的奸商，只有这样我才能挣到钱，房子卖5万，商店卖8万，世界不仁慈，一切都是狗。我要能挣钱，管你消费者的抱怨干嘛，买得起就买，买不起就别买，反正想买房的人多了去了，然后我算了算27630万内部收益率13%命这下是保住了。但总觉得内心空荡荡的

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