论文总字数：32396字

摘 要

随着我国经济和社会的快速发展，物业管理在民生中的作用越来越明显，其发展和扩张的速度很快，住宅小区物业管理关系到城市居民的生活质量，是城市化建设的重要部分。物业管理给人们带来的方便、快捷，给住宅小区及业主带来了生活上质的飞跃，因此物业管理也越来越成为影响业主购房时重点考虑的因素之一。

本文通过对南京以及“绿都佳域”住宅小区项目地块的现场调研分析，根据南京市物业管理的规则和条例，编制了适合“绿都佳域”住宅小区项目发展的物业管理方案。本项目住宅小区开发商与南京朗诗物业管理有限公司合作，从项目本身出发，具体明确了物业管理的内容、组织架构、日常管理、财务策划等要求，并且衡量了方案的可行性，力求为业主提供人性化、绿色环保、安全健康的物业管理服务。

关键词：物业管理；服务内容；日常管理；财务策划

Abstract

With the rapid development of China’s economy and society, property management plays a more and

more important role in people’s livelihood. Its development and expansion speed is very fast. The property

management of residential area is related to the quality of life of urban residents, and is an important part

of urbanization construction. Property management has brought convenience and rapidity to people, and has

brought a qualitative leap in life to residential quarters and owners. Therefore, property management has

increasingly become one of the key factors to be considered when owners purchase houses.

Based on the on-site investigation and analysis of Nanjing and “Lvdu Jiayu” residential area, according to

the rules and regulations of Nanjing property management, this paper has worked out a property management plan suitable for the development of “Lvdu Jiayu” residential area. The developer of the residential area of the

project cooperates with Nanjing Landsea Property Management Co., Ltd. to specifically define the content,

organizational structure, daily management, financial planning and other requirements of the property

management from the project itself, and to measure the feasibility of the scheme, and strive to provide the

owner with human nature, green environmental protection, safety and health property management services.

Keywords: property management, service content, daily management, financial planning

目录

摘 要 I

Abstract II

第一章 毕业设计综述 1

1.1 毕业设计任务 1

1.1.1 工程概况 1

1.1.2 工作任务 1

1.2 工作进程 2

1.2.1 市场调研阶段 2

1.2.2 物业管理阶段 2

1.3 毕业设计心得 3

1.3.1 存在的问题、解决方法 3

1.3.2 收获和体会 3

第一章 绪论 6

1.1 物业管理概述 6

1.2 中国物业发展历程 6

1.3 南京市住宅小区物业管理发展现状 6

第二章 项目概况 7

2.1 公司概况 7

2.2 楼盘概况 7

第三章 物业管理服务 9

3.1物业管理服务需求调查 9

3.2 物业管理的便民服务 9

3.3 物业管理的代办服务 10

3.4 物业管理的特约服务 11

3.5 物业管理的维修服务 12

3.6 物业服务项目的日常检查 13

第四章 物业管理组织架构 15

4.1 物业管理机构设置 15

4.2 岗位职责、档案的管理 15

4.2.1 物业经理的岗位职责 15

4.2.2 档案资料的管理 17

4.3 人员的配备与培训 17

4.3.1 人员配备 17

4.3.2 人员的招聘与面试 17

4.3.3 员工培训管理以及绩效考核 17

第五章 日常物业管理 19

5.1 前期介入阶段 19

5.1.1 可行性研究阶段 19

5.1.2 规划设计阶段 20

5.1.3 建设阶段 20

5.1.4 销售阶段 20

5.2 入住阶段管理 20

5.2.1 入住流程 20

5.2.2 入住注意事项 21

5.3 装修管理 21

5.3.1 业主装修申请与审批 21

5.3.2 监督装修工程 21

5.3.3 巡查装修现场 21

5.3.4 处理违法行为 21

5.3.5 装修验收及验收后事务处理 21

5.4 常规期物业管理 22

5.4.1 保安队伍管理 22

5.4.2 小区人员与车辆出入管理 22

5.4.3 智能停车场的车辆出入管理 24

5.4.4 应对业主投诉的管理 25

5.4.5 消防管理 27

5.4.6 保洁、绿化管理 28

5.4.7 社区文化管理 28

第六章 项目物业管理财务策划 30

6.1 开办费用报价 30

6.2 人员基本工资表 32

6.3 保洁、绿化管理测算表 33

6.4 办公生活费 34

6.5 设备设施运行维护成本 35

6.6 固定资产明细及折旧费 35

6.7 公司管理酬金、法定税费及费用总和 37

6.8 物业收入 37

6.9 费用收入统计 38

第七章 结论与展望 39

谢 辞 40

参考文献 41

第一章 毕业设计综述

1.1 毕业设计任务

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