论文总字数：26804字

摘 要

物业管理是小区智能化管理的四大方面之一。近些年以来，我国社会与经济都在高速的发展中，同时人们的生活水平也在不断的提高，从开始实现两个一百年带到现在人们逐步迈入小康社会转向追求高品质的生活。住房成为了人们提高生活水平的一部分，所以物业管理公司成为了一个很重要的“造梦者”，伴随着先进完善的物业管理服务体系给业主带来了高质量的小区服务。同时人性化的服务和便捷的服务也给业主提供了一个更加快速的生活方式，所以物业管理服务是整个小区建设中一个重要的组成部分。

全文分为四个部分：

第一步，通过分析物业管理的基本概念和内容及标准，论述了现代化住宅小区的物业管理所具备那些专业化服务。

第二步，集中论述和分析了指导了住宅小区物业管理的基本理论，包括物业管理的前期策划和前期准备工作。

第三步，根据我国对于小区物业管理的具体要求，设计了物业管理公司资质及组织框架，并实施了具体的可行性方案。

第四步，通过我国相关规定，用招标得方式筛选出了有资质承包小区物业管理的企业，以及给出相应的策划方案。

关键词：物业管理；智能化；标准；

Abstract

Property management is one of the four aspects of intelligent community management. Since the 20th century, China's society and economy have been developing at a high speed, and people's living standards have been significantly improved. Since the beginning of two centuries, people have gradually shifted from the pursuit of food and clothing to the pursuit of high-quality life. Food and clothing live line, especially residential can give people a comfortable and healthy experience most, so for residential people no longer just the pursuit of a big building area or more convenient transportation hard conditions, but the pursuit of intelligent, digital, human nature, and the quality of the community management level, etc., in order to improve yourself life style and life quality, and requirements and higher degree of comfort and convenience, etc.

The paper is divided into four parts:

The first part, through the analysis of the basic concept and content of property management and standards, discusses the modern residential property management has those professional services.

The second part discusses and analyzes the basic theory of property management, including the preliminary planning and preparation of property management.

The third part, according to China's specific requirements for the property management of the community, the design of property management company qualifications and organizational framework, and the implementation of a specific feasibility program.

The fourth part, through the relevant provisions of our country, with the way of bidding to select qualified contract community property management enterprises, and give the corresponding planning scheme.

Key words: property；management；intelligent standard；

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作情况说明 1

第二部分 星耀天地项目物业管理设计方案研究 4

第一章 项目概况 4

第二章 项目物业管理标准及内容 6

2.1 星耀山庄小区项目物业管理标准 6

2.2 星耀山庄小区常规性公共服务 12

2.2.1 房屋建设主体的管理 12

2.2.2房屋的设施设备管理 13

2.2.3 公共秩序维修服务要求 13

2.2.4公共卫生服务管理 14

2.2.5 小区绿化养护管理服务 14

2.3 星耀山庄小区针对性专项服务 15

2.4 星耀山庄小区个别性特约服务 15

第三章 星耀山庄小区项目物业管理组织架构 17

3.1 星耀山庄小区物业服务企业资质等级标准 17

3.2 星耀山庄小区岗位职责 18

3.3 星耀山庄小区物业管理企业的组织形式 19

第四章 项目物业管理财务策划 21

4.1 星耀山庄小区收入、支出项目测算 21

4.1.1 人员配备、薪酬、福利 21

4.1.2 公共设施、设备日常运行、维护费 22

4.1.3 绿化养护费、卫生保洁费、办公费及用品 23

4.1.4 税金及附加费 24

4.1.6 费用总支出 24

4.1.7 物业费构成测算 24

4.2 星耀山庄小区根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划 25

4.2.1 分析盈亏情况 25

4.2.2 收费上的欠费和拒交对策 25

4.2.3 增收入和支出措施 25

4.3 星耀山庄小区建立收支公开、监督制度 25

第五章 结论与建议 27

致谢 30

参考文献 31

在本科学习生活的最后阶段，我进行了毕业论文的设计，这次论文我选择的课题是G09地块房地产物业管方案的研究。在这几个月的论文工作进程中，虽然遇到了很多的困难，但也通过克服困难总而学到了更多，反而更加充实了自己，同时也学会了很多处理问题的方法，例如仅仅从网络上获取资源是远远不够的，还要结合实际做好调查等，并且这次论文某种方面也并不是简单地单独完成任务，而是要通过小组成员的共同合作才能完成论文任务。所以我在做好自己工作的同时也意味着对他人负责，在这次论文的撰写过程中，我们做事积极，态度端正，仔细攻坚，遇到困难不退缩，在对房地产市场营销方案研究的工作过程中，我不仅积极搜集大量资料，同时还从实际出发，了解项目和周边概况，尽量完成好论文的工作，但由于自身水平有限，我的这次论文工作肯定存在着很多的问题和不足，一直在老师的帮助下不断改进，接下来，我就对这次论文工作进行过程阐述和工作总结。这次论文我选择的课题是显耀天地小区的物业管理设计方案，我选择这个课题有着它本身的意义，在当今的社会发展背景下，房地产是我国经济的重要支柱，但近些年来是趋于成熟的状态，行业市场化和房地产开发商们的规范化不断提高，开发项目也在不断增加，在供应量激增的背景下，房屋逐步从供不应求转变为供大于求的趋势，同时消费水平越来越高的市民对于房地产行业的认识也逐渐专业和深入，对购房也更加理性，同时，处于目前阶段的房地产行业，目的并不只是卖出房子，而是通过理念输出，强化品牌等，来实现利益最大化，但近几年政府陆续出台了一些政策，房地产行业降温趋势很明显，在如今房地产行业没有以前火爆，市场竞争又没有减少的局面下，做好物业管理也是各开发商必须考虑的首要问题。更加便捷的物业管理服务策略，是企业在激烈的市场环境中取得优势的关键所在，但是物业管理服务在房地产开发过程中也有很多问题，诸如物业费，服务态度，管理模式比较落后等等，这些都是企业需要注意的问题，制定和实施正确的管理策略，也是企业提高市场竞争力的过程。所以在当前背景和形势下，对房地产开发过程中的物业管理方案策略的研究无疑是具有重大意义的，这也是我选择这个课题的原因，本文先叙述我国房地产物业管理理论现状和发展历程，其次调查项目基本信息，了解显耀天地小区的物业管理等级和标准等关键点，再次掌握物业管理策略和内容，最后结合有关部门的规定和显耀山庄的实际情况制定出正确的物业管理服务标准，并对此项目制定对应的物业管理方案，给业主一个舒适的生活环境，同时我觉得通过这次研究，让我对自身专业有更深的认识和接触，同时丰富我的经验，锻炼实践能力，对日后的学习和生活都会有很大的帮助。
  论文工作开始之前，我先阅读了任务书，对任务的具体情况和规范有个大概的了解，其次我认真阅读了老师发给我的PPT,在PPT上我对物业管理也有了一定的了解，对各种服务，等级标准和收支的测算的一些基本方案有了初步了解，同时PPT很大程度上便利了我的论文撰写，因为上面给出了我论文框架的一些建议，我的论文框架也按照PPT的内容所编写完成，随后指导老师还为我们进行了线上的网络指导，这些都让我对我的论文要研究的方向有了一定的认识，从而确定了基本的思路和撰写方式。
  在论文工作开始的第一周，我通过网络收集了关于项目、开发商的信息资料，并且也搜集了房地产物业管理的相关信息，除了网络之外我还去图书馆查阅了相关的文献，我在知网上下载了相关的文章和期刊论文等等进行了阅读，尽可能的了解更多的信息，为接下来制定问卷调查初稿做好准备，此时我已经完善好了英文翻译并进行了检查。因为本项目的研究对象是学校周边真实存在的地块，我们小组为了更好地完成论文工作，就对实地进行了考察和调研，准备小组合作制作出一份调查问卷。在第二周以及第三周，我们就去南京市浦口区进行了实地考察和周边环境的观察，根据这次实地考察，我们更加熟悉了项目的基本信息，于是在老师的指导下，我们小组结合实际情况和网络上的资料，设定好合适的有参考性的内容并且完善制定了调查问卷并且纷发了200份调查问卷，通过这次问卷调查我们对南京地区的消费者需求等等有了更深的认识，为后续正文的撰写提供了参考，问卷调查的工作其实并不容易，而且老师也提了很高的要求，所以分为了三个阶段进行：首先做好前期准备工作，我们在网络和图书馆收集各种资料信息，选取有指导意义的代表性问题，其次就是问卷的发放，我们主要通过网络的渠道传播，在微信群、qq群中发放了200份问卷，最后就是调查问卷结果的汇总和整理，并且得出相应的结论，为接下来的论文撰写提供实际的数据参考，这次调查问卷前后花费很长的时间，为论文工作的进行打好了基础。第四周时，我进行了市民物业服务需求调查，弄清了对业主需求的各种影响因素，并对影响南京市物业管理服务的因素做了更进一步的层次化、逻辑化的分析，我还去了房产中介的门店，熟悉了物业管理方案的制定以及服务等级的选定、基本要求等等，这同时也增强了掌握物业管理方案设计的的办法和服务等级，在这次实践过程中，我掌握了物业管理的要领，熟悉了物业服务的全过程，并且从房地产销售的具体过程中总结出了物业管理服务对业主生活中起到的重要作用。
  到了第五和第六周，论文工作结束了对显耀山庄小区项目的物业管理服务方案的编制，开始对项目物业管理服务等级进行了选择，在先前市场研究的基础上，对业主的需求进行分析，并且确定出拟建规模，寻求最佳的服务方案，检查方案的初步设计。在这个工作环节，我向指导老师寻求了帮助，老师的帮助为我物业管理方案的研究提供了思路，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。在第七周到第十周，任务书要求确定项目的服务等级、企业的资质的等级、物业收支的测算方案等方法和技巧以及项目的物业管理方案，所以我的工作就围绕任务书的要求进行了。我对物业管理方案做了分析，对宏观环境和具体环境做了分析，并且选取了周边三个相似的竞争楼盘作了具体分析，此外，我对周边小区的物业管理服务标准和等级及内容也做了借鉴与分析，同时对物业费的收入也做了测算，这就需要和小组的同学一起商量确定资金的投入。在这次论文撰写过程中，有许多内容与做定位的余欢同学一起合作完成，在费用测算这一块，我做了显耀天地小区三年的收支平衡测算，这块内容与财务的张嘉豪同学一起互相帮助完成，同时我把我们项目的服务等级标准发给了做市场营销的王竞同学以便于更好的宣传。到这里，我的论文正文部分完成了。
  这次做毕业设计的经历让我懂得和收获了很多，让我最深刻的认识就是学无止境，并且只有通过实践，能力才能提高，虽然学生的身份暂时结束了，但步入社会后更需要不断的学习和钻研，要不断拓宽自己的视野和提高自己的素质。在这次做毕业设计的过程中，我遇到了很多的瓶颈和困难，面对这些难关时，我深刻的意识到自己的不足，同时也缺乏很多实践的经验，自己也需要拓宽自己的知识面，在整个工作过程中，我意识到自己搜索自恋还不够熟练、思维能力欠缺、并且在学校期间专业知识学习的不牢固，同时我也懂得了房地产项目工作的各个环节是息息相关的，是一个不可分割的整体，定位、营销、物业、财务各环节都相互影响，同时物业管理又不能脱离营销、定位、财务等方面，我在进行物业管理的工作时，也需要其他小组成员的帮助，这让我意识到了团队合作的重要性，在撰写论文的过程中，我还经常遇到不知道写什么的情况，这就要求我自己平时需要不断学习，补充知识量，不停地接受新鲜知识面，注重自己锻炼专业技能，总之在这次论文撰写过程中发现自己的不足是一件好事，更方便在以后的工作生活中避免这些错误，变得更好，毕业论文的设计是本科学生生涯的最后一个阶段，但最与即将步入社会的我们来说，这也是一次锻炼，是对我们在校期间学习能力和知识掌握程度的一次考量，也是提高我们综合素质的一个重要环节，更是对我们钻研能力的一次训练，房地产市场营销策略方案研究这个课题是一个综合的课题，不仅要求理论知识，更对我们的调研和分析能力有要求，这一学期的毕设工作就要结束了，回顾这几个月，遇到了不少困难，但同时也收获满满，不仅让我学到了更多的知识，也锻炼了我的实践能力，还让我懂得了团队协作的重要性，这次毕设工作充分培养了我的独立完成任务的能力，让我在今后的工作中有了独立处理应对事务的信心和能力，这次论文也提高了我将理论与实践相结合的能力，锻炼了我实地调查的能力，也培养了我的处事思维，让我受益匪浅，这次论文设计的工作过程中我也体会到了克服困难后的喜悦和成就感，衷心感谢学校能够在我学生生涯最后阶段安排这样一次经历，最后我要感谢我的指导老师刁璇老师一直以来对我的耐心指导和帮助，也感谢我的小组成员，没有你们的帮助我也不能顺利的完成这次工作。

第一章 项目概况

项目位于南京江北新区顶山街道，基地北至迎江路，南至铁院路，西至吉庆路，东临江北新区人才租赁用房（具体范围以用地红线为准），规划用地性质为R2二类居住用地，用地面积约39948平方米，容积率≤2.5，绿化率≥35%，建筑高度≤100米，建筑密度≤20%。拟建总建筑面积约140245平方米，其中地上建筑面积约99870平方米，地下建筑面积约40375平方米。主要建设内容为高层住宅，配套用房，商业用房，地下车库及其他配套设施。

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