论文总字数：26545字

摘 要

当今房地产行业处在市场经济快速发展的背景下，越来越多的机遇与挑战随着项目建设发展不断的出现。房地产是一个周期大，资金投入多的独特行业，在政府宏观调控和市场竞争力双重影响下，如何获得预期经济收益，如何规避投资建设风险是需要投资者思考的问题在项目开发初期对项目进行投资估算和财务评价，根据分析评价结果提出合理的建议，对项目的开发建设至关重要。本文以“林曦嘉苑”建设项目为研究对象，采用多个分析指标和分析方法对项目进行系统全面的财务评价。为投资者提供了财务理论依据，具有一定的实际应用价值。

关键词：房地产；投资估算；财务评价；经济指标

Financial Evaluation Report on Lin Xi Jia Yuan

Abstract

Nowadays, the real estate industry is under the background of rapid development of market economy, more and more opportunities and challenges appear with the development of project construction. Real estate is a unique industry with large cycle and more capital investment. Under the dual influence of government macro-control and market competitiveness, how to obtain the expected economic returns and how to avoid the risk of investment construction is a problem that investors need to think about. This article takes ‘Lin Xi Jia Yuan’ construction project as the research object, uses several analyze indicators and analytical methods to carry out systematic and comprehensive financial evaluation of the project. It provides financial theory basis for investors and has certain practical application value.

Keywords: real estate, investment estimation, financial evaluation, economic indicators

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 林曦嘉苑项目财务评价方案研究 3

第一章 导论 3

1.1. 研究背景和意义 3

1.1.1. 研究背景 3

1.1.2. 研究意义 3

1.2. 国内外研究现状 3

1.2.1. 国外研究现状 3

1.2.2. 国内研究现状 4

1.2.3. 研究现状总结 4

1.3. 研究内容 5

1.3.1. 研究思路及主体内容 5

1.3.2. 研究方法 5

1.3.3. 实施方案和可行性分析 6

1.4. 研究目标与创新点 6

1.4.1. 研究目标 6

1.4.2. 创新点 6

第二章 林曦嘉苑项目概况 8

2.1. 项目简介 8

2.1.1. 项目地块 8

2.1.2. 建设内容和规模 8

2.2. 项目建设目标 9

2.2.1. 项目建设工期目标 9

2.2.2. 项目建设目标之间的关系 10

第三章 林曦嘉苑项目投资估算 11

3.1. 项目投资估算 11

3.1.1. 投资估算的依据及说明 11

3.1.2. 基础数据估算 11

3.1.3. 项目总投资费用估算 14

3.2. 资金筹措计划 14

第四章 林曦嘉苑项目销售收入测算 15

4.1. 销售价格的确定 15

4.2. 销售收入测算 16

第五章 林曦嘉苑项目财务评价 18

5.1. 项目盈利能力分析 18

5.2. 项目偿债能力分析 20

5.3. 项目不确定性分析 21

5.3.1. 盈亏平衡分析 21

5.3.2. 敏感性分析 21

第六章 林曦嘉苑项目风险性分析 22

第七章 林曦嘉苑项目财务评价结论与展望 23

7.1. 研究结论与建议 23

7.2. 展望 23

致谢 25

参考文献 26

第一部分

全过程工作描述

本设计的目的和意义

本次毕业设计是关于房地产开发项目的财务评价方案设计。通过此次毕业设计，可以系统熟悉和掌握房地产开发项目财务评价的内容体系、操作流程、方法和技能，做到真题真做，以实际地块项目进行方案设计，结合项目的真实情况和所处背景条件，与组内其他成员共同合作，对项目进行项目定位、财务评价、市场营销、物业管理工作，对项目的初期进行系统的规划设计。通过投资估算和财务评价培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决问题的能力，强化团队合作意识，对专业方向有更全面深入的认识，同时也为为今后从事相关的实际工作打下良好的基础。

小组工作内容描述

小组整体工作内容主要是根据任务书给定的宗地进行前期资料收集整理，通过查阅相关文献资料，搜集地块竞买信息和规划要求，熟悉房地产发展现状和未来发展趋势，以江苏省南京市房地产市场环境、开发建设政策、规范和要求，对项目的规划设计要求等基本信息进行掌握。从投资者的角度出发，对地块开展市场调研，根据每位成员研究设计侧重点不同，有针对性的设计制作调查问卷。通过市场调研，分析市场环境、竞争楼盘、竞争对手、目标消费者群体，为项目开发设计提供有力的依据。后期在进行各自方向设计时能够达到内容互通，数据共享，使项目设计有序的进行，确保项目的整体性和连贯性。

在导师按小组发布课题后，四人围绕同一块宗地进行不同方向的研究。成员按照任务书要求熟悉所负责方向的每阶段任务和要提交的成果。在老师的指导说明下，四人首先根据地块所在位置和竞买信息对项目的要求进行初步的掌握，然后通过查阅各种房产政策和现行规范标准，研究探讨市场环境和发展趋势。接着进行市场调研。但由于疫情原因，未能进行深入实地考察和访问，调查研究受到客观原因阻碍。但为了确保项目能够进行，从项目开发建设本身出发，各成员结合本人研究方向，讨论制定出线上调查问卷。通过问卷调查了解消费群体、户型爱好、住房需求、价格区间、竞争对手、销售方式、付款方式、物业期望等对项目开发建设有明确的指导的问题。根据调查问卷数据结果进行调研报告编写，直观的展示调研结果，为个人研究提供参考。项目定位的同学最先开始进行定位设计，对项目的市场环境、周边环境、竞争力、消费群体、项目优势的等进行分析，按照规划要求对项目的建筑面积、绿化面积、户型等进行设计，绘制建筑平面图和户型图。财务评价是以项目定位为基础，根据各项计算标标准和基数对项目进行投资估算，并通过分析对比户型价格确定平均售价，然后从多角度对项目进行财务评价分析。市场营销同学具体明确项目开发建设的销售方案和产品特色，详细介绍项目建筑风格和设施，制定详细的销售售价。物业管理根据项目特色和业主对物业需求希望制定符合项目的物业管理方案，确定物业管理组织架构和收入方案。

通过四人的设计研究分析，各成果相互关联，相互影响，汇总成完整的项目开发与经营设计方案，以此明确项目开发建设目标，总结项目的可行性。

个人工作内容描述

本人负责项目的财务评价，在进行财务评价之前，要掌握大量的理论知识和参考标准规范。通过查阅财务评价方面的书籍文献，熟悉财务评价分析体系和计算方法；关注国家对房地产市场调控政策和项目所在地南京市的规划发展方向和房地产市场状况，对项目有初步的定位和预测；浏览中国建设工程造价信息网、江苏省工程造价信息网、南京市城乡建设委员会、江北新区管委会等多个网站查询最新的计价定额、收费标准、参考价格等规范数据，更加准确地进行投资估算。

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