论文总字数：24112字

摘 要

当今房地产行业处在市场经济快速发展的背景下，越来越多的机遇与挑战随着项目建设发展不断的出现。房地产是一个周期大，资金投入多的独特行业，在政府宏观调控和市场竞争力双重影响下，如何获得预期经济收益，如何规避投资建设风险是需要投资者思考的问题在项目开发初期对项目进行投资估算和财务评价，根据分析评价结果提出合理的建议，对项目的开发建设至关重要。本文以“和枫雅居”建设项目为研究对象，采用多个分析指标和分析方法对项目进行系统全面的财务评价。为投资者提供了财务理论依据，具有一定的实际应用价值。

关键词：房地产项目；投资估算；财务评价；经济指标

Financial Evaluation Research on He Feng Ya Ju

Abstract

Nowadays, the real estate industry is under the background of rapid development of market economy, more and more opportunities and challenges appear with the development of project construction. Real estate is a unique industry with large cycle and more capital investment. Under the dual influence of government macro-control and market competitiveness, how to obtain the expected economic returns and how to avoid the risk of investment construction is a problem that investors need to think about. This article takes ‘He Feng Ya Ju’ construction project as the research object, uses several analyze indicators and analytical methods to carry out systematic and comprehensive financial evaluation of the project. It provides financial theory basis for investors and has certain practical application value.

Keywords: real estate project, investment estimation, financial evaluation, economic indicators

目录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 和枫雅居项目财务评价方案研究 2

第一章 绪论 2

1.1研究背景及意义 2

1.1.1研究背景 2

1.1.2研究意义 2

1.2房地产项目财务评价研究现状 2

1.2.1国外房地产项目财务评价研究现状 2

1.2.2国内房地产项目财务评价研究现状 3

1.3房地产项目财务评价相关概念及理论基础 3

1.3.2财务评价的原则 3

1.3.3项目财务评价的内容 4

1.3.4项目财务评价的作用 4

1.3.5项目财务评价的方法和步骤 4

1.4研究内容 5

第二章 和枫雅居项目概况及投资方案 6

2.1项目概况 6

2.2项目投资方案 7

第三章 和枫雅居项目的建设方案与进度安排 8

3.1项目建设方案 8

3.1.1项目用地功能布局 8

3.1.2项目规划控制指标 8

3.1.3市政建设条件 9

3.2项目进度安排 9

3.2.1建设方式 9

3.2.2建设进度安排 9

第四章 和枫雅居项目投资估算及资金筹措计划 11

4.1项目投资估算 11

4.1.1项目投资概况 11

4.1.2投资估算依据 11

4.2资金筹措计划 14

第五章 和枫雅居项目销售收入测算 16

5.1项目价格定位 16

5.2项目销售收入测算 16

第六章 和枫雅居项目的财务评价指标计算 18

6.1现金流量分析 18

6.2财务平衡表与贷款偿还分析 19

6.3项目经济效益评价 20

第七章 和枫雅居项目建设的不确定性分析 21

7.1盈亏平衡分析 21

7.2敏感性分析 21

第八章 和枫雅居项目财务评价结论 22

致谢 24

参考文献 25

本项目共有四位成员共同完成，其中定位部分由张和谦同学负责，营销部分由汪浩同学负责，物业部分由董鑫同学负责，本人负责其中的财务评价部分。和枫雅居项目财务评价过程需要大量的理论知识和实际资料，其中本人负责的具体内容包括和枫雅居项目的投资估算、和枫雅居项目的资金筹措计划售价估算和和枫雅居项目的基础数据的选择以及和枫雅居项目的盈利能力分析等等，同时为了保证和枫雅居项目的财务分析的准确性，本人从网络的多方渠道查找了一些有关于和枫雅居项目的一些书籍资料等等。这里面包括有国家的调控政策和地方政府的投资方向以及各项关于和枫雅居项目的费率规定，这些都是本人负责的工作内容。

在正式撰写论文之前，我们小组四人通过查阅相关文献资料，搜集地块竞买信息和规划要求，熟悉房地产发展现状和未来发展趋势，以江苏省南京市房地产市场环境、开发建设政策、规范和要求，对项目的规划设计要求等基本信息进行掌握。从投资者的角度出发，对地块开展市场调研，根据每位成员研究设计侧重点不同，有针对性的设计制作调查问卷。通过市场调研，分析市场环境、竞争楼盘、竞争对手、目标消费者群体，为项目开发设计提供有力的依据。

接下来就是每位成员各自的毕业设计时间。在通过充足的前期准备之后，我决定将我的论文部分分为八个章节。第一章为绪论部分，主要是关于房地产项目财务评价偏理论的知识整理及总结。从房地产近些年的发展趋势，再到财务评价的相关理论，我都一一认真的编制。接下来第二部分便是对我本次毕业设计的对象和枫雅居地块的大体概况。其中包括了地块的各种信息，以及该项目的进度计划。第三部分是建设方案，主要是参考实际情况以及政府建议，对地块提出一些有利的建设方案。

第四部分开始便是本次毕业设计的核心章节，我查阅了相关书籍知识，也询问了老师相关专业问题，对和枫雅居进行了项目投资估算，建立了许多专业表格。第五部分为项目的价格定位以及销售收入的测算，我和负责定位的张和谦同学参考了邻近的两个项目的价格走势，拟定出了本项目的价格定位，以及算出其销售收入，由于项目偏小，所以无商场租赁收入。第六部分为本项目的财务评价，及对其盈利能力，偿债能力的分析。第七部分为该项目的不确定性分析，主要包括对其盈亏平衡和敏感性的分析。第八部分为本次论文的最终章节，主要对和枫雅居项目财务评价的总结以及提出一下对其发展有利的建议。

这一次关于和枫雅居项目的财务评价部分的毕业设计的总体的一个目标就是根据上面所讲明白的内容的拟要将要开发地块和相应的城市规划条件以及关于和枫雅居项目的地块基础资料数据，通过这一次对和枫雅居项目的市场调研情况和这一次的和枫雅居项目的一些前期的定位再加上关于和枫雅居项目的一些财务评价和和枫雅居项目的具体的营销策划以及和枫雅居项目的物业管理项目开发的一些工作的全过程。

第一章 绪论

1.1研究背景及意义

1.1.1研究背景

1992年政府宣布实行市场经济体制后，我国房地产开始形成规模，时间不长。虽然房地产业正在迈向成熟，但是项目投资财务评价还处于起步阶段，所以没有受到一定重视，造成房地产投资过热，盲目开发了很多项目，许多商品房空置的现象也见怪不怪了。

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