论文总字数：34897字

摘 要

物业管理是房地产项目中不可或缺的一部分，其重要性随着房地产市场的发展已经逐渐显现出来。本设计以给定的拟开发公共租赁住房项目宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据为背景，以江北新区NO.新区2019G13地块为基点，对项目采取包括市场环境、消费者、竞争楼盘、竞争对手等内容的市场调研，并且结合项目的商业特性、定位设计、财务评价，来进行功能需求分析、配套设施设计、技术体系应用、设施运行管理、项目空间管理以及物业组织结构及管理制度制定，最终得出一个完整的物业管理方案。

关键词:房地产；物业管理；调查设计

Property Management Program of Jiangbei New District NO. New District 2019G13 Plot Project

Abstract

Property management is an indispensable part of real estate projects, and its importance has gradually emerged with the development of the real estate market. The background of the design is the development of public rental housing projects ground, and the corresponding urban planning conditions of the relevant data. Also, the basis of the design is the plot called Jiang Bei district NO. New district 2019G13.The design have taken the market research including market environment, consumers, competition, competitors and have combined with the project of business characteristics, positioning design and financial evaluation of the project to draw a complete property management solution which includes functional requirements analysis, design of supporting facilities, technical system application, management of facility operation, management of the project space and the design of project organization structure and management system.

Keywords: The real estate; The property management; Design through research

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一章 引 言 1

1.1 本设计的目的 1

1.2 物业管理的国内外发展现状及存在的问题 1

1.3 物业管理的理念 2

1.4 本设计的指导思想、采用的理论与方法 3

1.5 本设计应解决的主要问题 3

第二章 概况 4

2.1 项目的基本情况 4

2.2 项目的地理环境 4

2.3 项目的政策环境 5

2.4 项目的经济环境 6

第三章 项目的物业组织结构及管理制度 7

3.1 项目的物业组织结构简介 7

3.2 项目的物业组织结构设计想法的来源及设计原因 7

3.3 项目中各部门的职能 7

3.3.1 总经理的职能 7

3.3.2 副总经理的职能 8

3.3.3 行政人事部的职能 8

3.3.4 财务部的职能 8

3.3.5 客服部的职能 8

3.3.6 招商部的职能 9

3.3.7 工程部的职能 9

3.3.8 安管部的职能 9

3.4 人事管理 9

3.4.1 员工聘用 9

3.4.2 员工调转、晋升和离职 11

3.4.3 员工考核和奖惩 11

3.5 具体人员配备 12

第四章 物业管理的具体内容 14

4.1 物业管理目标 14

4.2 物业管理项目 14

4.2.1 综合管理 14

4.2.2 财务管理 15

4.2.3 服务管理 16

4.2.4 安全管理 17

4.2.5 收费管理 18

4.2.6 车辆管理 19

4.2.7 增值服务管理 19

第五章 项目的财务分析 20

5.1 物业财务收入 20

5.1.1 常规性公共服务收入 20

5.1.2 针对性专项服务收入 21

5.1.3 个别性特约服务收入 21

5.1.4 经营活动收入 21

5.1.5 公司固定资产折旧收入 22

5.1.6 物业管理收入测算表 22

5.2 物业财务支出 23

5.2.1 人工费支出 23

5.2.2 管理处综合费用支出 23

5.2.3 保洁费用支出 24

5.2.4 保安费用支出 24

5.2.5 绿化费用支出 24

5.2.6 维修费用支出 25

5.2.7 公共设备费用支出 25

5.3 前三年收支对比 26

第六章 项目的空间管理 27

6.1 项目的空间布局 27

6.1.1 总体布局 27

6.1.2 商业区布局 28

6.1.3 运动场所布局 29

6.2 项目中的设施与设施的管理 30

6.2.1 住宅区一中的设施及管理 30

6.2.2 住宅区二中的设施及管理 31

6.2.3 公园中的设施及管理 31

6.2.4 人行天桥的管理 31

第七章 智慧小区物业管理系统 26

7.1 设置该系统的背景 26

7.2 设置该系统的目的 26

7.3 该系统的具体功能 26

第八章 结束语 27

致 谢 28

参考文献 29

第一章 引 言

1.1 本设计的目的

物业管理是房地产项目中必不可少的一部分，其范围是从初期项目的构想，到项目的生命周期的终点的全过程。尤其是改革开放以来，人们对物质文化的需求日益高涨，物业管理在整个项目中的比重越来越大，再也不会是原先那个甚至可以忽略的部分，因此一个成功的物业管理方案对于一个项目来说至关重要。首先物业管理是房地产开发的组成部分，物业管理方案的设计对于房地产开发具有指导作用，可以促使其在开发的过程中进行相应的规划调整以匹配改物业管理方案，避免一些不可逆的问题的出现。其次物业管理也是房地产销售的影响因素，这一影响随着时代的变迁已经愈加明显，往往是拥有完善的物业管理体系的房地产项目更能表现出价值，体现出档次，受到人们的青睐，从而产生市场竞争力，扩大企业的效益。再次，物业管理主要内容是房地产销售后，即业主使用过程中发生的事情，众所周知这部分内容既繁多又复杂，如何解决好，如何解决透是关键，这些都是物业管理者必须要思考的。最后物业管理由于之前没有被重视，所以现在可谓是一个新兴的产业，这个产业可以带来可观的收益与众多的就业岗位，同时也能带动其他房地产相关的产业的发展。综上所述，一个房地产项目的物业管理的目的就在于此。

1.2 物业管理的国内外发展现状及存在的问题

物业管理最先发端于19世纪60年代的英国。现代物业管理及其行业形成并发展于美国,时间大约是19世纪末到20世纪30年代。[^[1]]例如物业管理行业的“四大家族”(仲量联行(英国)、世邦·魏理仕(美国)、第一太平*戴维斯(英国)、戴德梁行(香港))的业务就遍布全世界，且在与国内普通的管辖物业对比之后，才发现国内物业管理企业经营和管理档次与国际水准的差距还很大。由于国外的物业管理起源早，发展久，发达国家已具有非常完善的社会基础和法律基础，业主的相关意识充分，法律与政策也基本能够覆盖所有情况。业主间、管理者间的纠纷有合适的调节、判决机构和机制，物业管理公司的筛选与聘用也有一套完整的程序，业主大会也依法依规运作，管理费用的相关事项也有专门的规定。政府虽然对于物业管理的发展运作有着重要的作用，但一般不进行直接的干涉。

物业管理在我国最早出现在19世纪中叶到20世纪20年代，当时我国就已经在广州、上海、武汉等城市出现了许多八九层的高层建筑，尤其是上海更是有28座10层以上的高层建筑，这些建筑都需要安保服务、清洁服务、租赁服务，这就是我国物业管理的最早的形式。当然自从物业管理于20世纪80年代于我国内地盛行之后，随着改革开放的到来，我国经济的高速增长，物业管理行业也得到了前所未有的发展。物业管理自从从香港引入之后，深圳率先发展，获得当时国内多个第一的头衔，是公认的我国物业管理的起源地。截止至目前为止，深圳依然是我国物业管理行业的龙头地区，其管理理念和方法都值得别的地区都学习取经。我国物业管理行业经过30多年的发展，已经成为了和普通百姓联系紧密的行业，成为了地方经济社会发展，社会管理综合治理不可或缺的组成部分。[^[2]]总结来说，整体可以归纳为：

剩余内容已隐藏，请支付后下载全文，论文总字数：34897字