论文总字数：42175字

摘 要

物业管理是房地产的的四大基本模块：市场调查，项目定位，项目财务分析，项目市场营销，物业管理分析中最后一个模块，也是最中重要的模块。自九十年代邓小平南方巡话开始我国进入改革开放的黄金快速发展阶段，物业管理由西方国家传入，发端于沿海城市如深圳，上海等城市，逐步进入内陆，到现在已经发展了近30年历史。目前，房地产产业发展迅猛，随之如何更快更好更科学进行发展房地产物业管理成为一个重要问题。

本论文以南京市六合区鑫庭雅苑项目为例，论述中国当代房地产住宅楼的物业管理业务现象，并探索怎样做好国当代房地产住宅楼的物业管理改革。

关键词：房地产物业；物业管理；创新方式

Abstract

Property management is the five basic modules of real estate: Market investigation, Project positioning, project financial analysis, Project marketing, and the last and most important module in property management analysis. Since Deng Xiaoping’s Southern Dialogue in the 1990s, my country has entered the golden stage of rapid development of reform and opening up. Property management has been introduced from Western countries and started in coastal cities such as Shenzhen and Shanghai. It has gradually entered the interior, and has now developed nearly 30 Years of history. At present, the real estate industry is developing rapidly, and then how to develop real estate property management faster, better, and more scientifically has become an important issue.

This thesis takes the Xinting Yayuan project in Luhe District, Nanjing as an example, discusses the property management business phenomenon of contemporary real estate residential buildings in China, and explores how to do a good job in the property management reform of contemporary real estate residential buildings in China.

Keywords: Real estate property; Property management; Innovative methods

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 毕业设计综述

第一章 毕业设计综述 1

1.1 毕业设计任务 1

1.1.1 工程概况 1

1.1.2 小组任务 1

1.1.3 个人任务 1

1.2 工作进程 1

1.2.1市场调研阶段 1

1.2.2 项目定位阶段 3

1.2.3 项目财务分析阶段 3

1.2.4项目市场营销阶段 3

1.2.5物业分析阶段 3

1.3 毕业设计心得 4

1.3.1 存在的问题、解决的方法 4

1.3.2收获和体会 4

第二部分 鑫庭雅苑项目物业管理方案

第一章 项目概况 6

1.1项目概况 6

1.1.1 土地概况 6

1.1.2 交通状况 6

1.2 市场调研与物业管理价格 6

1.2.1价格分析 6

1.3 目标客户 7

1.4 开发商简介 7

1.5 项目主要经济指标 7

第二章 项目物业管理前期策划 9

2.1 前期配合主要工作内容 9

2.1.1 规划设计阶段 9

2.1.2 建设施工阶段 9

2.1.3 竣工验收阶段（入场接管） 9

2.1.4 销售配合 10

2.2 前期物业服务机构设置 10

2.3.1前期管理人员配置 11

2.3.1前期项目经理 11

2.3.2 前期驻场主管 11

2.3.3保安人员 11

2.3.4 服务员 11

2.3.5 保洁人员 11

2.3.6绿化人员 11

2.4 前期物业服务的规章制度 11

2.4.1 公共管理制度 11

2.4.2 内部管理制度（各岗位职责） 12

2.4.3 人员配置和人员的素质要求 12

2.4.4 人员具体计划 12

2.4.5 物业人员规范要求 13

第三章 物业管理理念和目标 14

3.1 服务理念 14

3.2 服务特点 14

3.3 服务目标 15

3.4 物业管理的方式 15

3.4.1 管理方法 15

3.4.2 运作程序 16

3.4.3 实施措施 16

3.4.4 管理手段 16

第四章 项目物业管理架构及管理内容 17

4.1 物业管理组制构 17

4.2物业管理公司日常管理 17

4.2.1 房屋及设施设备管理 18

4.2.2 装修管理 21

4.2.3 二次装修管理内容 21

4.2.4 保洁服务 24

4.2.5 保安管理 25

4.2.6 车辆管理 26

4.2.7 消防管理 26

4.2.8 档案资料管理 27

4.2.9 供电设备管理 27

4.2.10 代收代缴服务 28

第五章 专项服务与特约服务 29

5.1 物业公司提供的无偿服务 29

5.2 物业提供的有偿服务 29

5.3 服务承诺保证 29

第六章 项目物业管理成本测算 30

6.1开办费用报价 30

表6.1开办费用报价表 30

6.2 前期固定资产费用明细表 30

6.3 人员基本工资表 34

6.4 绿化管理预测表 34

6.5 清洁卫生费 35

6.6 办公生活费 35

6.7 社会保险 36

6.8 固定设备设施费 36

6.9 企业管理费 37

6.10 税收 37

6.11 费用之和 38

6.12 税前利润 38

第七章 物业管理纠纷与防范 39

7.1 物业管理纠纷防范 39

7.2 物业管理投诉与处理 40

7.2.1 投诉受理 40

7.2.2投诉处理 40

7.3 服务的跟踪与改进 41

7.3.1投诉跟踪 41

7.3.2 投诉改进 41

第八章 社区文化建设 42

10.1 社区文化建设目标 42

10.2 社区文化组织的建立 42

10.3 社区文化内容 42

第九章 物业管理结束语 43

第三部分科技小论文

物业管理中互联网的应用 47

摘要 47

Abstract 48

一 在物业管理中的问题 49

二 互联网 物业管理发展现状 49

三 物业公司的“互联网模式”改造升级 50

三 预计成效 50

四 “互联网 ”物业管理的发展与思考 51

五、结束语 51

谢辞 52

参考文献 53

附录 54

毕业设计综述

第一章 毕业设计综述

1.1 毕业设计任务

1.1.1 工程概况

地块编号NO.2020 G4鑫庭雅苑是南京六合区中高端精品楼盘，项目处于宁六公路与大厂杨新路十字交叉（杨新路北侧），是南京进入大厂的路口，地地位之特殊，周围环境之优美。鑫庭雅苑项目建筑面积20万平方米，共占地190余亩，。小区建筑风格现代化，思想设计超前化，社区有大大小小花园，紫藤长廊以及露天文化广场等新生活配置，业主锻炼出健康的康、丰富的业余生活，其绿化率为38%，楼间日照间距为1：1.3，小区建有自行车库4000多平方米，地下汽车停车位3600多个，能满足各类住户的停车要求。

1.1.2 小组任务

房地产的研究有五个阶段，分别是市场调查、市场定位、市场营销、财务分析和物业管理，本小组一共有四位成员，所以说市场调查由四位成员共同完成，成灰同学负责市场定位，韩阳同学负责市场营销，方尚同学负责财务分析，王超群同学负责物业管理。

1.1.3 个人任务

工作内容根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据，从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、竞争楼盘（产品、价格、广告、销售和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等），结合项目的定位设计、财务评价、市场营销和确定的建设方案、经营方案、营销方案，制定项目的物业管理方案，包括物业管理组织形式（如聘请社会物业管理公司、自行成立和是否需要将环卫、保安等工作外包）、物业管理等级、物业管理内容（包括常规性公共服务、针对性专项服务和个别性特约服务等）、物业管理收费标准和形式、物业管理前期介入等。

1.2 工作进程

1.2.1市场调研阶段

市场调查是由小组四人共同完成，首先小组成员分别根据各自需要完成的内容，找出所需要找出的调查问题，在进行集中讨论，共同确定问卷调查的内容，得出最终问卷调查，问卷调查见附表1。将问卷调查发布于问卷星app中，于四月一号前完成问卷调查，得出调查结果，然后根据市场调查结果与周边小区对比，写出调查报告。

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