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摘 要

南京某地块在2018年12月18号被出让，开发房地产项目，项目名称定为四锦于庭。本文的重点是财务方面的分析和评价，在房地产开发中占据重要环节。通过对房地产市场的调查与预测、投资成本费用的预算、卖房收入估算等基本数据的了解，然后编制各类基本财务表格，计算相关指标，对开发投资项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力进行的分析，据此财务分析来判断房地产投资项目在财务上的可操作性，为房地产企业投资决策、融货决策以及银行贷款提供可靠的依据。

关键词：房地产开发；财务报表；财务评价；风险分析

Financial evaluation and analysis of real estate development in SJYT block

Abstract

Nanjing block was transferred on December 18, 2018 to develop a real estate project. This paper focuses on the financial analysis and evaluation, in the real estate development occupies an important link. Through to the real estate market survey and prediction, the investment cost budget, sell the understanding of the basic data such as income estimate, and then prepare the all kinds of basic financial form, calculation of relevant indicators, the development of investment project profitability, solvency and capital balance analysis, on the basis of financial analysis to determine the maneuverability of the real estate investment project financially, on real estate enterprise investment decision, be in harmony for a reliable basis for decision-making and bank loans.

Keywords：Real estate development； Financial statements；Financial evaluation；Risk analysis

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 四锦于庭地块开发房地产财务评价分析 6

第一章 引言 7

1.1财务评价的定义 7

1.2房地产项目的特点和财务分析 7

1.3工作任务概述 7

第二章 市场现状调查 8

2.1供需预测，价格预测 8

2.2南京房价上涨的原因 8

2.3国民收入水平，居民支付能力 9

2.4价格预测 10

2.5竞争力分析，市场风险分析 10

第三章 建设方案和进度安排 11

第四章 投资和收入估算 12

4.1房地产投资与成本费用估算的依据 12

4.2投资方案及资金来源 12

第五章 财务分析 19

5.1编制基本财务报表 19

5.2财务评价指标 20

第六章 不确定性分析 21

6.1房地产投资项目中不确定性分析的作用 21

6.1.1不确定性分析能帮投资者做出正确的投资决策 21

6.1.2不确定性分析能够预测投资项目的抗风险能力 21

6.2盈亏平衡分析 21

6.2.1项目盈亏平衡点 21

6.3敏感性分析定义 21

6.3.1敏感性分析的目的 22

6.3.2敏感性分析的作用 22

6.3.4敏感度因素 22

6.4房地产投资风险 22

6.4.1房地产投资风险的定义 22

6.4.2房地产投资风险的特征 22

6.4.3房地产投资风险 23

6.5风险预控的方法 23

第七章 总结 25

第三部分 浅谈不确定分析 26

致谢 31

参考文献 32

第一部分 全过程工作描述

从12月初到现在的5月初，除去考研前的冲刺，考研结束，参加课程设计，等待考研成绩，然后参加调剂，然后转战青海西宁，最后被青海大学土木工程学院录取，期间大概忐忑了3个月，再加上寒假期间的走亲访友，吃喝娱乐，写毕业论文＋科技小论文＋工作描述花费了3个月的时间。1月初的英文翻译和开题报告，3月和4月的论文，小论文，工作描述的编写，修改，查阅，这段时间，我从一名刚刚结束课本学习知识，再到自己独立完成论文的大四学生，我学习了，收获了，感悟了。

11月底刚结束大学的所有课程，然后专业课老师把我们集中起来，详细说明了后面几个月的论文工作要求，包括论文选定方向，论文要求，请假安排等。然后分配老师，我有幸被刁璇老师选中，跟着她做房地产开发财务评价方向的毕业论文。在我得知我的选题后，我先阅读了之前大学所学习的有关房地产方向的课本，包括工程经济学，房地产开发与经营，工程合同管理，工程项目管理等，然后在网上浏览有关最近几年南京房地产市场的动态，还有南京房价，全国一二线城市房价走向，各个省份，各个城市对房地产市场的调控政策，对房地产企业开发有了跟进一步的了解。然后老师给我们发了英文文件，让我们进行翻译。考研前的时间比较紧迫，我们土木学院的各位领导也照顾到我们考研的学生还有一个月的时间就要参加考试了，然后给我们一个月的缓冲时间。借此机会，我认真准备考研，每天按时起床，去图书馆背书，学习，钻研，最后在12.23日结束了考研初试阶段。然后12.24号我又回到了校园，继续，开始认真准备毕业论文。先开始的是2个星期的课程设计。然后刁璇老师在线上给我们步骤了工作要求，还有最近1个月的工作计划。随即寒假开始了。大四的寒假比较长，我先开始做的是英文翻译。我接受到的是一篇有关环保建造水厂的文章，有很多页数，按照老师的要求，我大概需要翻译10页左右。第一次看到外国的工程类文章，我有些激动，也有些无奈。外国的文章图文并茂，而且里面掺杂了很多公式，图表，不怎么容易阅读。我在大致浏览过几次后，决定先从题目开始。这篇文章写的是有关发展中国家，譬如印度的饮用水和水厂的建立。印度地区很多城市乡村还在用恒河里面的水，所以联合国调查队在印度实地考察，对干净的饮用水对人的影响，建立水厂对经济发展的利与弊进行深入研究，然后在对建厂的经济条件进行分析对比，来确定最经济的方法。遇到不会的单词，语法的时候，我就去有道翻译一一翻译，还有查阅英汉字典，百度百科等。不知不觉做了好几天，才完成60%左右。里面很多专有名词比较复杂，还有看不懂的公式。但是我越写越勇，一字一句慢慢翻译，经过一个半星期的努力，终于完成了90%，但是依然留着很多生涩难懂的专业名词和公式。不得已，我只好询问在美国读书的我的同学。他用谷歌和他学校的一些网站，学术性和专业性比较强，帮我查阅资料。经过我同学的帮忙，在过年前，我终于完成了英文翻译，提交给了老师。正值寒假，我又继续开始写开题报告。

开题报告包括选题背景和意义，课题关键和难点，文献概述，研究方案等。为此，我继续在互联网上查询有关房地产开发，投资，经营方面的文章，还有去我家附近的市图书馆借阅有关书籍，除此以外我还去新华书店买了2本房地产方面的书。然后我先针对房地产的选题背景，了解了目前中国房地产市场的现况。从15年股市大跌，然后2016，2017年的 炒房热，然后2018年春天开始的中美贸易战，国际格局风云变幻，经济形势是涨是跌，房地产市场也是阴晴不定。为此我去南京市统计局官网查阅了有关资料，并在word上打好草稿。对于课题的关键点和难点，我感觉是南京房地产市场未来2年的走向，南京各个区的房价也难以估计，还有建筑材料方面的变动。为此我去南京造价网上查阅了有关资料，包括最近2年，住宅楼有关的造价信息，有的已经在网上公示了，这也大大方便了我的查询，节约了时间。文献概述这方面，我把之前阅读的文章摘录下来，然后还有老师发给我查看的几篇优秀的硕士论文，随后我又去市里的图书馆查找了几本书，但是感觉还不够。然后我又去淘宝买了一个知网账户观看有关房地产开发以及财务评价方面的研究生，博士生论文。知网上的论文面面俱到，文采斐然，格式工整，非常值得观看和学习。由此我学习摘录了好几篇文章，然后编辑到word上。最后就是研究方案。我先列了一个计划表，然后在根据学校安排的计划表，我列举了3月4月和5月初的工作安排，还有研究的方向，材料的准备最后我将这些内容统一排版到word当中，然后发给老师。虽然在寒假，但是刁璇老师还在线帮我查看了我的开题报告，并指导我更改开题报告的内容，格式等。最后我将修改好的开题报告，逐一输入到学校官方的毕业论文系统里面，并且提交。随后便开始正式的寒假娱乐生活。

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