论文总字数：34110字

摘 要

物业管理的意义实际上是在房地产开发经营的过程中逐步建立起来的一种较为综合性经营服务，是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业，是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理的起源实际上是源于19世纪60年代的伯明翰地区，而在20世纪30年代的美国则是形成与发展了较为专业性的物业管理服务，同国外的发展相比，我国的物业管理则是产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，1994年，有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》建设部在中国颁布，在这之后，深圳、广东、北京、上海等多个城市相继出台了地方性物业管理法规或规章，但遗憾的是一直没有关于全国性的物业管理规范。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规：《物业管理条例》，该条例的优势在于：它不仅仅是将前期物业管理纳入了专业的法制轨道，在极大程度上弥补了前期物业管理缺失的严肃境况，使房地产规范前期物业管理市场上有法可依有法必依。2007年3月《物权法》的出台，更是在极大程度上对建筑物区分的所有权作出了明确规定，在确立了物业管理的基本制度前提上，更是提出了一部分关于解决物业管理问题的依据原则。但是，由于城市房地产业的兴起热潮，对于物业管理领域的实际上的问题也愈加复杂而多样化，尤其是我们需要关注前期物业管理引发的问题，要重视前期物业管理的环节。以及关注到他作为整个物业管理活动的基础阶段，这是非常重要的，也是我们不容忽视，因此，我们需要解决好前期物业管理中存在的问题是我们活动的关键。

关键词：物业管理；房地产策划；房地产业

Abstract

The meaning of property management is actually a kind of more comprehensive management service established gradually in the course of real estate development and management. It is a new industry emerging under the influence of urban planning and development, people"s living style and living environment, and it is an indispensable part of modern urban management. Modern property management in the sense of the earliest from the 1860s Birmingham, professional property management formed and developed in the United States in the 1930s, compared with foreign countries, China"s property management in the 1980s, starting late, immature system, In 1994, the ministry of construction promulgated the first major regulation on property management, "measures for the management of urban new residential buildings". Later, Shenzhen, Guangdong, Beijing, Shanghai and other cities issued local property management regulations or rules, but there has been no national property management standard. Until 2003, the state council promulgated the landmark administrative regulation "property management regulations", which brought the property management in the early stage into the legal track, made up for the situation of the lack of property management in the early stage, and made the regulation of the property management market in the early stage have laws to follow. The introduction of the "Property Law" in March 2007 made a clear provision on the ownership of the division of buildings to a large extent. On the premise of establishing the basic system of property management, it also proposed a part of the basis for solving property management problems. puts forward some principles to solve the problem of property management, however, with the rise of urban real estate, property management problems in the field of increasingly complex and diverse, especially the early property management problems more prominent, the early stage property management as the basis of the realty management activities, is a very important link, should not be ignored, therefore, to solve the problems existing in the preliminary estate management is the key.

Keywords: property management; Real estate planning; Real estate industry

目录

摘要 I

目录 III

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 高新区龙王山东侧地物业管理研究 2

第一章 绪论 2

1.1 我国房地产物业管理的发展背景 2

1.2 我国房地产物业管理发展的实际意义 2

第二章 物业管理概述 3

2.1物业管理理论 3

2.2物业管理公司组织模式 3

2.3 物业管理模式 4

2.4物业管理业务范围 4

2.4.1常规性的公共服务 4

2.4.2针对性的专项服务 5

第三章 项目概况 6

3.1楼盘概况 6

3.1.1地块基本信息 6

3.1.2地块配建基本要求 6

3.1.3地块区位 6

3.1.4地块的交通 7

3.1.5地块的配套 7

3.1.6土地市场 7

3.1.7新房市场 7

3.2物业管理公司基本情况 8

3.2.1“龙湖”物业管理公司背景介绍 8

3.2.3“龙湖”物业管理公司自身的服务内涵 8

第四章物业管理的收费标准 10

4.1 公共区域秩序维护服务标准与收费标准 10

4.2公共区域清洁卫生服务标准与收费标准 12

第五章 项目物业管理组织 14

5.1项目物业管理岗位编制标准 14

5.1.1公共事务人员劳动定额 14

5.1.2保安人员劳动定额 14

5.1.3机电维修人员劳动定额 14

5.1.5园林绿化部人员劳动定额 15

5.2项目物业管理组织普遍运行模式 16

5.2.1物业管理常见的运作方法模式 16

5.2.2关于物业服务企业的具体标准化运作模式的实施和发展 16

5.3强化“经营”的物业运作模式 17

5.3.1需要不断强化“经营”的必要性 17

5.3.2管理经营物业的实施 17

5.4以人为中心的物业管理运作模式 17

5.4.1以人为中心的必要性 17

5.4.2以人为中心的具体实施办法 18

5.5强调物业管理运作模式与发展战略的关系 18

5.5.1强调物业服务企业的标准化运作模式与品牌发展战略 18

5.5.2充分强化“经营”的物业运作模式与企业文化发展战略 18

5.5.3不断强调以人为中心的物业服务管理运作模式与物业管理人力资源战略 19

第六章 项目日常物业管理 20

6.1前期介入阶段物业管理 20

6.1.1规划设计阶段 20

6.1.2施工期介入阶段 20

6.1.3接管验收阶段 20

6.1.4入伙阶段 20

6.1.5装修审批管理阶段 20

6.2入住阶段物业管理 20

6.2.1入住的前提条件 20

6.3装修阶段物业管理 21

6.3.1物业装饰装修管理流程 21

6.3.2 不予登记项 22

6.3.4办理开工的一般手续 22

6.3.5关于物业装饰装修管理内容 23

6.3.6物业装饰装修管理的基本要求 23

6.3.7物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理 24

6.4常规期物业管理 25

6.4.1培训工作 25

第七章 项目物业管理财务策划 28

7.1.人员费用支出计划 28

7.2项目物业服务运行总成本支出计划 31

7.3项目物业服务费收入计划 33

第八章 结论与建议 36

（3） 为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值，物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。 36

第三部分 物业管理科技小论文 37

物业管理的现状、发展与未来 37

致谢 41

参考文献 42

第一部分 全过程工作描述

光阴似箭，转眼间到了大四下学期，即将踏出校门，步入社会，当然我们也迎来了毕业设计这一非常重要的阶段。这次我选的毕业设计主题是房地产开发项目的物业管理主题，具体是对南京市高新区龙王山东侧pkb01307-06地块进行物业管理研究。在最开始，拿到这个选题的时候，不知该如何进行，在指导老师的细心教导和学姐的不断帮助下，终于慢慢懂得了如何进行。当然问题依旧非常多，如何进行这个选题的流程，如何了解这方面的知识，又如何将论文做的全面细致等等都需要不断地虚心求教和自身的不断找寻答案。在这次的毕业设计中，我们四人一组，分工协作，又互相帮助，在遇到问题相互探讨，遇到难题一起迎难而上。这次毕业设计关系到是否能够顺利毕业，所以大家都非常认真负责。

伴随城市建设的不断更新与发展，房地产在众多行业中加快了崛起的脚步。房地产在行业中具有一定的服务性，但其经营的项目也存在较高风险。它的存在也带动了其他行业的发展，其中就包括物业管理。后期房地产的发展必然会有伴有物业管理的维护服务，进而提升房地产在经济发展中的效益与价值。因此，对房地产中的物业管理在发展中的价值与意义展开探讨。在开始进行项目地块物业管理的工作前，我先是认真查看了毕业设计任务指导书，仔细阅读了关于指导我们工作的标准规范的内容及对我们的要求，尤其是对于我们小组项目地块的规划指标和定位设计报告格式要求，因为一定要确保毕业设计论文格式的准确，而且在遇到难题的时候，小组内的成员要多沟通多交流。最开始，从指导老师的PPT上了解到了物业管理的相关内容，以及物业管理的服务，包括常规性公共服务，针对性专项服务和个别性特约服务，还有相关的策划和物业管理公司资质等等。在查阅了相关资料，有了初步的了解，有了一定的方向。在这次毕业设计当中，老师给我们选择的是一个真实存在的地块，所以我们小组成员都一同到达了所研究地块的现场进行实地考察，为市场调查问卷的制作做好准备，并且在第二周周末，我们小组乘车前往项目所在地高新区龙王山东侧pkb01307-06进行了实地考察，及对项目周边环境进行观察，采集了照片等信息，为后续工作积累第一手资料。回到学校后，我们小组结合各种资料进行了调查问卷的制作，参考了老师建议之后，对问卷进行了修改后进行了试调查20份，并进行了总结之后，重新对问卷做了修改，得到了问卷的修改，为了对南京地区的房地产市场、政策环境、消费者需求、行业情况、竞争楼盘等有更深入的认识，在指导老师的协助与指点下，我组进行房地产市场调研的工作。回到学校后，又着手整理资料，小组成员将资料进行集中整合。

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