论文总字数：31361字

摘 要

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第一章 浦口区江浦新村工程概况 2

1.1、项目地块 2

1.2、建设内容和规模 2

1.3、总投资估算及资金筹措简要说明 3

第二章 毕业设计任务 4

2.1、小组任务 4

2.1.1、主要任务内容 4

2.1.2、任务细节分工 4

2.2、个人任务 4

2.2.1、个人任务 4

2.2.2、个人成果 4

2.3、工作进程 5

2.3.1、初步熟悉阶段 5

2.3.2、实施阶段 6

2.3.3、投资估算说明 7

2.3.4、建议 8

2.3.5、毕业设计心得 9

第二部分 浦口区江浦新村项目财务评价研究 10

第一章 引言 11

1.1、选题背景与意义 11

1.1.1、选题背景 11

1.1.2、研究意义 11

1.2、研究目的和研究方法 11

1.2.1、研究目的 11

1.2.2、研究方法 11

1.3、本文体系结构 12

第二章 房地产项目概况分析 13

2.1、项目基本情况分析 13

2.1.1、项目地块 13

2.1.2、建设内容和规模 13

2.1.3、总投资估算及资金筹措 14

2.2、项目区域环境分析 14

2.2.1、项目建设背景 14

2.2.2、项目区域环境分析 15

2.3、项目实施进度 15

第三章 项目投资估算 17

3.1、项目投资估算的概述 17

3.1.1、投资估算的特点 17

3.1.2、投资估算的作用 17

3.2、项目投入资金 18

3.2.1、投资估算 18

3.2.2、投资估算说明 18

3.3、资金筹措 20

第四章 销售收入与成本估算 22

4.1、销售收入 22

4.1.1、销售收入及税金估算 22

4.1.2、资金来源与运用 22

4.2、成本费用 23

4.2.1、总成本费用 23

4.2.2、利润预测 23

第五章 项目财务评价 25

5.1、财务评价的内容与步骤 25

5.1.1、财务评价的内容 25

5.1.2、财务评价的一般程序 25

5.1.3、财务评价的作用 25

5.2、项目盈利能力分析 25

5.2.1、融资前分析 25

5.2.2、融资后分析 26

5.3、项目清偿能力分析 27

第六章 项目不确定性分析 28

6.1、盈亏平衡分析 28

6.1.1、含义 28

6.1.2、住宅销售部分盈亏平衡分析 28

6.1.3、商场销售部分盈亏平衡分析 28

6.1.4、结论 28

6.2、敏感性分析 29

6.2.1、含义 29

6.2.2、敏感性分析 29

6.3、项目财务评价结论 30

第七章 结论 31

7.1、结论 31

第三部分 浅谈房地产项目投资估算 32

第一章 估算阶段/投资估算 33

1.1、投资机会调查或项目建设书阶段 33

1.2、初步可行性研究阶段 33

1.3、详细可行性研究阶段 33

第二章 估算文件组成/ 项目投资总额 34

第三章 估算依据/投资估算 34

第四章 估算方法/投资估算 35

第五章 编制依据 35

第六章 编制办法 35

6.1、一般要求 35

6.2、方案比选、优化设计和限额设计 36

致 谢 38

浦口区江浦新村项目财务评价研究

摘 要

财务分析在房地产开发及运营中具有重要意义，本文对于研究背景进行了简单描述。随后以简洁明了的话语将所选择的地块清晰地勾勒在眼前，通过对项目全方位的资料搜集，陈述了地块的价值，并根据相关的政策了解，项目详尽的财务分析，判断该项目未来的发展走向。项目评估是基于项目投资者的利益，财务评价是预测项目的发展空间和盈利能力的重要手段,是项目可行性研究报告的核心内容，要对房地产投资项目做出合理的决策，就必须进行系统地项目财务评价。本文重点研究房地产开发项目的财务评价问题，以工程经济学、投资项目评价与决策等为理论依据，从技术、经济、金融等方面对拟建项目进行评估，并对投资者进行项目选择和项目实施，提供多角度的建议。本文从公司的角度和根据本项目的前景，分析了市场环境、竞争对手、消费者理念、投融资和不确定性因素等，从项目的策划、定位和公司的财务状况，确定项目的建设计划，根据项目经济指标，然后确定项目施工方案。

关键词：浦口区江浦新村小区项目；财务评价；投融资分析；不确定性分析

Research on the financial evaluation of the Jiangpu new village project in Pukou DistrictAbstract

Financial analysis is of great significance in real estate development and operation. This paper briefly describes the research background. Then the selected plots are clearly outlined with concise and clear words. Through the comprehensive collection of information on the project, the value of the plot is stated, and the detailed financial analysis of the project is made according to the relevant policies, and the future development trend of the project is judged.Project evaluation is based on the interests of the project investors. Financial evaluation is an important means to predict the development space and profitability of the project. It is the core content of the project feasibility study report. In order to make a reasonable decision on the real estate investment project, a systematic project financial evaluation must be carried out. This paper focuses on the financial evaluation of real estate development projects. It takes engineering economics, investment project evaluation and decision-making as the theoretical basis to evaluate the proposed projects from technical, economic, financial and other aspects, and provides various suggestions for investors to carry out project selection and project implementation. From the perspective of the company and the prospect of the project, this paper analyzes the market environment, competitors, consumer ideas, investment and financing and uncertainty factors. From the project planning, positioning and the financial situation of the company, the construction plan of the project is determined, and the project construction plan is determined according to the project economic index.

Keywords:Pukou District Jiangpu New Village Project；Financial evaluation; investment and financing analysis; uncertainty analysis

第一部分 全过程工作描述

第一章 浦口区江浦新村工程概况

1.1、项目地块

江浦新村小区项目位于南京市浦口区沿江街道高新技术产业开发区，位于浦口区江浦街道文德路以南、团结路以西地块，东南至张墩路，西南至现状，西北至建设路，东北至团结路。项目实际出让总面积为51158.25m²，该项目地块为二类居住用地，项目周围有融创臻园、明发珠江国际、北江锦城等已建小区，也有江浦实验小学、江苏省江浦高级中学以及南京市浦口中心医院等。

1.2、建设内容和规模

土地NO2017G54命名为：江浦新村小区项目，为R2二类居住用地，出让年限为70年，由南京中海海浦房地产有限公司竞得。

1.3、总投资估算及资金筹措简要说明

江浦新村小区项目建设投资的总费用约为250000万元，环保投资90万元，其中建筑工程费14731.80万元，其他费用110976.24万元（包含土地获取费184000万元），不可预见费5580.46万元。

本项目自有资金48000万元，全部用于投资，占总投资的38.18%；向银行贷款54000万元，用于补充投资，占总投资的42.96%；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资，为30000万元，占总投资的18.86%。

第二章 毕业设计任务

2.1、小组任务

2.1.1、主要任务内容

第一周：根据邓小鹏老师给的英文资料，首先需要完善5000字的英文翻译。然后我们要完成调查问卷初稿并制定详细的毕业设计计划。

第二周：了解项目的基本信息并进行项目的实地考察，确定毕业设计中所需的调查内容及操作性强的调查方法。本周内须完成调查并修改调查问卷，周末共同完成开题报告。

第三周：在完成调查问卷和开题报告后，在老师的指导下我们需要进行详细的市场调研。调研的主要工序计内容如下：

（1）弄清对该物业有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素并对各种因素作层次化、逻辑化分析。

（2）经过市场调查及数据归类分析，得出住宅项目市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。

（3）完成市场调研报告。

第四周到第五周：检查方案的初步设计。进行项目功能配置。在市场调研基础上，分析市场交易数量、价格，确定拟建规模。寻求最佳功能配置。进行建设进度安排。从财务的角度作资金运用安排，以最佳收益为目标，安排建设规模、资金营运。考虑房地产项目资金的快速流动。

第六周到第十周：我需要完成项目的财务评价方案。再根据之前市场调查的资料完成我们项目的财务评价，然后并计算相关的财务指标。

第十一周：初步完成毕业设计初稿，包括全过程工作描述和科技小论文。提交毕业论文初稿和小论文终稿。并修改格式。

第十二周：定稿并打印任务书、开题报告、外文翻译和论文，将它们装在资料袋里，上交。最后为进行答辩工作而准备。

第十三周：进行最后答辩。

2.1.2、任务细节分工

浦口区江浦新村项目有5个环节，包括市场调查、定位设计、财务评价、市场营销和物业管理。我们一个组有4位同学，因此我们共同完成了市场调查，分头完成定位设计、市场营销、财务评价和物业管理，我个人负责完成财务评价。

2.2、个人任务

2.2.1、个人任务

我选的毕业设计的课题是浦口区江浦新村项目财务评价方案研究，是关于房地产开发项目的财务评价方案的计算，首先得和小组成员一起完成市场调查报告，财务分析应该被看作是整个项目过程的关键部分，与整个项目的资金流向和盈利能力等主要问题有关，财务分析的计算内容较多，主要涉及必要的经济指标，如财务净现值，年净值，投资还款期，投资收益百分比和计划间增量内部收益。然后分析盈利能力，偿付能力，不确定性和风险能力，以便达到预期的收入目标。

2.2.2、个人成果

毕业设计报告具体成果包括：

（1）不少于5000字的财务评价全过程工作描述一份，其中包括：浦口区江浦新村项目工程概况、小组任务、个人任务、工作进程和毕业设计心得。

（2）浦口区江浦新村项目财务评价方案研究的具体成果，包括：各种必须的财务报表，各种财务评价指标。

（3）不少于3000字的科技小论文一份，题目是：浅谈房地产投资估算。

2.3、工作进程

2.3.1、初步熟悉阶段

大学里我们学过了《工程经济学》这门课，从中我们学到了有关财务评价的理论基础。因此这次的毕业设计能让我们温故而知新。

（1）财务评价的内容：

财务评估以国家现行财政体制，定价体系和项目评估为基础，从财务角度分析计算项目的直接成本和间接成本，主要工作为编制财务报表，计算财务评价指标，通过分析项目盈利能力和偿债能力，检查项目的财务可行性，为投资决策提供科学依据。

通过对拟建设的项目的技术、经济、金融等方面进行了评价，为投资者提供了更多的项目选择、具体选择、项目实施和透视建议。以公司的角度和土地项目的视角，市场环境，竞争楼盘，竞争对手，消费者等各个方面，结合项目的定位设计和企业的财务情况，进而优选确定建设方案。

房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，要想项目保质保量的完成决定于正确的决策。通过融资前分析、融资后分析、清偿能力分析和不确定性分析，算出财务评价指标。

由于财务报表使用者的分析目的不同，其分析内容也各不相同，下面是不同用户财务分析的目的和内容。

不同用户财务分析的目的和内容 表2.3.1

（2）财务评价的作用：

房地产投资项目的财务评价实际上是一种用财务报表为管理者服务的管理分析，根据目前的国家税收和财政制度和定价体系，根据财务数据预测中各种报表中所测得的数据对投资总额，生产成本，销售利润，营业税等房地产开发建设项目，编制现金流量表，计算评估指标值，分析研究审查项目的盈利能力，财务状况，偿付能力等，以确定投资项目是否是财务上可行的经济分析方法。

根据政府引入现代企业管理的要求，运用标准化的财务评估机制，建立内部培训机制，建立房地产企业标准化监督和财务评估。

在该项目中，运用规范化的财务评估机制，找到了问题的第一个解决方案，采取了措施纠正事故发生时的偏差，建立了目标成本管理系统，在项目的各个层面实施了成本控制。动态管理确保项目的总成本在目标环境内进行管理，主要是定量分析，辅之以定性分析，静态分析和动态分析。它将三个明确的项目进出口效率和风险抵御机会结合起来，重新整理财务评估流程，提出项目财务风险重组的科学建议，修改后评估项目财务评估是否为可行性项目。

2.3.2、实施阶段

我们在第一周初步完成了开题报告和英文翻译。第一周我们需要根据老师给的英文资料，完善英文翻译。

第二周和第三周，经过我们小组的一番讨论，确定以发放问卷的形式对地块进行调查，并完成了个人的开题报告。

我们首先对问卷内容进行讨论-选择-确定这三个步骤，从定位、营销、物业这三个角度来确定我们的调查问卷内容。

市场调查工作由全团成员完成。调查问卷分为实地调查，调查，初审调查，最终问卷调查数据后处理分析，问卷调查报告和其他数据查询创建共八个方面。在收到土地信息的第二天，小组的所有成员都前往现场访问了该网站。图像记录是根据项目现场信息和一般情况创建的。他们还将自己分成两组，前往不同周边房地产的销售办事处进行咨询和调查。他们还观察了各社区社区的内部状况，并对行人和行人进行了初步调查。了解情况。经过实地调查后，团队开始制作问卷。我们小组问卷的制作方法是针对自己的研究方向所要求的数据提出几个问题。在总结问题之后，对四个人的问题进行合并，修改和删除，以完成问卷的初稿。草案完成后，该团队在浦口弘阳广场和大桥北路进行了问卷调查。

先试发了10份调查问卷，根据存在的问题对问卷内容再次修改，然后确定了调查问卷。我们决定去项目周边发放调查问卷，从我们学校到项目处骑自行车过去大概20分钟，计划发放400份问卷，收回有效问卷386份。

第四周到第五周，确定项目功能配置和进行数据统计，后来的数据统计和研究报告主要集中在项目定位和市场营销。财务分析和物业管理团队的成员负责数据分类，并快速完成整个市场调查过程。在导师邓小鹏的指导下，我遵照老师的要求，开展了计划书的毕业设计工作，在完成毕业设计任务的同时，我也了解到我在大学生涯中学到的专业知识不是很强，在那里这本书的理论和实践环境之间存在巨大差距，因此我需要继续研究。对课程进行审查，并试图将理论与实施可靠和可靠的项目财务分析相结合。

地块要求建筑密度≤30%，1.0≤容积率≤2.1，我们决定建16栋18层，占地面积为5488.66 m²，32单元共4户，建筑高度为53.3m。各项指标符合设计要点，并满足各项相关规范要求。

第六周—第十周：我需要完成项目的财务评价方案。根据市场调查资料完成项目的财务评价。在EXCEL表格里计算相关的财务指标。

第十一周：初步完成毕业设计初稿，包括全过程工作描述和科技小论文。提交毕业论文初稿和小论文终稿。查重率低于规定的30%后，得修改格式。改格式是一件让人头痛的事，需要注意的太多了，往往都会有疏漏，改了一次又一次。

在第十二周：我们需要定稿并打印任务书、开题报告、外文翻译和论文，将它们装在资料袋里，上交。进行答辩工作准备。

第十三周：进行答辩。

2.3.3、投资估算说明

浦口区江浦新村项目项目投入总资金主要包括建设费用、开发费用和流动资金等，约为250000万元。

首先，建设费用约为14731.80万元。

（1）土地购置费

浦口区江浦新村项目由南京中海海浦房地产有限公司以184000万元竞得。无土地征用及拆迁安置补偿费，项目测算出的土地购置费约有184000万元。

（2）前期工程费

前期工程费=项目可行性研究费 规划设计费 地质勘察测绘费 场地准备费 筹建开办费。前期工程费约为1178.54万元。项目可行性研究费约为73.66万元，规划设计费约为441.95万元，地质勘察测绘费约为73.66万元，场地准备费约为220.98万元，筹建开办费约为368.29万元。

（3）建筑工程费

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