论文总字数：22237字

摘 要

物业管理的含义在当今称为现代化的城市管理，当然也是现代化房地产的管理。正是由于物业管理的蓬勃发展，在国际上也是一个优秀的产业。而且国家的居民生活水平不断提高，住房也逐渐变得高度社会化，由此物业管理也一直在人们的焦点关注范围之内。不过我国的物业管理发展也存在不可避免的问题，首先就是发展时间太短，其次是还未形成高效的科学体系，物业管理的行业发展也存在滞缓等问题。在现有的物业管理问题情况下，能够培养兼具物业管理方面的理论知识，对物业管理运作方式有所了解，拥有较为熟练的操作技能的物业管理方面人才，是能让我国物业管理行业发展变得高效至关重要的方法。

关键词：物业管理；科学体系；运作方式；发展

Abstract

The meaning of property management is called modern urban management, which is also the management of modern real estate. Thanks to the booming property management, it is also an excellent industry in the world. Moreover, the living standard of the people in the country has been continuously improved, and the housing has gradually become highly social, so the property management has been in the focus of people"s attention. But China"s property management development also inevitable problems, first is the development time is too short, the second is haven"t form the scientific system of efficient property management and the development of the industry which has such problems as lagging. In the case of property management of the existing problems, to cultivate both property management theory knowledge, with property management operating mode, have more skilled operation skills of property management personnel, is to be able to make it efficient is critical to the property management industry development in our country.

Keywords: The property management；Scientific system；mode of operation；development

目 录

目录

第一章 项目概况和工作过程简述 1

1.1 项目简介 1

（1）建设地点 1

（2）建设时间 1

（3）建设规模大小 1

（4）建设内容方面 1

(5） 项目产品规划 1

第一类住宅户型表 1

第二类住宅户型表 1

1.2 项目周边调研情况 1

1.3 项目特色 2

（1）优势 2

（2）机会 2

1.4 项目存在的劣势和威胁 2

（1）劣势 2

（2）威胁 2

1.5 组内共同任务 2

2.1 市场调研 3

2.2 个人设计 3

2.2.1 工作进度方面的要求 3

2.2.2 设计的主要内容及具体工作进程 3

第二章 物业管理的准备工作 4

1.1 绪论 4

1.1.1 物业经营管理的概念 4

2.1 前期准备物业管理的意义 4

（1） 能够较为全面的对物业管理有所了解； 4

（2） 确保物业在使用功能上的实用性； 4

（3） 方便进行后期的管理工作； 4

（4） 利于在设计方面的完善和优化； 4

（5） 可以提高房屋建造质量； 4

2.2 物业管理前期准备的内容 4

2.3 物业管理的人员配置形式 4

物业管理的人员配置形式 5

2.3.1 物业管理人员配置的主要职能 5

3.1 入住方面的管理工作 6

3.2 物业装修装饰的管理程序 6

3.3 房屋的维修和管理 7

3.3.1 维修管理的主要方面 7

3.3.2 维修工程的考核及标准 7

3.4 物业设施设备的构成 7

3.5 设施设备最基础的管理 8

3.6 运行责任人的使用 8

3.7 维修人员和保养人员应履行的职责 8

3.8 材料和设备的供应可以进行更换 8

3.9 物业在环境方面的管理 8

3.10 如何进行清洁卫生工作 9

3.11 噪声污染的防治 9

3.12 物业公共秩序的管理 9

3.12.1 公共管理最基本的原则 9

3.12.2 公共安全防范服务的内容 9

3.13 物业服务的资金管理 9

3.13.1 物业服务费用的构成项目 9

3.14 物业服务费编制的测算 10

（一） 人员工资 10

（二） 福利及社会保险 10

（三） 共用设施设备日常运行和维护费用 10

（四） 清洁卫生费 10

（五） 秩序维护费 11

（六） 绿化养护费 11

（七） 办公费用 11

（八） 固定资产折旧费 11

（九） 其他费用 11

（十） 利润 11

（十一） 法定税费 11

（十二）物业服务费 1.81元/月*平方米 11

第三章 对物业管理问题的思考和心得体会 12

摘 要 12

Abstract 12

1.1 物业的品牌定位 12

1.2 规范化的质量管理 12

1.3 以人为本的品牌核心 12

1.4 发展规模的重要性 13

1.5 物业管理技术提升的必要性 13

2.1 住宅小区物业管理的发展历程及现状分析 13

2.2 住宅小区物业管理中的问题分析 13

2.2.1 物业管理法制体系并不健全 13

2.2.2 开发商对于房地产的开发不善 13

2.2.3 业主物业和法制观念的欠缺 13

2.2.4 物业管理工作水平较低 14

2.3 住宅区物业管理的发展趋势 14

2.3.1 法制化趋势 14

2.3.2 规模化趋势 14

2.3.3 专业化的发展趋势 14

2.3.4 信息化的发展趋势 14

3.1 对浦口区江浦新村项目物业管理的感想 14

致 谢 15

第一章 项目概况和工作过程简述

1.1 项目简介

（1）建设地点

项目建设在浦口区江浦街道所处的团结路以西，文德路南方，东南延伸至张墩路，西北扩展到建设路，西南到现状，东北到团结路。

（2）建设时间

该项目被中海房地产公司于2017.10.25以总价达到184000万元拿下，成交楼面均价19981.57元/㎡，溢价率为41.54%，现房销售是其所要求的，保障住房报建面积1200平方米也是所需要建成的，当然该项目在建成之后会无偿移交于政府部分。

（3）建设规模大小

项目总用地面积约51158.25㎡，建筑面积为12万㎡，其中地上建筑面积约9.2万平方米（含1200㎡保障房），地下建筑面积约2.8万㎡。

（4）建设内容方面

本项目拟建设16栋住宅并配套相关设施。

1. 项目产品规划

第一类住宅户型表

第二类住宅户型表

1.2 项目周边调研情况

该项目和地铁10号线的雨山路站相距不到600米，旁边就是S124省道，而且到宁合高速入口也就一公里左右，交通可以说十分的便捷。项目附近也有一家骨科医院，至于南京市浦口区中心医院两地相距也不超过两公里，周边的医疗服务得到了保证；较项目靠近的两所学校分别是江浦实验小学和江苏省江浦高级中学，路程上也是不超过两公里，周边的教育服务也相对的优质；在商业方面，该项目距离宝隆时代广场两公里多，居民通过交通工具也能较为便捷地满足商业需求。通过一系列的发展过后，明发新城天街、东方万汇城等综合商业体也将落户。经过以上工作和认真考虑，把该地块项目的名称定为江浦新村。

1.3 项目特色

（1）优势

1）项目天然的地段优势

该项目靠近江浦实验小学、江苏省江浦高级中学以及南京市浦口中心医院，每天拥有巨大的人流量，家长老师以及医院来往人员，每年的需求也是在不断更新改变，而大量的需求就是本次项目所需要的。

2）升值空间也较大

首先，该地块靠近江浦实验小学、江苏省江浦高级中学以及南京市浦口中心医院，就相当于作为两个学校的学区房，肯定是中小学家长学生的首要选择，本地块目前为中、大型户型，既靠近学校也靠近医院。其次，该项目交通非常便捷，距离地铁十号线雨山路站百余米，并且覆盖611路、608路等8条路线，可直达老山、雨花台等区域，具有较大的升值空间。

3）相对适中的价格

江浦新村旁的楼盘也较多，区域房价大概在一万七到两万四之间，因此考虑实际因素将此楼盘定价为19000元/平方米，提升了消费者对江浦新村的价值认知，并且也适合刚需一族的执业。

（2）机会

1)挖掘潜在市场。在江浦新村周边配有大型商场与医院，周边人流量巨大，利于开拓新的市场。

2）家有中小学生的特性导致目标客户对居住条件要求很高，而江浦新村就是致力打造中、大型户型，这一点非常符合目标客户的需求。

3）本次地块附近有足够多的消费群体，家长学生以及医院的工作人员和患者都是消费的中坚力量，因此可以采用较为单一的推广方式，比如在地铁口派发传单、报纸广告、网络宣传等从而减少宣传成本。

4）江浦新村项目定位总价适中，住房价值降低风险较小。由于江浦新村靠近江浦实验小学、江苏省江浦高级中学和浦口中心医院，购买住房、进行投资、租赁住房的需求也一直存在，物业价值也不会贬值，再者，此项目住房也较为容易再次出售或者出租，外地商人也就是根据这一点来该项目投资的。

1.4 项目存在的劣势和威胁

（1）劣势

1）江浦新村位于十字路口交汇处，物业安全系数较低，容易出现安全事故，而靠近马路的一侧因路上时常有车经过，因此会产生噪音进而增加住户的不适感。

2）江浦新村附近楼盘较多，例如融创臻园、明发珠江国际、北江锦城等，与周边楼盘竞争力较大。

（2）威胁

1）同行的竞争

周边楼盘较多。因此会产生客户分流的状况，同行竞争较为激烈。

2）行业外的竞争

南京出台新的购房政策，必然导致整体购房人数下降，家庭为南京市户口的居民购买新房会有限制。

1.5 组内共同任务

此次设计任务我们小组一共四位成员，对于江浦新村这个项目，我们小组四人从四个环节每人负责一个环节。整个项目环环相扣，不能缺少其中任何一项。我们的工作是个人乃至整个团队的任务。根据导师给的拟开发地块信息和基础资料，可以站在房地产公司那一方，通过市场调研，深层次去分析了解项目面临的的几个主要问题以及项目所处的市场环境。最后通过分析可以得出相应结论，根据调查研究所得的结果，再进行设计。

2.1 市场调研

市场环境通常上是不断变化的，环境的变化很大程度上不仅可以带了挑战也意味着带来了诸多的发展机遇。对于市场调查所调查的东西，一般来说商业的活动情况，活动资料都会进行较为全面的收集整理归纳，由这些条件来了解诸多潜在的市场是较为有效的。本案的江浦新村项目主要进行居住业这一业态的开发，调研内容通常都是包括市场环境的分析，竞争对手和竞争楼盘的分析以及消费者需求状况分析等都是非常重要的。应当为江浦新村项目后期的制定物业管理方案做准备。

2.2 个人设计

项目建成的物业管理是整个项目的最后一个环节。在物业管理的各方面设计来说，可以主要从几大方向进行策划设计。最首先的是物业管理的现状和市场地位，当然从物业管理的兴起还有发展的趋势，或者物业管理对社会作用等方面的叙述。最后是物业管理和房地产相辅相成的作用，物业管理和房地产开发在售后服务方面的区分进行论述，再次是讨论怎么样去做好物业管理，做好物业管理所要具备哪些条件，以及开发项目和物业管理不可分割的关系，物业管理实施中所需有关人员，制度费用等方面进行最为基础的分析策划，物业管理优劣势分析和在不同时期在项目中介入的区别。

2.2.1 工作进度方面的要求

第1周 制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献

第2周 了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查

第3周 制定最后的调查内容及方法，完成开题报告

第4周 完成市场调查

第5周 完成项目设施规划、空间管理规划的制定与策划工作

第6-7周 完成项目物业管理组织形式、管理收费和资产管理计划的制定与策划

第8-9周 撰写报告，完成毕业设计初稿

第10-11周 完成小论文初稿

第12周 形成终稿并打印成册

2.2.2 设计的主要内容及具体工作进程

在分配到该课题后，阅读任务书，无论是拟开发地、相应的城市规划条件还是有关的江浦新村资料数据，从房地产公司的角度，通过市场调研分析项目的市场环境、竞争楼盘、竞争对手、消费者，重点是江浦新村该住宅区物业部分的市场调查。根据任务书里提供的项目信息，查阅有关项目的具体信息同该课题的的内容方向进行初步了解，然后结合项目的其余多项研究方案来制定项目的物业管理方案，通常包括物业管理组织内容、物业管理等级、物业管理形式、物业管理前期介入、物业管理收费标准还有形式。了解了信息之后，结合论文方向，拟写开题报告。对所设计的课题进行了解分析，结合现状，市场经济的动态，对物业管理的前身和发展趋势做简要的阐述和分析。明确物业管理的方向和前景，初步规划设计的方向和策划的轮廓。最后完成调研报告。做完小组任务之后就撰写论文，之后就物业管理中的几个方面撰写小论文。

第二章 物业管理的准备工作

1.1 绪论

1.1.1 物业经营管理的概念

在市场经济中，“经营”是指企业为实现最大限度资本增值目标，对可以支配的资源和生产要素进行筹划和管理的行为，是自然人、法人或其他组织为取得或扩大财产效益而围绕市场展开的各项活动。所有涉及到的包括资源和要素都是物业管理经营需要的，且都可以作为经营价值，为了达到资本最大限度增值。从宏观上讲，物业经营管理包含了物业管理，而物业经管最基础的第一层就是基础性管理；第二层次是物业资产管理；第三层次是组合投资管理，它不同于个别资产管理。目前，物业管理已从产品（服务产品）经营阶段步入商品（把物业管理作为商品出售）经营阶段，产品具备了商品的属性。21世纪以来，部分企业进行了资本经营的探索，但还处在初级阶段。物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

2.1 前期准备物业管理的意义

1. 能够较为全面的对物业管理有所了解；
2. 确保物业在使用功能上的实用性；
3. 方便进行后期的管理工作；
4. 利于在设计方面的完善和优化；
5. 可以提高房屋建造质量；

2.2 物业管理前期准备的内容

（1）设备问题：设备在设计和规划阶段，物管人员实行工程上的设计规划，采用的智能管理需要向单位做出管线上特殊的要求，且预留能够做好是有利于各方面的投资、全方位的开发、合理性的布局、安全使用方面以及最终使用后物业管理在长期上的角度考虑的；

（2）材料上的选择应用：对于建筑在材料方面的选用，包含了居住方面质量、工程方面质量、环境质量不受破坏、造价方面、维修上的问题，甚至是防火的考虑。通过以往建造的楼宇的情况物管企业可以依据此，来提交一份设计报告给设计单位让其选择；

（3）绿化工作：从整体上来看，绿化要考虑到气候条件、造型布局、环境等。尤其需要注重的是搭配上的问题，譬如花和叶间的搭配。绿化方面做的好可以便于后期的修剪养护；

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