论文总字数：30572字

摘 要

二十一世纪以来，随着我国房地产业蓬勃发展并日渐成熟，从事房地产业管理的物业管理产业应运而生，日渐在我国市场中扮演一个不可或缺的角色，发展迅速并且逐渐成为我国市场中最具竞争活力和投资潜力的行业之一。但是由于我国物业起步迟且发展不均衡与国外成熟优秀的物业还是有一定差距的，存在着法律、法规不健全，法律关系不够畅顺，政府监管乏力，行业自律不够，市场竞争机制没有真正形成，某些行政干预影响等等问题。这就需要我们对其进行进一步的研究和讨论。找出问题所在加以解决并促进行业发展。加强物业前期的介入和对业主的服务的提升

关键词:物业管理；发展趋势；前期介入；业主服务

Yulongwan Pavilion Property Management Planning

Abstract

Since the 21st century, as the booming real estate industry has matured, and engaged in the real estate management industry came into being, played an integral role in growing in our country,developed rapidly and become one of the most competitive in the market activity and investment potential of the industry. But because of China"s property started slow and uneven development and foreign excellent properties still have some gaps, there are laws and regulations are not perfect, legal relationship is not smooth enough,government regulation is weak, industry self-regulation is not enough, market competition mechanism was not really formed, certain administrative intervention, and so on. This requires us to carry out further research and discussion. Identify the problems to be addressed and to promote development of the industry. Strengthen involvement and service to the owner of the property early upgrade.

Keywords: property management, trend; early intervention; the owner services

摘 要 I

Abstract II

第一章 毕业设计任务 1

1.1 工程概况 1

1.2 小组任务 1

1.3 个人任务 1

第二章 工作进程 2

第三章 毕业设计心得 3

3.1 存在的问题、解决的办法 3

3.2 心得与收获 3

第二部分

第一章 序 言 5

1.1 物业管理的背景 5

1.2 物业管理的概述 5

1.2.1 物业管理的概念 5

1.2.2物业管理特征 6

1.3 物业管理的发展趋势 6

1.4研究的内容与方法 7

第二章项目概况

2.1.2 项目规划指标 10

第三章前期置入 11

第四章对物业的接管验收和业主入伙 21

4.3接受注意事项 21

4.3.1相关档案资料的接受： 21

4.4入伙管理方案 22

4.5物业管理装修管理 24

第五章公共服务 27

28

5.2安全管理 29

29

5.3小区地下室管理 32

5.4车辆的管理 32

5.5物品出入管理 32

5.6消防的管理 33

第六章物业管理公司职能设置 37

6.1.1 公司管理机构设置图 37

37

图6.1.1管理结构设置图 37

6.2公司人员岗位职责 38

6.2.1物业管理经理岗位职责 38

6.2.2经理助理岗位职责 39

6.2.3环境管理部主管岗位职责 39

6.2.4保安主管职责 39

6.3公司员工奖惩制度 40

6.3.1奖励 40

第七章费用

7.1前期固定资产费用明细 42

7.2人员基本工资表 44

7.3 绿化管理测算表 45

7.4 清洁卫生费 45

7.5办公生活费 46

7.6 社会保险 46

7.7共用设备设施费 46

7.8 固定资产折旧费 47

7.9企业管理费 47

7.10 税前利润 47

7.11税收 47

7.12 费用之和 47

7.14物业管理盈亏计算 48

第一章 毕业设计任务

上一学期，我们进行了毕业设计的选择和分组，我有幸被分到了房地产方向，在杨老师的带领下进行毕业设计，我们组所被分配到的开发地块是NO.2015G27，而接下来我们一组一共四人将分别负责该地块的决策定位，财务分配，营销以及后期的物业这四个方向，每个人负责一个过程，我们组四人将团结一心、通力合作将这个项目努力做好。

1.1 工程概况

雨花台区经济开发区锦东二期地块，东至国际关系学院用地，南至省电力公司南京供电公司用地、近华村潘窑三组集体土地、国际关系学院用地，西至近华村杨戴一组集体土地，北至国有空地。

1.2 小组任务

我们组的四个人将分别负责此地块从前期的策划定位，以及财务，营销直到到最后的物业管理的一整套过程。

1.3 个人任务

本人有幸被分配到了该项目的物业管理方向的任务。

第二章 工作进程

第一周：收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，进行英文翻译。

第二周：了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。

第三周：市场研究

1.市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。

2.经过市场调查及数据分析，得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。

3.进行楼盘考察，熟悉和掌握小区规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧。

第四至五周： 项目功能配置

在市场研究基础上，分析市场交易数量、价格，确定除拟建规模。

寻求最佳功能配置。

第六至八周：确定项目的规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等方法和技巧。

第九周：撰写毕业论文大纲，完成小论文初稿。

第十至十一周：撰写完成毕业设计初稿，完成小论文。

第十二周：修改、完善毕业设计，并打印、装订成册，上交。

第十三周：答辩

第三章 毕业设计心得

3.1 存在的问题、解决的办法

存在问题：

1. 论文初稿的内容还不丰富，对材料缺少认真度量；
2. 标题概括不够精确，各部分逻辑关系不能很好把握；
3. 语言不够凝练，个别地方有错词、错局，标点符号与格式有误；

4、政策建议上缺乏新意。

解决方法：

1. 多查阅相关资料，认真把握材料取舍，仔细修改论文初稿和开题报告；
2. 要明确中心思想，论据要与论点相符合；
3. 仔细研读论文初稿，进一步精简语言，改正细节错误；
4. 问题的解决方式上要摆脱旧有的常规思想，充分挖掘新意；
5. 着重关注各部分之间的逻辑思维关系。

3.2 心得与收获

毕业的日子说来就来了，我们进行了许久的毕业设计也进入了尾声。经历了漫长的奋战，我终于完成了这次毕业设计。在我还没做毕业设计的时候，我觉得毕业设计好难好难，完全摸不到一点头绪和思路，却还想当然的以为自己去随便找找，拼拼凑凑就可以写出一篇毕业设计。可是我错了，毕设并没有想象中的那么简单，自己欠缺的东西还很多，需要自己去学习的东西也很多，那些觉得自己看看什么都会都懂的轻狂该收一收，踏踏实实的去做好眼前的事，比如这一份毕业设计，不是简单地拼凑而是要自己，认真的去总结与积累才能创作出的给自己四年大学生涯的满意答卷。

这次的毕业设计让我收获颇多，首先它让我看到了自己的不足，相关知识的匮乏是拼不出一个完整的答卷的，为此我看了好多与物业相关的论文与材料知道了好多以前不知道的知识。让我明白学习不再是以前想象中的临时抱佛脚，而是水滴石穿，铁杵成针的积累才能获得的进步与提高。让我以后保持一颗谦逊的心去面对以后的学习工作生活。

在此次毕业设计期间，我和同学们之间相互帮助、相互参商互相抒发自己的一些见解，有句话说得好他山之石可以攻玉。在这些讨论与交流中我们想到了好多好点子，同时也让原本有些困难的毕业设计变的简单了好多，更加拉近了我们同学之间的关系和友谊。让我由衷的感谢这次毕业设计，同时也感谢这群友爱的同学使我获得了进步与提高。

万事虽然开头难，但是当自己真的用心去做了，其实那些困难成不了你前行路上的绊脚石，而是你攀登高峰的垫脚石，面对未知的事物要去尝试而不是退缩，就像第一个吃螃蟹的人一样表面上看去困难张牙舞爪很恐怖其实他本身是鲜美的。去实践不退缩，去思考而不是一味的墨守成规去套用。新事物和难题也可以变得美好。

这次毕业设计历时虽长却让我收益良多，在设计期间我查阅了大量的相关论文期刊资料并与同学们进行交流和讨论再加上老师的悉心指导和点拨。过程虽然有点辛苦但最后收益良多。让我懂得了许多新知识的同时还提高了我独立工作的能力并加强了我对自己独立工作的信心。虽然可能我做的这份设计不不太好但是我在进行这次毕业设计的过程中所学到的东西才是最大的财富。最后再一次感谢我的指导老师杨老师对我的指导与付出，没有老师的辛苦与点拨我是完成不了这份毕业答卷的，也不能获得这么多人生财富。

第一章 序 言

1.1 物业管理的背景

伴随着房地产行业和市场经济这些年来的在我国的迅猛发展，物业管理这个行业应运而生并逐渐成为房地产经营管理方面的却之不可的组成要素。物业管理同时作为房地产业和第三产业服务业的一个重要部分，也进入到了它的春天，如雨后春笋般迅猛发展。我国的社会和经济在不断发展，从而使物业管理的社会化、市场化和专业化将成为其行业未来的大势所趋。但是由于我国地区经济发展水平不平衡和市场经济的成熟情况不同等情况，因此仍然存在物业管理覆盖比例底、各地差距大等情况。虽然我国小区物业管理通过前些年的不断摸索，物业管理工作有了长足的发展，但与全球先进地区相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，存在问题比较多。各方面都不成熟。从而导致其在我国发展期间也遇到了一些问题，如果将这些存在的问题完美的解决对我国物业管理的发展的打上强心针并插上腾飞之翼。

1.2 物业管理的概述

1.2.1 物业管理的概念

在19世纪60年代的英国其经济发展与人口增长飞快，催发了物业管理这个行业在米国的诞生与发展。物业是第三产业——服务行业的一份子。用英文表示物业管理的方式有很多，如 Property Management， Real East Management。而它的概念也有很多解释。而目前比较容易解释它的是广义的和狭义的两种物业管理概念。

1. 广义上的物业管理

广义的物业管理是指在物业所存在的生命周期内，为了实现物业其本身具有的经济和使用价值，物业管理者通过使用各种管理手段和科学方法对其管理的物业进行全过程的管理，并向其管理物业的所有者或使用者施已周到而高效的服务，广义上的物业管理涉猎很广，它包括物业的生命周期内的所有管理以及服务，诸如物业的开发、物业的建设、物业的出租与销售、物业的装修与修缮的管理还有提供对物业所有者的经营与生产和生活的各种服务。

1. 狭义上的物业管理

物业管理狭义上是指由专业的组织和机构在物业所有者的委托和合同契约的规定下使用先进的经营与维修手段对已建物业和其所有者以及使用者提供服务与管理。物业管理狭义上包括对房屋、场地及其配套设施进行管理。如道保洁、绿化、安全以及公共设施以道路的养护。

而目前我国的物业管理多处于狭义上的但相信随着我国我要管理行业的发展，我国物业管理在广义方向也会取得长足的进步。

1.2.2物业管理特征

（1）社会性

物业管理将零散的社会工作集中到一起来进行统一管理具有社会性。人们将物业管理公司比作人们日常生活的“大管家”。而对国家和政而言物业管理公司更像一个“代理中间人”，业主只要按照物业管理公司的收费标准及时缴纳物业管理和服务费，就能够获得相应的服务。

（2）专业性

物业管理需要有专门的组织机构还要配备相关的专业职员比如房屋及设施的维修员这样的专业人员不可或缺。当然了专业的用来管理的工具和设备也是不能少的。这就需要物业管理具有专业性

（3）企业性。

物业管理公司是社会服务型企业，不是政府的行政机关的分支机构也不是事业单位。所以物业管理公司要在按照市场的运行规则与其他企业竞争，凭借自我的管理能力和服务的优良在同行市场上取得一席之地，用其企业业绩去获得更多的顾客。

（4）经营性。

物业管理公司提供的服务是需要报偿的，需要通过向业主收取合理的费用来维持物业管理公司的职能的运行。而其企业的经营准则是计入而出在保住成本的前提下获得相应利润。

1.2.3物业管理的意义

简而言之通过大力发展物业管理行业可以获得如下收益：

1. 能够促使国家经济的增长，获得直接的经济收益。
2. 可以改善居民生活环境和提高业主生活水平。
3. 有利于社会的安全稳定。
4. 可以提供更多的就业岗位，缓解目前紧张的就业压力。
5. 为业主提供方便快捷有效的服务，提高居民生活幸福感。
6. 好的物业管理可以刺激人们的购房欲望促进如今有些疲软的房地产市场发展。

1.3 物业管理的发展趋势

我国物业管理行业在整体上长期拘泥于传统服务业，行业单一缺乏多样性和创意。与社会主义市场的联系很少，这也导致了物业管理的营业利润不够可观。然而，近年来物业管理行业作为新的重要经济增长点以及提高居民幸福感和生活品质的方式，受到了社会和市场资本的密切关注。而这些年来相关法规政策、监管体系、定价机制的完善、税收政策改革，将为物业管理行业提供健康肥沃的土壤。物业管理行业同行竞争的激烈，将进一步推进物业行业的发展使之更加专业和贴近市场以及管理的规范化。 

1. 管理模式的转变和创新 

随着物业管理行业的快速发展其行业竞争也愈演愈烈，使得各企业愈来愈需要顺应不断变化的市场，而物业管理模式的商业化的转变和创新可以更好的改善物业管理行业的生存状况。对于高端物业服务国人有着很大的期待，高端的物业管理行业发展前景良好，物业行业在以后的发展中应该着重于商业地产的物业管理的开发和创新。高端物业服务除了要对建筑、设备、设施管理与维护保养，以及管辖区域内的安全秩序、环境管理与保护，还要提供使业主自尊和享受的满足的优质服务，这些服务是物业管理服务核心附加价值。改变简单的劳务以及服务的传统服务的现状，向使用科学技术、现代信息和科学管理的新模式转变，提高服务质量迎合市场需求。成为一个有创新有活力的行业。 

（2）服务的多样化 

行业发展要紧依靠社会环境和政策以及市场需求的变，进行行业升级优化和服务的多样化从而促进行业的收入和发展。要在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等基本服务的基础上，涉及至房地产行业开发的规划、设计、设施设备选用顾问等整个过程，并满足消费者的居家、生活、商务的各类个性化需求，不断开掘物业服务的附加值和额外效益，使物业管理成为最丰富有潜力的行业之一 

（3）管理的专业性

物业管理是由专业的管理公司──物业管理公司进行管理，除了自己本身从事的专业服务外，与绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务签订相应的合同与契约进行劳务和服务的分包。使物业管理公司更趋向于管理，使自己的管理成为更加专业化和社会化城市管理。

1.4研究的内容与方法

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