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摘 要

项目前期一直是前期定位中比较困难的一部分。该项目的项目定位是项目提出前的重中之重，要判断项目是否能达到预期的经济效益的重要标准。本研究的目的是全面分析，展示和评估高层住宅项目的宏观经济，市场和社会环境，得出结论，该项目适合投资建设的实用建议。

这项研究的重点在于投资者可以进行项目投资决策，申请项目贷款，提供具有较强参考价值的理论基础。另一方面，通过对具体项目的经济分析，可以对项目经济进行系统评估。在评估理论与项目不确定性与风险分析方法上，对学习与工作的将来具有较强的领导意义。

首先，通过房地产行业背景和项目背景，得出进行房地产投资项目定位的必要性。接下来，针对项目具体项目情况，进行宏观经济分析，房地产市场分析。通过国内市场分析，国内宏观经济分析，青岛房地产市场分析，通过分析土地，地点，周边环境，竞争对手，SWOT等宏观分析分析，对该项目进行适当的市场定位。并根据项目市场定位，设计项目规划方案。最后，为了获得项目定位分析的结论，项目投资经济分析评估，项目投资，给予适当的检疫。

关键词：房地产项目；定位设计；市场定位；地块分析；建筑设计

Research on the Design Scheme of Champs - Elysee Garden Project

Abstract

The project has been a relatively early part of the early positioning. The project location of the project is the top priority of the project, to determine whether the project can achieve the expected economic efficiency of the important criteria. The purpose of this study is to comprehensively analyze, demonstrate and evaluate the macroeconomic, market and social environment of high-rise residential projects, and conclude that the project is suitable for practical advice on investment and construction.

The focus of this research is that investors can invest in project investment decisions, apply for project loans, and provide a theoretical basis with strong reference value. On the other hand, through the economic analysis of specific projects, the project economy can be systematically assessed. In the assessment of theory and project uncertainty and risk analysis methods, learning and work of the future has a strong leadership.

First of all, through the real estate industry background and project background, leading to the need for real estate investment project positioning. Next, for the specific project situation, macroeconomic analysis, real estate market analysis. Through the domestic market analysis, the domestic macroeconomic analysis, Qingdao real estate market analysis, through the analysis of land, location, surrounding environment, competitors, SWOT and other macro analysis and analysis of the project to the appropriate market positioning. And according to the project market positioning, design project planning program. Finally, in order to obtain project feasibility and feasible conclusions, the project investment economic analysis and evaluation, project investment, give appropriate recommendations.

Key words: real estate project; positioning design; market positioning; parcel analysis; architectural design

目录

摘要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述

第一章 工程概况 1

1.1 项目基本情况分析 1

第二章 毕业设计任务 3

2.1 小组任务 3

2.1.1 主要任务内容 3

2.2 个人任务 3

2.2.1 个人任务 3

2.2.2 个人成果 3

2.3 工作进程 4

2.4毕业设计心得 4

第二部分 香谢丽花园项目定位设计方案研究

第一章 绪论 5

第二章 房地产市场研究 7

2.1项目基本概况 7

2.2投资环境分析 8

2.2.1宏观经济背景 8

2.2.2 南京市房地产政策动向 9

2.2.3南京市房地产市场分析 10

2.3项目所在地分析 11

2.3.1周边地理及交通现状 11

2.3.2市政、公建配套设施： 12

2.4周边项目竞争分析 12

2.4.1同质异区楼盘 12

2.4.2 同质同区楼盘 14

2.5 SWOT分析 15

2.5.1优势利用 15

2.5.2劣势规避 15

2.5.3机会利用 16

2.5.4威胁规避 16

第三章 项目定位分析 17

3.1 客户群的定位分析 17

3.1.1客户类别细分 17

3.1.2主导客户群定位 17

3.2 主导客户群购房动机分析 18

3.2.1购房时间、动机及关注因素 18

3.2.2 购房目的 19

3.2.3购房关注因素 19

3.2.4主导客户群购房偏好 20

3.3 主导客户群对价格的承受力分析 20

3.3.1单位价格需求 20

3.3.2贷款额度选择 21

3.3.3首期的承受能力 21

3.4小结 22

3.5实际调查过程中的相关结论 22

第四章 项目产品定位 24

4.1项目产品策划 24

4.1.1规划原则 24

4.1.2规划设计理念 24

4.2项目总体规划布局 24

4.3建筑风格与结构 24

4.3.1建筑风格设计 24

4.3.2设计元素 25

4.4平面环境景观设计 26

4.5户型设计 30

4.5.1户型设计原则 30

4.5.2户型设计 31

4.6智能化技术应用 33

第五章 价格及功能定位 35

5.1价格定位 35

5.1.1价格定位的原则 35

5.1.2价格定位的几种方法： 35

5.1.3依近期房价走势得出的粗略价格定位 35

5.2会所内功能及设施 35

5.2.1会所规模设计 35

5.2.2会所项目设置 36

5.2.3住宅功能和设施 36

第六章 结论 38

第三部分 住宅小区“人车共处”道路交通设计方法初步研究

1.住宅小区道路交通总结 39

1.1住宅小区及其土地组成 39

1.2住宅小区道路交通 39

2.现代居民区道路交通设计 39

2.1现代城市规划的起源 39

2.2现代化住宅小区规划开发 39

2.3现代化住宅小区交通规划设计开发 40

3.是居住在居民区的道路交通设计人员 40

3.1人车共处住宅区道路交通起源 40

3.2人车共存住宅区交通设计的基本要求 40

4.人车共处住宅区交通设计方法 40

4.1道路重新分类 40

4.2道路分级配置 40

4.2.1主路 40

4.2.2支路 40

4.2.3组团路 41

4.3具体方法如下 41

4.3.1控制速度的方法 41

图4-9 44

4.3.2控制交通量的方法 44

5.结论 46

致谢词 47

参 考 文 献 48

第一部分 全过程工作描述

第一章 工程概况

1.1 项目基本情况分析

本项目的地理位置为浦口区泰山街道浦东路以北、浦园北路以西地块，东至安浦路，南至浦东路，西至河西路，北至现状。其占地面约为39889.64㎡。其地块形状为地块基本呈直角L形，南边宽北边窄。其地表平整度大致为地块表面平整度一般。整个地块地势东南高，西北低，最大落差达4～6米左右，地上基本无附着物。

本小组团队成员实地考察发现，地块位于浦口规划轴线，发展前景乐观。该地块是以成熟的实际发展形式整体规划的，具有良好的自然环境和自然条件。并在流域北部具有优良的发展条件。该项目位于规划轴线的位置，处于浦口北部大面积建设盆地，其发展条件优良，项目开发前景广阔。先天性条件丰富，交通条件相对完善。这个地区的总体规划是成熟的，但是住房建设的进度和发展相对要慢一点。

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