文 献 综 述

一、研究现状

可行性研究最早于 20 世纪 30 年代由美国人在开发田纳西流域时开始使用，我国自1980年开始将可行性研究作为工业投资的重要程序，目前在房地产经营开发中意义重大。房地产行业经过二十多年的发展，房地产市场和政府政策都逐渐成熟，房地产开发企业想通过不规范的管理来实现暴力已经几乎不可能实现，因此房地产开发前期的可行性研究意义重大。长期以来我国的众多学者都对可行性研究进行了探索：孙研^[1]对项目可行性研究的概念，如何进行可行性研究，以及做可行性研究的目的和作用做了说明。唐作民、张之花^[2]对我国当前房地产项目投资可行性研究存在问题如市场定位不准、先入为主开发、风险预测不足, 参考依据不够、认识消费者极度肤浅、方案优化重视不够做了详细论述，并提出强化业务能力提高、重视市场调研工作、注重经营观念创新、学会规避法律风险等解决方案。刘志平、王学孝^[3]对影响房地产可行性研究质量的因素、做可行性研究应遵循的基本原则和注重的环节等进行了研究。刘科会^[4]对成本性态分析在房地产开发项目可行性研究中的应用进行了解析，提出了房地产开发企业应用有效手段控制费用开支、加强收入管理、规范职务消费等措施。陈妮^[5]对可行性研究在房地产项目中应用的必要性和现实意义做了论述。黎莉莉^[6]以东风东某项目为例说明了如何做好房地产开发项目初步可行性研究，并提出了应注意的问题如项目的概况一定要详细了解, 地价应根据地块所属地区国土房管局当时颁布的有关数据进行, 不同时期会有不同。以及经济分析在初级可行性研究阶段, 一般只做静态分析。如项目有更详细的资金计划, 可以一起做动态分析等。王小平、李娜^[7]提出财务评价是项目可行性研究中的重要一环。投资项目旨在最大限度地获得经济效益和社会效益，财务评价正是通过对项目的投资估算、市场需求和营销环境进行分析，从财务角度预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑，为投资决策提供帮助。并以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例,简要介绍了财务评价的基本方法和步骤。 巫世峰^[8]房进行了地产项目可行性研究的评价指标体系研究。具体研究了评价指标体系的建立原则、房地产项目可行性研究评价指标体系的构建，包括定性评价指标体系的构建　和定量评价指标体系的构建以及各项评价指标计算方法。瞿富强、瞿莹芳^[9]从房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的主要内容、总投资构成的分类方法、基本财务报表的具体内容、评价方法的不同阐述了两者区别，并分析了其中原因，还提出了应对措施。何继志^[10]对房地产项目评述的原则、内容和理论指导依据、房地产开发项目评价的特点和难点、项目评价的方法与评价指标体系以及房地产开发项目主要的风险与对策进行了论述。张小芳^[11]以北京市某项目为例对房地产企业投资决策风险的构成、识别和防范处理进行了研究。郭灿章^[12]对计息周期和计息次数的确定、税收变动的影响、财务内部收益率 ( FIRR) 的试算、不确定性分析四大关于房地产开发项目可行性研究的问题做了详细论述。吕忠诚^[13]房地产开发项目可行性研究做简略概述并阐述房地产开发项目可行性研究中普遍存在的问题和针对目前项目可行性研究存在问题的相关对策还探究了编制可行性研究报告对房地产企业、金融机构、国家政府部门的意义。张静^[14]指出当前房地产可行性研究中存在基础工作不扎实、人员素质不高、可行性研究的深度不够、重可行性论证，而忽视不可行性分析等问题并提出了严格审批程序，加大项目管理、建立可行性研究数据库等建议。马鑫、杨玉鑫^[15]探讨了我国房地产项目可行性研究的现状和紧迫性，在此基础上归纳了项目可行性分析工作的三大核心，即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。并提出了加强房地产项目可行性研究工作的措施：建立科学的指标评价体系、培育专业房地产可行性研究市场，规范房地产咨询业发展、完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制等。宋春红、苏敬勤^[16]介绍了房地产可行性研究的理论指导依据：开发商投资房地产的主要目的是为了盈利, 因此考察项目盈利能力、清偿能力、资金平衡状况及抗风险能力的经济评价就成为房地产开发项目可行性研究的核心内容。并指出开发商需转变决策观念,高度重视和支持开发项目前期的可行性研究工作，选好房地产开发项目可行性研究的主角，遵循科学性、 客观性与独立性的原则。王剑、黄文杰^[17]根据房地产开发流程，在分析房地产开发过程中不确定因素产生原因的基础上，识别出影响项目经济评价的不确定性因素即短期贷款费用的不确定性、建造成本的不确定性、租金收入的不确定性、投资效益的不确定性以及因素间相互关系，从而为项目可行性研究中的不确定性分析提供理论依据。Gwangho Kim; TaeHoon Hong, A.M.ASCE; SeungWoo Han; and Sangyoub Lee^{18}根据贷款赎回的多户住宅发展项目的规划特点，分析开发成本。这个研究预计将利用标准化的分析模型和回归方程提供一个定量的分析方法来确定这些因素如何影响多户住宅开发项目的可行性研究。 Li-yin Shen , Vivian W.Y. Tam, Leona Tam, Ying-bo Ji^[19]引入了一个新的的的的方法通过可持续发展原则进行项目的可行性研究。项目的可持续性在发展中国家或地区成为一个紧迫的问题。案例研究的方法是这项研究的主要研究方法。

二．研究意义

房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。八十年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题造成了供大于求、空置房面积居高不下和 #8220;半截子#8221;项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产项目开发可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可说，不重视前期房地产项目开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的重要原因。而在市场消费观念和房地产市场逐渐成熟的情况下，不规范的管理更不容易是企业盈利，所以做好前期可行性研究，加强规范管理对房地产开发企业成功与否至关重要。

作为投资项目中的前期工作的重要内容，项目可行性研究对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：可行性研究是坚持科学发展观，建设节约型社会的需要，是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据，是项目建设单位筹集资金的重要依据，是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据，是建设项目进行工程设计施工、设备购置的重要依据，是向当地政府规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据也是项目考核和后评估的重要依据。

总之，为了社会的可持续发展，促进建筑行业的进步，提高房地产企业的竞争力，有必要学习、研究、分析项目可行性研究的编制。