文 献 综 述

房地产是人们生活的必须资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在当今的形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。房地产价格评估就是评估人员实事求是地、科学地对标的房地产价格的估定。所谓实事求是，就是要求评估人员不存偏见。因为估价是带有评估人员约主观因素，所以评估员在进行评估工作时应排除干扰，对标的物的过去、现在与标的物有关的资料进行搜集整理，结合市场信息情况，为标的物价格的确定提供可靠数据。

而且在如今的经济型社会的大环境下，例如企业产权的转移、国有土地的征收与拆迁、公民的抵押贷款等等，这些都离不开房地产评估。然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。

房地产评估，并非是房地产经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，随着我国房地产市场的日趋成熟，作为对社会上重大经济利益进行估价的社会中介服务行业#8212;#8212;房地产评估行业，正日益为大众认可，并取得了相应的发展。起初因为我国房地产市场机制的不健全，房地产评估业在其发展过程中难免历经风波。但为了让房地产评估业尽快进入良性循环的轨道，使之真正发挥更好的作用，建设部下发了建住房（2000）96号《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》的文件。与之相应的评估方法主要有三大方法#8212;#8212;市场比较法，成本法，收益法。

房地产作为不动产的商品，房地产的估价也是一个很重要的环节。随着社会经济和房地产市场的蓬勃发展，房地产估价业务涉及的范围越来越广泛，标的价值也越来越大。但是，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些问题。许多学者为此也不停的做着研究：余世杰^[1] 针对市场比较法存在的问题，通过引用德尔菲法来选取可比实例，将定性分析问题转化为定量分析问题，使传统市场比较法得到了改进，得到的房地产估价结果更合理。周迎春^[2] ，分析了房地产评估行业存在的问题，并提出了相关对策，旨在为推动我国房地产估价业健康有序、公平和谐地发展提供借鉴与参考。姜勇、瞿富强^[3] ：综合分析比较各地房地产评估技术运用中可比实例的选择方法，各种方法选择的可比实例精确度存在的差异，并且进一步研究可比实例的不同的选择方法。李正伟^[4] 以对建筑物不同收益状态下价值考量的侧重点不同，残余估价法的应用模式的不同，各自相对应的基本理论公式，以及在具体运用时评估模型的选择和参数的确定还存在争议入手对残余估价法的应用问题进行探讨。金建清^[5] 解析房地产价值形成过程是估价的基础，且以房屋为核心的价值形成过程不仅符合法律实践和社会生活实际，也是在建工程抵押估价成本法重构的基础。王丽英^[6]研究了在价格估算的过程中，由于估价机构、估价人员以及国家政策因素、房地产市场的波动等的不确定性都会造成估价结果与真实价值的偏差，带来房地产估价的风险。吴红华，赖华勇^[7]研究了房地产价格影响因素的不确定性和客观区间性，提出了基于市场比较的房地产估价的区间数灰色模糊法。华琦^[8] 文结合我国房地产估价行业的现状，分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各角度出发分析房地产估价风险体系构成，提出了房地产估价风险防范和转移的一些途径。盘小霞^[9] 对司法鉴定估价中存在的常不为人关注，又得必须关注的问题的剖析及其应采取的举措。卢爽^[10]介绍了一切商品的价格都是由其自身的价值和使用价值以及市场供求关系决定的。唐爽麟^[11]阐述了在对不动产评估过程中的问题提出了的简要的建议。耿继进，李妍^[12] 基于对我国房地产市场特点的分析，提出了城市整体估价的概念，构建了整体估价模型。刘宇衡^[13] 依据地产估价的基本理论，深入分析研究房地产估价务实中市场法的难点及其存在的问题，提出使用专家打分法进行因素指标量化、用集值迭代法对因素指标赋权、用假设权重法对评价指标进行综合评估的估价方法。王丽英^[14]分析了房地产评估过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等，由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差，带来估价的主观风险。武轶楠^[15] 要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。Low Sui Pheng^[16] This paper suggests that ancient Chinese business principles introduced by Tao Zhugong during the Eastern Zhou Dynasty (770-221 B.C.) are still relevant for modern-day real estate practices.Petra #352;kevin，Market^[17] This research paper explores important marketing aspects of commercial real estate, specifi - cally the opinion of managers, on the importance and the eff ect of location and other factors pertaining to offi ce space, such as offi ce interior,transportation links, offi ce building architecture etc on corporate image.

通过对文献的阅读以及查阅相应资料，可以发现房地产估价有它自己相应的程序，首先要明确估价基本事项，然后拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象，再选定估价方法计算，确定估价结果，最后撰写估价报告。其中每个步骤都是非常重要的，不能有丝毫马虎。在评估报告出来之后，出于谨慎，需要对评估报告进行内部审核，在审核通过之后才能交付报告，最后进行资料的归档。

参考文献：

[1]. 房地产估价中市场比较法的改进研究[J]. 余世杰，科技信息，2011，4，112

[2]. 市场经济条件下的房地产估价研究[J]. 周迎春，西南农业大学学报 , 2012，03， 32-34