文 献 综 述

我的毕业设计课题是吴江中粮本源房地产项目营销策划。

房地产营销策划是站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。

近年来，随着房地产业的发展，房地产营销策划也快速发展起来。然而在实际运营当中，大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售，依然是一种简单化的经营模式，根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位于既成事实的楼盘，事后策划，更多的是一种营销策划与销售推广。同时，由于房地产市场化的程度越来越高，个人消费已成为市场主流，#8220;策划大师#8221;依靠#8220;点子#8221;制胜的时代已经过去，各种专业人员利用先进的信息系统，通过对房地产项目各种资源的整合，理性运作，立体作战，科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。

房地产营销策划需要通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向。从而使产品及服务完全符合消费者的需要形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。

一、市场调查与分析

实地调查内容主要包括对该类房地产的市场供求情况、类似房地产的消费者情况、类似项目的规划设计、建筑设计情况、类似房地产的租售价格、类似房地产的租售渠道类似房地产的市场推广方式、类似房地产项目的财务盈利能力、竞争对手的情况调查、类似房地产的售后服务情况等的调查与分析。近年来，房地产发展商逐渐认识到单靠传统的地产概念，例如项目的地理位置优越、交通便利、升值潜力巨大等因素，以及模仿成功楼盘、压缩成本、低价折扣促销等竞争手段，已经很难吸引消费者的目光。于是，不少发展商在认真研究市场、客观分析顾客消费心理的基础上，把精力投向产品的整体创作上,通过全过程的专业操作与严格控制，以优质的产品来满足消费者需求，实现企业利润。于是市场调查和分析就成了房地产营销策划工作中一项重要的环节。

二、市场细分与目标市场的选择

市场细分从消费者需求的差别出发以消费者的需求为立足点，按照地理因素、人口标准、心理标准、购买行为等细分因素，把企业可能进入的市场分成若干个需求和愿望大体相同的消费群体。

目标市场的选择是建立在市场细分的基础上的，主要有以下步骤：

1）确定细分市场