文 献 综 述

一.研究现状：

国内：

随着我国生产水平的不断提高，近年来我国的房地产行业也正呈现出繁荣发展的势头。房地产项目可行性研究作为一门以多种学科成果保证房地产开发项目最佳经济效益的综合性科学也日益受到关注。目前，我国房地产项目可行性分析和其理论研究尚且处在起步阶段。作为房地产开发决策分析过程中的重要步骤, 也是房地产开发项目投资决策的重要依据，我国的许多学者对房地产开发项目的可行性研究有了相应研究结果及结论：

张静^[1]提出了当前房地产开发项目可行性研究中存在着基础工作不扎实、人员素质不高、研究的深度不够、重可行性论证而忽视不可行性分析、风险预测不足，参考依据不够、方案优化重视不够等方面的问题。王国培^[2]阐述了可行性研究应主要从市场分析, 投资与收入估算, 财务评价和风险分析四方面进行的理念，并强调了可行性研究对于项目的重要性。巫世峰^[3]通过阐述可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用, 进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义, 然后提出相应评价指标体系的建立原则, 并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系, 最后还对各项评价指标的计算方法进行了分析。王小平、李娜^[4]针对项目的投资估算、市场需求和营销环境，从财务方面预测项目未来可能产生的投资回报和经济效益，为项目的可行性研究提供依据和支撑。周巍^[5]认为投资前期决策应是房地产项目研究和控制的重点, 而项目可行性研究又是项目决策的主要依据。他通过引入价值工程的思想, 提出其在房地产项目可行性研究阶段的应用, 理论上阐述了价值工程在市场研究、技术研究和经济研究的主要内容。洪红、杜昌盛^[6]针对房地产开发项目经济评价的特点，进而提出房地产开发项目可行性研究工作的核心和措施。郭灿章^[7]通过理论联系实际对房地产开发项目可行性研究中计息周期与计息次数的确定、税收变动的影响、内部收益率的试算和不确定性分析等问题进行了探讨。郑健刚^[8]通过案例分析和探讨总结出房地产项目可行性研究报告的编制要点包括平衡计算项目的物资投入产出、保证建设投资内容工程量三者的统一对应、在资产保全原则的基础上进行投资估算、在建设方案中明确项目的工程量。张小芳^[9]以北京市某项目为例探讨了房地产投资决策与可行性评估研究之间的联系。瞿富强、瞿莹芳^[10]通过对房地产开发项目与一般建设项目的比较与分析提出项目立项审批时对建设项目可行性研究报告进行严格审查有助于提高可行性研究水平。唐作民、张之花^[11]重点从市场定位、产品优化、风险分析、理论指导不全面四个方面指出目前可行性研究存在的主要问题，并简要介绍了相应的解决方案。刘志平、王学孝^[12]提出加强房地产可行性研究工作要遵循科学性、客观性、公正性原则，建立科学的评价指标体系，加强咨询业的规范化，抓好市场调查和预测环节。赵海春、沈杰通^[13]过介绍几个住房过滤模型, 分析过滤模型适用的条件以及我国房地产市场过滤环境状况, 并在此基础上提出适合我国的市场环境。陈麟、李朝海^[14]从房地产估价所掌握的相关专业知识角度出发，提出了基于多目标管理方法的项目评估方法，可以合理考虑与房产价格有关的各种因素。王剑、黄文杰^[15]根据房地产开发流程以及根据信息混沌理论，在分析房地产开发过程中不确定因素产生原因的基础上，识别出影响项目经济评价的不确定性因素以及因素间相互关系，从而为项目可行性研究中的不确定性分析提供理论依据。

国外：

最早开始采用可行性研究方法的国家是美国。20世纪30年代，美国开始开发田纳西流域，田纳西流域开发能否成功，对当时美国经济的发展关系重大。为保证田纳西流域的合理开发和综合利用，开创了可行性研究的方法，并获得成功。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这一方法，广泛地应用到科学技术和经济建设领域，已逐步形成一整套行之有效的科学研究方法。国外学者早在上世纪就已进行了如何科学进行可行性分析的研究：

房地产经济学家James E. Mcnulty^[16]根据目前可行性研究工作的现状，结合利用GIS、人工智能及CSCW等信息技术，提出了一个房地产项目可行性研究集成化辅助系统的模型。（an integrated model that uses the new information technologies including GIS, AI and CSCW）房地产教育学家James#183;Green^[17]在其经典论文《可行性研究的合理方法》中提出的#8220;当房地产项目分析师认为, 一个项目详细的具体计划在特定约束和有限资源的条件下, 具有满足特定目标的合理的可能性, 那么这个房地产项目就具有#8216;可行性#8217;#8221;。澳大利亚房地产经济学家Bo#382;ena Lipej^[18]认为房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。（The analysis of real estate investments, a process conducted before the investments, has a core problem about how to evaluate the feasibility of the project and how to invest optimally）