文献综述

一、选题的背景与意义

我所选的课题是南京燕子矶地块可行性研究，选择该课题的意义在于：对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。首先，可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够#8220;刹住#8221;盲目投资。其次，可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。再者，作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、研究思路

我所选课题的研究思路是先对南京燕子矶地块情况进行概述，其中包括项目概况（项目名称、地块情况、建设单位等）、可行性研究的目的、依据、主要步骤。然后进行调查和预测，通过对投资环境、房地产市场状况、目标客户的确定及目标客户的需求分析来确定项目可行性。接着进行规划设计方案，选择三种方案，然后对方案进行投资和收入估算，再确定资金筹措计划，然后进行经济评价，选出最优方案。最后还要进行不确定性分析，包括敏感性和临界点分析，最终得出结论，并给出建议。

三、可行性研究概述

可行性研究是在上个世纪七、八十年代开始兴起的一门综合性边缘科学，它是把自然科学、工程技术和社会科学等有机地联系起来应用于工程建设项目中，作为投资决策的依据。可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目进行更为详细、深入、全面的技术、经济论证工作，在此基础上编制的可行性研究报告，通过对各种可能的技术方案的分析、测算、比较、推荐最佳方案，供决策部门作出最终决定。可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。

四、房地产项目可行性研究存在的问题

在房地产开发项目可行性研究中普遍存在着一些问题。因为涉及到一系列数据与调查的结果，所以有些问题经常出现且不容易立即改正发现。

（一）调查研究不全面、深度不够、论据不足。在房地产开发项目可行性研究报告论文中，某些勘察设计单位贪图省事，不作全面调研，对建设项目的地理位置、气候、地理水文、名胜古迹、文化背景等平铺直叙，轻描淡写。技术性论述不到位，主次不分，让人看后看不出该文的意义所在。