摘 要

我国已经踏入老龄化的社会，老年人的人数日益增多，其需求也变得多样化。为了让老年人有更舒适的晚年，促进房地产企业积极转型，发展养老相关产业，老年旅游和分时度假融合的地产经营模式应运而生，这类项目集房地产业、养老业、旅游业于一体，是未来养老生活的一个新趋势。本文以分时度假养老旅游项目为对象，以房地产开发商为研究角度。首先本文根据国内外的成功经验，探究了养老旅游的定义与特点，分时度假模式的优缺点，并全面分析了分时度假养老项目的开发建设经营模式和现状。然后运用调查问卷形式和数据预测方法对分时度假养老项目的必要性做了综合分析，就目前国家政策、老年群体的特点需求还有产业的技术与经济情况做了可行性分析。最后通过模糊层次分析法进行分时度假养老项目的风险管理，即识别、分析、评估风险，并且给出应对的建议。

关键词：养老旅游；分时度假；必要性；可行性；风险管理

Abstract

China has entered an aging society, and their needs have become diversified with the increasing number of elderly people. In order to let the elderly have a more comfortable life, and promote the transformation and real estate enterprises to actively develop endowment related industries, the elderly tourism and time-sharing fusion of the real estate business model arises at the historic moment, this kind of project is integrated with the real estate industry, pension industry, tourism, is a new trend of future pension life. In this paper, the author takes the time-sharing vacation and old-age tourism project as the object, taking the real estate developer as the research angle. Firstly, the definition and characteristics of old-age tourism and time-sharing vacation are introduced with domestic and international success program, and the development and construction business model and current situation of time-sharing vacation pension project are comprehensively analyzed. Then use the questionnaire form and data forecasting method of time-sharing pension project made a comprehensive analysis, the necessity of current national policy, the characteristics of the elderly demand and industry technical and economic conditions made a feasibility analysis. Finally, the risk management of time-sharing vacation pension project by fuzzy analytic hierarchy process (Fuzzy AHP) is used to identify, analyze and evaluate risks, and give Suggestions on how to deal with them.

Keywords: old-age tourism；time-sharing；necessity；feasibility；risk management

目 录

第1章 绪论 1

1.1 研究背景 1

1.1.1 人口老龄化问题的加剧 1

1.1.2 老年人的分类及需求 1

1.1.3 房地产企业的开发转型创新 2

1.2 研究目的及意义 2

1.2.1 研究目的 2

1.2.2 理论意义 2

1.2.3 实践意义 3

1.3 国内外研究现状 3

1.3.1 国外研究现状 3

1.3.2 国内研究现状 4

1.4 研究内容与方法 5

1.4.1 研究内容 5

1.4.2 研究方法 5

1.4.3 论文预计成果 5

第2章 分时度假养老开发项目概述及相关理论 7

2.1 养老旅游地产概述 7

2.1.1 养老旅游的定义 7

2.1.2 养老旅游地产的特点 7

2.1.3 优秀养老旅游案例 8

2.2 分时度假模式概述 10

2.2.1 分时度假的定义 10

2.2.2 分时度假模式的特点及现状 10

2.3 相关理论基础 11

2.3.1 马斯洛需求层次理论 11

2.3.2 社会嵌入理论 11

2.3.3 产业融合理论 12

2.3.4 可持续发展理论 12

2.4 养老旅游项目的分时度假模式概述 12

2.4.1 分时度假养老项目的开发建设经营模式 13

2.4.2 养老旅游项目的分时度假项目介绍 14

2.4.3 养老旅游项目的分时度假模式问题 15

第3章 分时度假养老旅游开发项目的必要性及可行性分析 16

3.1 必要性分析 16

3.1.1 市场分析 16

3.1.2 老年人的需求分析 16

3.2 可行性分析 21

3.2.1 老年消费观念 21

3.2.2 国家养老政策 21

3.2.3 我国旅游资源 21

3.2.4 智慧养老设施 21

第4章 分时度假模式下的养老旅游项目开发的风险管理 22

4.1 风险识别 22

4.1.1 行业政策风险 22

4.1.2 经济环境风险 22

4.1.3 自然环境风险 22

4.1.4 市场与社会文化风险 23

4.1.5 资金与运营风险 23

4.2 风险分析 23

4.3 风险评估 27

4.4 风险应对 29

第5章 结论与展望 31

5.1 结论 31

5.2 研究局限与展望 31

参考文献 33

致谢 36

第1章 绪论

1.1 研究背景

1.1.1 人口老龄化问题的加剧

现在，中国已经逐渐走近了老龄化的社会，老年人的人口数越来越多，成为养老旅游的潜在客源市场，这也对分时度假模式下的养老旅游发展产生了重要的影响。根据有关机构的数据可以看出，到2015年末，我国年龄达到60岁及以上的老年人口已经约有2.1亿人，65岁以上老龄人占全国人口的比例为10.5％，这已经大大超出了国际上对于老龄化认定的标准。根据相关文献的数据我们可以预计，在2030年时我国将会有2.8亿的65岁以上老年人，占比20.2％，在2055年这一数据将达到最大峰值，即4亿人，这说明我国社会的老龄化速度正在不断地加快^[1]。现在世界上许多国家都正在面临老龄化社会的问题，但是与其他发达国家相比，我国社会老龄化最大的特点是“未富先老”，人们的经济能力并未跟上年龄的脚步，这使得养老越来越受到政府、企业及社会主体的重视。与此同时，随着人们生活质量与水平的提高，老年人的理财观念和消费观正逐步改变，老年人开始尝试多样化的养老方式，寻求更加舒适、健康、安全的生活状态。

1.1.2 老年人的分类及需求

老年人群体目前还没有一个明确的分类规定，根据不同的分类条件，可以划分出许多类别，不同类型的老年人有不同的特征和养老旅游需求。以60岁为起始对老年人进行分类时，60至69岁为低龄老年人，70至79岁为中龄老年人，80岁以上为高龄老年人，而以65岁为起始时，65至74岁为“年轻式”老年人，75至84岁为“中年式”老年人，85岁以上为“晚年式”老年人^[2]。根据老年人的生活能力分类，可以分为自理老人，介助老人和介护老人^[3]。自理老人的生活完全可以自己处理，不太需要其他人的专门照顾，行动不受限制，这类老年人比较注重休闲娱乐和养生，关注人文环境等心理需求。介助老人的一般行动要依靠拐杖、轮椅等设施，他们的需求主要是生理方面和安全，需要专业人士协助护理。介护老人的生活完全依赖于他人，身体不完全受控制，对于这类老年人，主要的需求和诉求就是延年益寿，减少疾病痛苦，此分类需求正是体现了马斯洛的需求层次理论。按居住环境分为空巢老人，独居老人和与子女同住的老人。空巢老人和独居老人一般有强烈的人际交往需求，渴望陪伴和温情。针对上述老人，养老旅游一般适合年龄不太大，行动不受限制，生活能自理，有一定经济能力的老年人。

近几年来，为了积极应对日益增多的老年人口及其市场需求问题，同时针对当下养老旅游服务面临的瓶颈（政策不明确、专业服务人员缺乏、缺少监管等问题），我国陆续出台了一系列的扶持政策文件。国家已经把健康旅游养老产业确定为重点关注发展对象，近几年相关的政策正在逐渐被养老行业吸收贯彻执行，未来的一两年，养老旅游产业发展形势大好，中国养老市场前景十分广阔。

1.1.3 房地产企业的开发转型创新

目前，我国的经济发展速度已由高速转为中高速进而缓慢降低为中速，房地产市场保持与国民经济同步发展，发展速度也变得逐渐缓慢。随着我国城镇化的发展，城镇的可用面积越来越少，土地成本价格随之升高，房地产企业的开发成本增加，各企业之间竞争激烈，同时互联网正深入渗透到各行各业。这些因素迫使房地产企业需要重新找准自己的市场定位拓宽项目范围，增加经营模式。而根据相关行业期刊和机构发布的数据，老年游客的消费价值占到目前旅游消费总量的约40％。由此可见，“银发旅游”市场发展前景良好，不少房地产企业已经瞄准这一市场，积极探索分时度假养老旅游新模式，未来，旅游、地产、养老、疗养、金融、安全、康复等行业的结合形式将成为一种房地产企业转型创新的新热点。如何满足老年人的养老旅游需求，并在项目开发上有更多的发展空间和更高的回报率，如何识别分类风险，减少或者避免开发风险，这些都是当今房地产企业值得深思的重大课题。

1.2 研究目的及意义

1.2.1 研究目的

分时度假作为一种旅游的商业模式，理论和实践都相对成熟，但是从目前我国的养老旅游地产发展情况来看，分时度假模式与养老旅游产业结合为一体的形式还处于初级探索阶段，市场的供需发展不平衡。虽然现在国内有许多房地产企业已经参与到养老旅游地产的项目中，然而缺乏相应的理论依据来指导实践，该行业中有部分盲目跟风的现象，存在许多不可小觑的问题。本文通过查阅国内外相关文献资料和项目调研，了解养老旅游开发项目的概念与特征，学习旅游分时度假项目的开发与经营管理模式。利用统计调查方法和模糊层次分析法对项目必要性、可行性和分时度假养老项目风险因素进行分析，参考借鉴国内外优秀的分时度假养老项目，在此基础上，对房地产开发企业提出风险应对建议。

1.2.2 理论意义

目前数据库中关于养老地产以及旅游地产的研究成果较多但不够深入，与实践联系不够紧密，很多房地产企业仍然缺乏系统的理论指导，理论研究还比较薄弱，有关分时度假和养老旅游的经营模式的特点、管理、处置、产权问题及相关风险的研究都不够深入和细化。本文在我国养老服务产业的发展战略、相关政策的基础上，结合养老服务、房地产开发及旅游设施经营管理等相关学科基础理论，研究将房地产开发、旅游养生和养老服务相互融合的产业化发展理论，为进一步研究做理论铺垫。

1.2.3 实践意义

对于房地产开发企业而言，本文借鉴国内外的相关理论与成功实践经验，探讨适合我国当下相关产业形势，既能促进养老和旅游服务事业提升和发展，又能促进房地产市场宏观调控形势下房地产开发企业转型与产品创新的经营模式。结合养老旅游开发项目的分时度假模式在理论与实践应用中存在的问题和可能会遇到的风险因素，有针对性地提出相关对策与措施。

1.3 国内外研究现状

1.3.1 国外研究现状

许多的发达国家面临人口老龄化问题相对较早，相关学者也较早地进入该领域进行研究，老年人如何才能拥有一个安全、健康、舒适的养老生活环境受到了极大的关注，许多研究人员在探索和调查中，关于老年旅游项目的分时度假模式形成了一系列有意义的研究成果，主要集中在以下方面：

⑴养老地产方面：Minnix（2013）提出越来越多的老年人口，及其丰富多样的市场需求，会酝酿出相应的新型商业经营模式，使得养老地产健康发展^[4]。Stone（2013）指出社会中有大多数老年人的经济能力不足以支撑进驻养老社区养老的花费，而我们更应该关注的是这类群体，国家和政府要通过相关政策和保障体系开发合适的养老社区^[5]。

⑵养老旅游方面：J Hanna, L. Levi,S. Petit(2015)发现旅游者来源地和旅游地之间的文化距离是影响老年人对于旅游养老目的地的选择的主要因素^[8]。Olga Nikitina（2015）通过调查，在针对莫斯科老年人旅游的特殊需要的基础上，提出老年旅游消费者的行为模型^[9]。Elisa Alen, Nieves Losada等（2014）指出在西班牙，旅游地的气候环境、住宿条件和娱乐活动的丰富程度等因素决定了老年人的旅游停留时间^[10]。

1.3.2 国内研究现状

在我国，养老旅游也成为老年人之间炙手可热的话题，虽然分时度假与养老旅游的产业结合融合还是一种新模式，但是也已经有不少学者着手研究，主要有以下成果：

⑴养老地产方面：苏雅琴等（2016）利用Probit软件实证分析了湖南省城乡居民购买养老地产的影响因素，发现不同因素对意愿会产生好坏两方面的影响^[13]。骆培聪等（2016）通过建立一个模型来分析城镇居民选择入住养老地产的因素，行为计划对入住率有直接的影响，感知和风险会影响居民的态度^[14]。唐洁等（2015）探讨了综合养老项目的发展目标，并由此提出一种新型的功能布局模式^[15]。刘海花（2015）在总结了发达国家养老地产的现状及经验的基础上，提出三种较为典型的运营模式，如销售、租赁和租售结合，并通过价值工程等经济手段，进而发现租售结合型模式更适合当今推崇的可持续发展理论^[16]。岳彩轩等（2014）探讨了养老地产的商业模式的创新点和技术路线，重点研究其间的增值环节，提出纵向一体化与产业融合的养老地产商业模式^[17]。

⑵养老旅游方面：白然（2016）对于乡村休闲养老提出了灵活发展的应对措施^[21]。宋元元等（2015）为了找到适合我国国情的旅游养老模式，对比分析了国内外的旅游养老模式及设计与设施^[22]。黎莉等（2014）和马磊（2016）都以美国发展养老产业的成功经验为基础，其中最为著名的是佛罗里达太阳城社区，来指导海南发展分时度假老年旅游项目，指出旅游、养老及相关产业要协同发展，互相融合，共同拉动海南经济的增长^[23-24]。

1.4 研究内容与方法

1.4.1 研究内容

分时度假养老旅游项目即养老旅游地产项目引入分时度假模式的一种经营模式，可以让购买了某处养老旅游地分时度假产品的老年人，在一年中不同时段去不同的养老项目养老旅游，用同样的养老成本充分满足其多样化个性化的需求。本文以分时度假模式下养老项目的开发研究为理论分析和实证分析对象,分析中国养老旅游服务市场和养老旅游项目运营和管理模式；结合定性分析与定量分析、技术经济分析，结合数据、图表和实证经验分析，探索将旅游资源开发利用、养老服务需求、紧密整合的物业开发项目管理模式及创新与管理创新的方法。

技术路线图见图1.1所示

1.4.2 研究方法

通过查阅参考文献，可以对传统的养老旅游和分时度假的运营管理模式的相关概念进行全面而正确的理解。根据我国养老市场的需求与现状，结合相关产业的理论知识，参考美国和日本等优秀的项目经验，基于模糊层次分析方法，数据统计等技术工具，将养老旅游和分时度假经营模式融合起来，学习研究其风险管理方法，并研讨出适合我国国情的养老旅游开发项目的分时度假模式。

1.4.3 论文预计成果

本文通过对老年旅游者的需求分析及项目开发的风险因素主次分析，找到老年人的基本需求从而有更好的市场定位和营销政策，抓住主要风险，做好应对措施，减少企业损失。通过对比国内外优秀的分时度假养老项目经验，参考借鉴其产品设计理论，市场定位和经营模式，进而提出适合我国国情，符合房地产开发企业自身特点的开发建议，促进养老服务产业和房地产业健康发展。

图1.1 技术路线图

第2章 分时度假养老开发项目概述及相关理论

2.1 养老旅游地产概述

2.1.1 养老旅游的定义

在我国上个世纪90年代初期，学者们就已经开始研究养老旅游，但是这么多年过去，对于养老旅游这个概念的说法始终不统一，专家和学者有许多不同的看法。梁陶（2008）认为养老旅游是老年人旅游时间不超过一年的现象和关系的总称，其目的不是为了获得利益^[28]。周刚（2009）提出养老旅游是老年人在异乡进行度假、游历、调理和保健等活动，与工作、定居、移民有所不同^[29]。黄璜（2013）认为养老旅游是老年旅游者到常住地之外的其他地方生活，时间长达几周甚至几个月，既不同于短期观光旅游，也不同于长期移民，为了达到提高生活质量、延年益寿的目的，以季节性、多居所、巡回式为特点^[30]。芮娟（2013）指出，养老旅游老年人离开居住地，在旅游地停留时间不超过一年的观光、康复等活动的总称^[31]。本文参考了许多学者的相关定义后，认为周刚（2009）提出的定义比较符合本文观点与主题。

2.1.2 养老旅游地产的特点