1 目的及意义

1.1 基本概况及国内外现状分析

价值工程是一种技术与经济紧密结合而又十分注重经济效益的现代管理技术。它以提高研究对象的价值为目的，以功能系统分析为核心，以创造性思维、开发集体智力资源为基础，以最低的全寿命周期费用来实现研究对象的必要功能的一种科学方法。价值工程的活动领域主要侧重于新产品的开发设计阶段，若将价值工程应用于房地产业，提高房地产项目的价值，那么房地产项目的定位策划是需要着重关注的一环。在房地产项目的定位策划中，定位包含市场定位、价格定位、产品定位、面对客户人群定位等方面内容，而策划则是基于这些内容进行景观策划、建筑设计策划和配套设施策划等工作。价值工程能够应用于定位策划中，主要在于价值工程是以消费者的功能需求为出发点的，利用价值工程技术分析用户的需求，明确项目的定位并进行策划工作，系统协调好项目的成本与功能两者之间的关系，有利于提高项目对市场的适应性，实现项目价值的最大化。

价值工程技术最早于1947年在美国创立，其后被许多工业化程度高的国家所学习，而我国在改革开放前后才开始学习并在工业生产中应用价值工程，这使得价值工程技术在我国的应用发展相对落后。价值工程在建设项目中最早主要应用在施工阶段，直到后来“价值管理”概念的提出，将运用于建设项目中的价值工程分为价值规划、价值工程和价值分析三大部分，促进了价值工程在建设项目的策划设计和运营阶段的应用（价值工程在建设项目定位策划中的应用属于价值规划的一部分）。

在国外对于价值工程和房地产前期策划的研究中，Knut Boge，AlenkaTemeljotov Salaj，Svein Bjoslash;rberg，等通过网络调查问卷的方式，收集房地产开发商和研究学者对房地产前期策划（RE）和设备管理（FM）的期望等相关数据并进行分析，指出前期策划和设备管理能够显著提高房地产项目的全寿命价值。Amin Haddadi，Agnar Johansen，Svein Bjoslash;rberg，等根据对房地产项目价值的最大化方法的研究，提出可以通过建立一个与满足使用者需求和满足开发企业战略需求有关的机制，并且在此过程中需要创新的思维，来提高房地产项目的价值。Kirsten Arge和Hallgrim Hjelmbrekke在Value Enhancing Processes in Building and Real Estate一文中指出，构建单个房地产项目的价值模型有利于促进房地产开发企业本身的战略发展。

在国内的研究中，杨瑛以中星美华村为例，指出了房地产前期策划定位的重要性甚至与房地产投资决策并驾齐驱。房地产前期策划定位应具有前瞻性，精准的前期定位策划能为规划设计及居住建筑提供科学的基础资料，为项目提供开发方向，提升品牌价值。吴健在《商业地产开发及营运中的全面价值管理》中提出了针对商业地产的全面价值管理，他认为，全面价值管理思想和价值工程方法对于当今商业地产开发的系统思考具有非常重要的指导意义和现实作用。陈其权在《价值工程在房地产项目管理的应用研究》一文中指出：在房地产项目的策划阶段，可以采用功能指数法计算出各个策划方案的价值指数，然后根据各个方案的情况进行评价选择出合适的策划方案。黄潜轶在《价值工程在房地产项目中的应用》中提出可以通过测算增加建设项目功能所带来的经济价值以及所付出的成本，比较两者的大小，来判断是否增设此项功能。周燃、周利所著《价值工程在住宅项目投资决策中的应用》中认为，在房地产项目策划的过程中可以结合价值准则性原理和价值工程方法的特点进行功能定义，把价值工程对象及其组成部分的功用以及它与别的事物的区别明确地表达出来，制作系统功能图，准确把握用户的产品意图，使设计充分反映用户的功能要求，制造出符合用户功能要求的产品。

从国内外的研究中，不难看出价值工程已然应用于房地产项目开发的全过程，然而，对于价值工程在房地产项目定位策划过程中的应用，尚未得到充分的研究和发展。定位策划是能够显著提高房地产项目全寿命价值的一环，仅仅依靠功能指数法等较为简单的方法将价值工程应用于定位策划中，还远远不够，可见价值工程在房地产项目定位策划中的应用还有待进一步的研究和探讨。

1.2 目的及意义

价值工程技术虽已被应用于房地产项目开发的全过程，但多应用于建设阶段的成本管理领域而忽略了价值工程在新产品的开发设计阶段的重要作用。本文旨在基于价值工程技术，在指出房地产项目定位策划重要性的同时，着重讨论价值工程应用于房地产项目定位策划中的可行性与作用效果，探讨如何将价值工程应用于我国房地产项目定位策划的过程中，为我国房地产项目定位策划提供新的思路和方法。

希望通过本文的撰写，能为我国房地产开发企业提供在定位策划过程中的新思路，促进我国房地产开发企业的转型和提质升级，推动价值工程在房地产业中更好地发展。运用自己本科期间所学到的工程经济学、房地产经济学以及房地产开发与经营等课程的相关专业知识以及自身对行业的理解进行本科毕业论文的思考与撰写，是对自身在本科期间学习成果的一种检验，同时可以锻炼自己的学习能力，加深自身对房地产行业的认识。通过本文的撰写，开拓自身的视野，锻炼自己独立思考、收集信息的能力，熟悉office办公软件的使用，并且掌握论文分析、研究与写作的方法与技巧，为将要结束的本科阶段画上完美的句号，为即将到来的研究生阶段打下良好基础。

2. 研究的基本内容与方案

2 基本内容和技术方案

2.1 基本内容

明确价值工程的相关概念及其组织应用的方法，总结房地产项目定位策划内容、流程和方法，研究房地产开发项目定位策划的流程、关键节点及关键工作。

大量查阅相关文献，指出房地产项目定位策划的重要性，归纳总结价值工程在房地产项目定位策划中的应用方法与技巧。结合国内外以需求为导向的创新理念及创意实践，分析价值工程在房地产项目定位策划中可能的改进之处。

调查我国各类房地产项目定位策划问题现状，大量收集我国房地产项目定位策划的相关数据，分析我国房地产项目定位策划中存在的问题。结合我国房地产开发企业投资经营现况和转型及提质升级需求，探讨如何运用价值工程进行房地产项目定位策划的创新，实现项目的创新、企业的可持续经营以及市场拓展。