摘 要

每个房地产开发项目的提出因其特定的政策环境、经济环境、地域文化背景的不同，需要为其整个开发过程定制完整的计划。项目期间的几乎所有活动内容、进行方式以及资源的利用、达到预期目标，从简单而且抽象的的建设意图、重要的项目融资、复杂的建设过程以及项目运营每个环节都需要计划的指导。计划即行动方案的策划与决策。房地产开发项目的可行性研究是在投资项目之前，根据与待开发项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面的条件，结合项目的政策环境、经济环境、地域文化背景，进行全面的分析论证和评价。为决策者对项目行动方案的策划与决策提供最终的依据，减少和避免投资决策的失误。所以对任何项目而言，可行性研究都是必不可少的。

本文为武汉中国健康谷房地产项目可行性研究报告。首先通过对项目区域的概况与背景结合经济政策环境进行市场调查分析，依据结果拟定项目定位、规划设计、管理方案等初步计划。然后对项目进行项目的投融资分析与资金使用计划、财务分析与经济评价、项目的营销策划和综合评价。最后对项目做出评价与建议。

关键词：房地产；可行性研究；市场分析；经济评价。

Abstract

Each real estate development projects need to customize a complete plan for its entire development process because of its specific policy environment, economic environment, and regional cultural background. Almost all activities, ways of implementation, and utilization of resources during the project achieve the desired goals, and planning guidance is required from simple and abstract construction intent, important project financing, complex construction processes, and project operations. Planning is the planning and decision making of the action plan. The feasibility study of the real estate development project is based on the market, resources, engineering technology, economic and social conditions related to the project to be developed, combined with the policy environment, economic environment and regional cultural background of the project. Analytical argumentation and evaluation. Provide the final basis for decision makers to plan and make decisions on project action plans, and reduce and avoid mistakes in investment decisions. So for any project, feasibility researches are essential.

This paper is the feasibility research report of Wuhan China Health Valley Real Estate Project. Firstly, through market analysis and analysis of the project area's general situation and background combined with the economic policy environment, preliminary plans such as project positioning, planning and design, and management plan are drawn up based on the results. Then, the project will carry out project investment and financing analysis and fund use plan, financial analysis and economic evaluation, project marketing planning and comprehensive evaluation. Finally, evaluate and suggest the project

Key words: real estate; feasibility research; market analysis; economic evaluation.

目 录

第1章 绪论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目地块位置及周边环境 1

1.1.2 项目周边配套 1

1.2 投资项目背景 2

1.3 项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求 2

1.3.1 项目可行性研究的主要依据 2

1.3.2 项目可行性的工作范围及要求 3

1.3.3 可行性研究的作用 3

1.4 项目主要经济指标 4

第2章 市场调查与预测 5

2.1 投资环境及需求状况分析 5

2.1.1 近期国内房地产市场现状及投资环境分析 5

2.1.2 国内政策环境分析 8

2.1.3 武汉市房地产环境分析 9

2.2 区域竞争对手分析 12

2.2.1 周边同类楼盘项目 12

2.2.2 同类楼盘对比 13

2.3 项目SWOT分析 13

2.3.1 Strength（优势） 13

2.3.2 Weakness（劣势） 13

2.3.3 Opportunity (机会) 14

2.3.4 Threat（威胁） 14

2.3.5 策略矩阵 14

2.4 项目定位分析 14

2.4.1 定位背景 14

2.4.2 市场定位与价格定位 15

第3章 项目规划与策划 16

3.1 项目拟建规模 16

3.2 项目实施方案 17

3.2.1 户型设计 17

3.2.2 建筑设计 18

3.2.3 道路设计 18

3.3 项目结构设计 18

3.3.1 设计依据 18

3.3.2 设计安全标准 19

3.3.3 立面设计 19

第4章 项目实施方案 20

4.1 项目组织架构 20

4.1.1 组织机构设置 20

4.1.2 项目机构职能 20

4.2 项目实施进度计划 21

4.2.1 招投标方案及形式 21

4.2.2 投标单位资质要求 21

4.2.3 招投标工作组织 21

4.2.4 项目建设进度 21

第5章 投资估算与项目融资 23

5.1 投资估算内容与依据 23

5.1.1 项目总投资估算的内容 23

5.1.2 投资估算的依据 23

5.2 建设投资估算 23

5.2.1 建设安装工程费用 23

5.2.2 土地费用 24

5.2.3 前期工程费 24

5.2.4 基础设施建设费 24

5.2.5 公共配套设施费 25

5.2.6 开发期间税费 25

5.2.7 不可预见费 25

5.2.8 建设投资汇总 26

5.3项目融资方案 26

5.3.1 融资方案 26

5.3.2 建设期贷款利息 26

5.4 总投资估算及资金使用计划 27

第6章 财务效益与费用估算 28

6.1 销售收入 28

6.2 税费计算 28

6.2.1 土地增值税 28

6.2.2 增值税 28

6.2.3城乡维护建设税 29

6.2.4 教育费附加税 29

6.2.5 企业所得税 29

6.3 利润分析 29

第7章 项目财务分析 31

7.1 现金流量表 31

7.2 财务评价 32

7.2.1 静态指标计算 32

7.2.2 动态指标计算 33

7.2.3 偿债能力分析 34

7.3 不确定性分析 35

7.3.1 盈亏平衡分析 35

7.3.2 敏感性分析 35

第8章 社会评价 37

8.1 社会影响分析 37

8.2 互适性分析 37

8.3 社会风险分析 37

8.4 社会评价结论 37

第9章 风险评价 38

9.1 主要风险分析 38

9.1.1 政策风险 38

9.1.2 经营风险 38

9.1.3 销售风险 38

9.2 风险程度分析及对策 38

第10章 研究结论及建议 39

10.1 研究结论 39

10.2 建议 39

参考文献 40

致谢 41

第1章 绪论

1.1 项目概况综述

武汉中国健康谷房地产项目是由武汉健康谷地产开发有限公司开发的集居住、商业、养老为一体的综合房地产项目。项目地址位于武汉市蔡甸区汉阳大道与五贤路交汇处。占地面积约为153900平方米，建筑面积为278000平方米，容积率1.53，绿化率36%，计划入住户数约1700户。

1.1.1 项目地块位置及周边环境

武汉中国健康谷是由武汉健康谷地产开发有限公司为主的一批社会资本在政府指导建议下投资的综合房地产开发的集居住、办公、商业、医疗、康复疗养、妇幼保健、社区式养老、中药发展与推广为一体的大型新城项目。新城规划占地约5万平方米。武汉中国健康谷房地产项目位于其中心位置。

武汉中国健康谷房地产项目北部华中科技大学同济医院分院，南邻知音湖畔。周边具有极好的自然景观，不仅知音湖畔环绕，距后湖湿地公园也仅5公里，自然景观优美，是城市中少有的宜居湖景地产。

项目紧邻四环线与汉阳大道，距离市中心20公里，立体交通网络十分便捷。项目距4号线集贤站约1.7公里，步行需25分钟、距离铁铺公交站大约2公里，步行需30分钟。具有完善的交通体系，可轻松对接武汉市中心。

图1.1 武汉中国健康谷房地产项目地块位置及周边环境

1.1.2 项目周边配套

综合商场：尚街购物中心、汉商21世纪购物广场。

幼稚园：双语幼儿园和小学 。

中小学：集贤小学、黄陵小学、三五四一学校。

银行：交通银行、湖北银行、农业银行、建设银行、广大银行等

医院：同济医院蔡甸分院。

公交路线：五贤路集贤村: 蔡甸5路、276路 同济健康谷：蔡甸5路

轨道交通：4号线集贤站。

1.2 投资项目背景

近年来，中国经济增速放缓。房地产市场受调控政策与经济环境影响，稳中有变，部分城市价格出现浮动。根据2018年最新数据显示，多数房企受经济环境与调控政策影响，销售额总体增长速度下降，利润率收到影响。但长远来看,国发展拥有足够的韧性、巨大的潜力^[1]。

武汉市总体受到经济波动影响较小，房地产市场稳定，稳中有进。武汉市是中国中部第一大城市，具有极高的发展实力与潜力。武汉市在实现中国梦的进程中，抓紧发展经济建设，积极参与国家一带一路战略与中部战略。同时在武汉复兴，百万大学生留武汉等益于房地产良性发展的政策下，投资武汉房地产市场并获得收益有了保障。

同时，居民对生态环境、生态环境有了不同以往的需求，年轻人需要完善的基础设施条件与良好的教育条件，老年人需要优美的自然环境与良好的医疗条件。这对房地产企业也是一项新的挑战。消费结构发生变化，这种变化主要体现在人们对代表着资产的住宅这种商品的需求的增长与要求的增高。总的来说，房地产行业内部在不断进行变革和调整，房地产市场会变得更加规范，长期来说房地产市场依然拥有稳定的需求。所以已生态宜居为目标的湖景地产具有极大投资价值。

1.3 项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求

1.3.1 项目可行性研究的主要依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）国家颁布的有关房地产业发展规划、计划文件

（4）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（5）房地产开发机构发布的标准、规范、定额

（6）项目主管部门对项目建设请示的批复

（7）武汉市及项目周边地区市场调研和环境现状资料

（8）投资项目方签定的协议书或意向书

（9）武汉市2017、2018年国民经济和社会发展统计公报

（10）《城市居住区规划设计规范》

（11）《武汉市城市拆迁管理条例》

（12）《住宅设计规范》

（13）《住宅建筑设计标准》

（14）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（15）《高层民用建筑设计防火规范》

1.3.2 项目可行性的工作范围及要求

可行性研究报告的工作主要范围是确定新开发项目有无必要性和有无可能性。如下：

（1）投资的必要性。根据经济环境分析、市场调查预测与政策分析项目是否有投资的必要性。

（2）财务可行性。根据项目投资者的角度对项目的整个生命周期设计合理科学经济的财务方案，并对项目进行完整的财务评价。

（3）组织可行性。制定合理科学经济的项目进度计划，保证项目按时完成。

（4）经济可行性。更具资源配置分析项目是否合理运用当前资源。

（5）技术可行性。从当前建设条件水平，对项目建设方案进行合理设计与选择。

（6）社会可行性。从整个社会角度分析项目是否有益并判断最佳的项目实施方案。

（7）风险因素及对策。预测分析项目潜在的风险，制定面对相关风险时的对策。

可行性研究对整个项目具有十分重要的意义，无论是在项目建设阶段和项目运行阶段，可行行研究都能发挥它的作用。为了保证可行性研究的科学性、合理性、客观性、公正性，避免编制过程中出现不必要遗漏错误，可行性研究在编制的过程中有如下要求：

（1）对于可行性研究所依据的资料、数据、文件的收集。需在公正客观的条件下查询与收集，不得故意遗漏或修改影响可行性研究报告的数据。分析资料的过程中也需站在公正客观的角度。最终结果如实反映项目情况。

（2）可行性研究报告内容需完整，达到国家和行业的标准水平，避免滥竽充数。在编写的过程中注意首先论证，然后再做出结论。根据项目建议书，项目可行性研究，项目评估报告得出结论项目是否可行。无论哪个阶段出现问题都应停止项目进行。多个方案进行比较，选择最合理经济科学的方案。

（3）保证合理的可行性研究报告编制的时间，避免赶工导致报告质量不合格。

1.3.3 可行性研究的作用

（1）为投资者进行投资决策提供依据

投资者在投资前，常常委托具有相关资质、以及丰富的咨询经验的投资咨询机构进行充分调研。并在其基础上编制可行性研究报告。可行性研究报告的最终成果将成为投资者投资决策的依据。

（2）为投资者筹措资金提供依据

投资者筹措资金包括寻找合作者投入资金和申请金融机构贷款。特别对于国际工程。在寻找合作者，编制可行性研究报告具有必要性。对于申请金融机构货款，其在受理项目贷款时，需全面细致的审查分析论证申请者提供的可行性研究报告，作为编制项目评估报告的基础并依据此报告做出结论是由确定贷款。

（3）为商务谈判和签订有关合同或协议提供依据

在项目的各个阶段需以可行性研究报告为依据与相关部门或者机构签订合同。

（4）为工程设计提供依据

以上是毕业论文大纲或资料介绍，该课题完整毕业论文、开题报告、任务书、程序设计、图纸设计等资料请添加微信获取，微信号：bysjorg。

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