摘 要

可行性研究是房地产项目建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的主要依据。随着房地产行业的大规模发展，越来越多的房地产公司对项目前期可行性研究愈发重视。武汉市伟鹏万科•御玺滨江房地产项目作为武汉二七滨江开发核心区的首发房产项目，同样面临着市场风险的问题。为此，本文以武汉市伟鹏万科•御玺滨江房地产项目为例，对其开发进行可行性研究。

本文首先对本研究项目进行总体概述，分析了可行性研究的目的与意义；接着通过对近一年来国内、武汉市内、项目所在江岸区的房地产市场进行项目分析以及对未来房地产的预测，通过项目SWOT分析与综合定位分析，更加了解房地产市场的现状，增加本研究的科学合理性，最后通过对本项目的具体规划和经济评价判断项目是否可行。最终得出结论，本房地产建设项目可行。

关键词：房地产；可行性研究；市场分析；经济评价

Abstract

Feasibility study is an important step in the early stage of real estate project construction and the main basis for compiling the design task of construction project. With the large-scale development of the real estate industry, more and more real estate companies pay more attention to the pre-feasibility study of the project. As the first real estate project in Wuhan Erqi Riverside Development Core Area, the Weipeng Wanke Yuxibinjiang Real Estate Project in Wuhan also faces the problem of market risk. For this reason, this paper takes the real estate project of Weipeng Wanke Yuxi Binjiang in Wuhan as an example to study the feasibility of its development.

Firstly, this paper gives a general overview of this research project, and analyses the purpose and significance of feasibility study. Secondly, through project analysis and prediction of future real estate market in domestic, Wuhan city and Jiangan district where the project is located in the past year, through SWOT analysis and comprehensive positioning analysis of the project, we can get a better understanding of the current situation of the real estate market and increase the science of this research. Finally, the feasibility of the project is judged by the specific planning and economic evaluation of the project. Finally, it comes to the conclusion that the real estate construction project is feasible.

Key Words： Real estate; Feasibility research; Market analysis; Economic evaluation

目 录

第1章 项目总论 1

1.1 项目概况综述 1

1.1.1 项目名称 1

1.1.2 项目地块位置及周边环境 1

1.1.3 项目基本信息 1

1.2 项目可行性研究报告的编制依据 2

1.3 项目可行性研究报告范围 3

1.4 项目单位 3

1.5 可行性研究的目的及意义 3

1.6 国内外现状分析 4

第2章 项目市场分析与定位 5

2.1 项目市场研究及分析 5

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析 5

2.1.2 武汉市房地产运行态势分析 10

2.1.3 区域房地产运行态势分析 19

2.2 区域竞争对手分析 20

2.2.1 周边同类楼盘项目 20

2.2.2 相关条件对比 23

2.3 项目SWOT分析 25

2.3.1 不同类型住宅适合的地产因子（见表2-8） 25

2.3.2 优势（Strength）与机会（Opportunity） 25

2.3.3 劣势（Weakness）与威胁（Threat） 26

2.4 项目定位分析 26

2.4.1 项目功能定位 26

2.4.2 项目形象概念定位 26

2.4.3 目标市场定位 27

2.4.4 目标消费群定位 27

2.4.5 价格定位 27

第3章 项目规划设计与策划方案 29

3.1 整体规划设计 29

3.1.1 项目基本参数 29

3.1.2 整体理念 29

3.2 建筑方案设计 31

3.2.1 高层住宅 31

3.2.2 商业街区 31

3.2.3 中心园林 32

3.2.4 定制车库 33

3.3 户型设计 33

3.4 公建与配套系统设计 35

3.4.1 会所及物业管理用房 35

3.4.2 幼儿园 35

3.4.3 道路设计 35

第4章 项目实施过程策划 36

4.1 项目组织架构 36

4.1.1 组织结构图 36

4.1.2 项目机构职能 36

4.2 项目管理目标分解 37

4.3 项目管理目标分解原则 37

4.4 项目质量、进度、成本管理 38

4.4.1 项目质量管理 38

4.4.2 项目进度管理 38

4.4.3 项目成本管理 39

第5章 项目投资及融资分析 40

5.1 项目投资估算及开发成本费用分析 40

5.1.1 项目总投资估算 40

5.1.2 开发成本费用分析 43

5.2 项目融资及资金使用计划 43

5.2.1 资金筹措计划 43

5.2.2 资金使用计划 44

5.2.3 销售收入和增值税金及附加计算 45

第6章 项目财务分析及经济评价 47

6.1 项目现金流量分析 47

6.1.1 还款付息分析 47

6.1.2 利润分析 47

6.1.3 现金流量分析 48

6.1.4 资金来源与运用分析 49

6.2 财务分析 50

6.2.1 财务评价指标计算 50

6.2.2 参数分析及评价 53

6.3 不确定性分析 53

6.3.1 盈亏平衡分析 53

6.3.2 敏感性分析 53

第7章 项目营销策划 56

7.1 项目整体销售策略 56

7.2 销售卖点设计分析 56

7.3 项目营销策略及实施安排 57

第8章 研究结论及建议 59

8.1 结论 59

8.2 建议 59

参考文献 61

致谢 62

第1章 项目总论

1.1 项目概况综述

1.1.1 项目名称

武汉伟鹏万科·御玺滨江房地产项目

1.1.2 项目地块位置及周边环境

伟鹏万科·御玺滨江项目位于二七滨江商务区核心区，二七滨江商务区核心区为政府重点打造区块，由全球排名前十的建筑设计事务所美国SOM公司倾力打造，规划总用地面积约83公顷，将由政府统一规划、设计、建设、招商并实施运营，御玺滨江项目是二七滨江商务区核心区首个入市的地产项目。 项目东临中山大道，西临解放大道，南临头道街，北临707周大福金融中心。区域交通导线非常发达, 在长江二桥与二七长江大桥这3.2千米范围内，三横三纵，融会贯通。

秉承着“东方为魂，时尚为骨”的理念，在长江时代的今天，汉口滨江国际商务区这样一个最能展现国力强盛的亮点区域，御玺滨江通过居住理念、打造手法、设计风格等去表达中国传统文化的自信和回归。伟鹏万科•御玺滨江项目地理位置及周边环境如图1.1。

图1.1 伟鹏万科•御玺滨江项目地理位置及周边环境

1.1.3 项目基本信息

（1）项目名称：伟鹏万科•御玺滨江

（2）项目性质：普通高层、超高层住宅小区

（3）项目地址：二七滨江商务区核心区

（4）项目规模：总建筑面积约217000m²

（5）项目单位：武汉硅创置业有限公司

项目主要基本参数如表1.1。

表1.1 项目基本参数表

1.2 项目可行性研究报告的编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市的相关法律、法规、政策

（3）国家颁布的有关房地产业发展规划、计划文件

（4）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（5）房地产有关部门发布的各项标准、规范、定额

（6）项目管理部门对项目建设的规划意见

（7）武汉市及同期同类项目市场调研资料

（8）投资项目方签定的协议书或意向书

（9）武汉市2016、2017、2018年国民经济和社会发展统计公报

（10）《城市居住区规划设计规范》

（11）《住宅设计规范》

（12）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（13）《住宅建筑设计标准》

（14）《武汉市城市拆迁管理条例》

（15）《高层民用建筑设计防火规范》

1.3 项目可行性研究报告范围

该项目《可行性研究报告》设计内容包括：项目地理位置和周边匹配分析介绍、全国宏观经济市场调研分析、武汉市房地产市场调研分析汇总、武汉市江岸区未来发展和规划分析、项目周边环境及竞争力分析、项目综合定位、项目规划设计、建设工程分解和进度安排、总投资估算、资金来源方案、财务评价、不确定性分析、销售方案设计等。

（1）通过分析全国和武汉市房地产市场现状和发展趋势调查研究，分析本项目区域优劣势和环境情况，从而论证建设项目投资的必要性和经济意义。

（2）通过对项目市场投资背景、投资项目综合定位以及项目产品的竞争力的分析，论证投资项目的可行性和比选确定规划设计方案。

（3）按照相关规范依据设计本项目平面布局建设构想并进行总体规划，确定建筑风格与结构节能等功能体系。

（4）对设施功能配置、组织机构及人力资源配置和实施建设进度安排进行合理规划分析。

（5）结合国家和武汉市工程相关法律政策和本项目的建设标准对本项目进行投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价和风险分析。

（6）制定具有项目特色的总体销售策划，并做好实施安排。

1.4 项目单位

武汉硅创置业有限公司注册成立于2016年04月14日，由武汉市江岸区工商行政管理局负责注册，其注册资本为1亿元人民币，成立的这些年里，该公司不断发展壮大，始终为客户提供好的产品和技术支持，并具备健全的售后服务，其业务范围主要是经营房地产开发、商品房销售；装饰及建筑、安装工程施工。

1.5 可行性研究的目的及意义

房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和建设规模、项目开发模式、企业的投融资能力、投资效益、开发经营周期等多方面的调查研究和科学的技术经济分析论证。房地产项目可行性研究报告的主要作用如下：

（1）为建设节约、节能社会、实现科学发展观提供帮助；

（2）是项目投资决策和编制设计任务书的重要依据；

（3）是项目施工建设中工程设计、设备采购等的重要依据；

（4）是建设单位与相关部门达成协议和合同的依据；

（5）是项目建设单位筹集项目资金的重要依据；

（6）是项目审计和后评估的重要依据；

（7）是建设单位面向当地政府、有关部门申请有关建设许可文件的依据。

综上，房地产项目可行性报告是房地产项目是否可行、是否应该投资的重要依据，并可以利用最小的开发成本取得最佳的经济效益，为开发项目的决策提供一种科学合理的分析方法。它是地产开发商投资和开发策划的重要参考依据，是政府职能部门对项目进行环境和社会评价的主要评价依据，同时也是开发项目实施的必要文件。

1.6 国内外现状分析

可行性研究工作最早是20世纪30年代美国开发田纳西河流域时代开始试行，作为流域开发规划的重要阶段。

1978年，联合国工业发展组织为了推动和帮助发展中的国家经济发展，编写了《工业项目可行性研究手册》一书，系统地说明了工业项目可行性研究的内容与方法。

1979年开始，我国在研究西方国家运用可行性研究的经验后，经过反复酝酿，逐步将可行性研究纳入建设程序。

在2014年7月《国务院关于投资体制改革》中提出，彻底改革不分投资主体、不分资金来源、不分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的办法，对企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批，区别不同情况实行核准制备案制。

近年来，可行性研究在我国各类建设项目中得到了较为广泛的应用，在各类建设项目的投资控制、目标定制、项目的决策中都有出的色的发挥，为我国在改革初期的项目建设提供了合理的依据和有力的动力。

第2章 项目市场分析与定位

2.1 项目市场研究及分析

2.1.1 国内近期房地产市场现状及投资环境分析

（1）全国宏观市场经济分析

依据国家颁布有关数据。初步核算，2018年国内生产总值900309亿元，比2017年相比增长6.6%。其中，第一产业增值64734亿元，同比增长3.5%；第二产业增值366001亿元，同比增长5.8%；第三产业增值469575亿元，同比增长7.6%。2018年全年第一产业增加值占到国内生产总值的7.2%，第二产业增值占比为40.7%，第三产业增值占比最大为52.2%。2018年一年中全国最终消费支出对国内生产总值增长的贡献度最大，贡献率为76.2%，资本形成总额贡献占比32.4%，货物和服务净出口的贡献占比为负，贡献率为-8.6%。人均国内生产总值64644元，比2017年增长6.1%。国民总收入896915亿元，比2017年增长6.5%。全国万元国内生产总值能耗比2017年处于下降趋势，占3.1个百分比。全员劳动生产率为107327元/人，比2017年同比增长6.6%。2014-2018年国内生产总值及其增长速度见图2.1。

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