摘 要

房租抵税政策因在实施过程中产生了一系列的矛盾，成为了当下的热点话题。房东为避免政府根据租客申请抵税的信息向他们征税个人所得税，所以不愿提供自己的身份信息帮助租客抵扣个税。并且，因为我国此前并未强制要求房东按照规定缴纳个人所得税，房东的个税问题一直含糊不清。诸多问题都急需政府尽快加强对租赁市场的监管，并建立起公开的信息平台。在政策实施中，政府需考量监管的成本和难度，以及社会公众权利和义务。房东虽不愿意透露信息，但又害怕政府的惩罚。因此，政府和房东之间就形成了信息不对等的不完全理性的博弈关系。解决矛盾的关键就在于政府和房东在博弈过程中的行为选择。

本文在充分阅读国内外文献的基础上，分析局势背景、学习理论知识、了解参与方行为特点，提出了演化模型假设。基于演化博弈理论建立了政府监管和房东登记信息的行为收益的矩阵关系，算出政府和房东的复制动态方程并进行理论分析。后根据雅克比行列式的值和迹，对均衡点们进行局部稳定性分析，得出结论并绘制了复制动态相位图。最后根据模型数据和国外管制经验给出相应的建议。

演化博弈模型确定了各变量对结果的影响，得出了稳定值结论“政府监管，房东登记”。这是一个理想的结论。为实现此，需要各方尤其是政府作出相应的努力。

关键词：房租抵税；政府管控；租赁市场；演化博弈

Abstract

Because of a series of contradictions in the implementation of rent tax credit policy, it has become a hot topic at present. Landlords are reluctant to provide their identity information to help tenants deduct a tax in order to avoid the government levying personal income tax on tenants based on the information they apply for tax credits. Moreover, because our country did not require landlords to pay personal income tax in accordance with the provisions, the problem of landlords'personal tax has been ambiguous. Many problems urgently need the government to strengthen the supervision of the rental market as soon as possible, and establish an open information platform. In the implementation of the policy, the government should consider the cost and difficulty of supervision, as well as the rights and obligations of the public. Although the landlord is reluctant to disclose information, he is afraid of the government's punishment. Therefore, there is an incomplete and rational game relationship between the government and the landlord with unequal information. The key to solve the contradiction lies in the behavior choice of the government and the landlord in the game process.

Based on the full reading of domestic and foreign literature, this paper analyses the background of the situation, learns theoretical knowledge, and understands the characteristics of participants'behavior, and puts forward the hypothesis of evolutionary model. Based on evolutionary game theory, this paper establishes the matrix relationship between government regulation and the behavior income of landlord registration information, calculates the dynamic equation of government and landlord, and makes theoretical analysis. Then, according to the value and trace of Jacobian determinant, the local stability of equilibrium points is analyzed, and the conclusion is drawn and the duplicated dynamic phase diagram is drawn. Finally, according to the model data and foreign regulatory experience, the corresponding suggestions are given.

Evolutionary game model determines the impact of variables on the results, and draws the conclusion of stable value: "government supervision, landlord registration". This is an ideal conclusion. To achieve this, all parties, especially the government, need to make corresponding efforts.

Key Words：tax deduction by rent; game model; Government control; evolutionary game

目录

第1章 绪论 1

1.1 房租抵税背景及问题 1

1.1.1 个税改革内容 1

1.1.2 房租抵税爆发的问题 1

1.2 国内外研究现状 2

1.2.1 国内研究现状 2

1.2.2 国外研究现状 3

1.3研究的内容、拟采用的技术方案 4

1.3.1研究内容 4

1.3.2技术方案 4

第2章 相关理论及分析方法 6

2.1 税收相关理论 6

2.1.1 税收原则 6

2.1.2 税收成本效益 6

2.1.3 税收对产业的影响 7

2.2 国外管制经验 8

2.2.1 美国的住房管制 8

2.2.2 英国的住房管制 8

2.2.3 德国的住房管制 9

2.3 演化博弈论 10

2.3.1 博弈构成要素 10

2.3.2 演化博弈论简述 11

2.3.3 演化稳定策略ESS 12

第3章 建立政府与房东的演化博弈模型 13

3.1 政策背景 13

3.1.1 房租抵税规定 13

3.1.2 房东个税规定 13

3.2 租赁市场背景 14

3.2.1 租赁市场现状 14

3.2.2 政府对市场的监管 14

3.3 模型假设 15

3.4 演化模型建立 16

3.5 博弈均衡点分析 18

3.6 结果讨论及建议 20

第4章 总结与展望 22

4.1 总结 22

4.2 未来展望 22

参考文献 23

致谢 25

第1章 绪论

1.1 房租抵税背景及问题

1.1.1 个税改革内容

2018年8月31日，十三届全国人大常委会第五次会议表决通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改lt;中华人民共和国个人所得税法gt;的决定》。改革后的个税征收体系变得更加完善，更符合我国国情和切实需求，成为了综合与个税分类互相渗透的新税制。新税法扣除了子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金和赡养老人等六项专项附加。其中，房租抵税成为了热门话题。房租抵税是指房客可以通过网上申请，填写租房有关的信息（包括房东的身份证信息等），待信息审核通过后，房客在计算个税时便可在收入上扣除规定的租金。

根据城市的经济、政治地位以及人口规模，可扣除租房租金费用被划分为1500、1100和800元三档。分档除了考虑地区平均房租外，还照顾到了生活在不同消费水平城市的人民的需求。在优惠力度上，房租扣除标准整体略高于房贷利息扣除，体现了我国对租房群体权利的关注度的上升。

1.1.2 房租抵税爆发的问题

房租抵税政策让不少在一二线城市打拼的年轻人感到欣喜。但自政策去年实施启，就因为我国租赁市场的不成熟而遇到了一系列的阻碍。根据租客们的反映^[1]，不少的房东不愿意配合房客进行信息的采集。一方面，房东怕房客拿着自己的信息做其他的事情。更重要的是，房租是法律规定的属经营所得中的财产租赁所得的个人收入，需要依法进行纳税。此前因为政府并未强制要求房东上报租房信息并严管房东个税问题，逃税现象在租赁市场中普遍存在，备案率更是极低。不少的房东担心此次改革后，税务局会顺藤摸瓜向他们收取个人所得税。

政府作为宏观调控的主体应认真履行政府职能并发挥监督管理作用，制定博弈规则均衡社会福利，立法约束市场行为。虽然税务局表示，短时间内不会强制征收房东租金的个人所得税，但是公民依法纳税必将是大势所趋。如果不加强对我国租赁市场的监管力度、调控租赁市场秩序，房租抵税新政的执行甚至将来其他有关租赁市场的政策也将举步维艰。

房租抵税本是利民政策，却没想引发了房东的恐慌，随之暴露的是我国租赁市场的不成熟和税收政策的不完善。从原因上分析，租客、房东、政府三方矛盾的根本在于政府和房东的利益冲突，即政府监管抽查力度与房东是否登记租房信息的权衡。本文将鉴于时事背景，探讨政府和房东应该如何决策。

1.2 国内外研究现状

1.2.1 国内研究现状

由于新政实施不久，国内鲜有文献，大部分为期刊和网络的报道。目前可以了解到很多租客迫于房东涨房租的压力不敢填写房租抵税信息。对房东而言，房租抵税会带来潜在的损失。以武汉市为例，根据普查假定租金为2800元。依据武汉市最新秋季招聘薪资水平，租客可减少每月的个税为50元左右，而房东可能要支付的各项税费达每月140元，所以房东自然不愿意提供个人信息。于政府层面，目前仅能承诺短时间内不强制征收房屋租赁的税费。至于新政应如何推进、政府应采取怎样的措施，已引发了社会各界的讨论。

王瑞秋^[2]在对新政引发的争议进行分析后认为公民个人税收依法征收是大势所趋，不应让各方言论影响房租抵税的初衷。政府应尽快采取行动，安抚公众并促进租赁市场税收体系的完善。

施正文^[3]认为为了消除市场上的困惑，政府应尽快颁布过渡性文件。并提出可参考我国普惠性税收免除政策的实施对小微企业发展的促进作用，对一定标准内的租金实施免税优惠政策。

李永华^[4]认为，此次个税改革关乎我国治理体系，更是现代化的治理能力改革的起点。我国租赁面积即将达到80多亿平方米，税收相当可观。房东即使逃过了所得税的征收也面临着滞纳金、罚款或补缴税金等隐患。

屈阳^[5]也提到，新的个税改革不但考验公众的道德素质，还需要时间的检验。中间阶级做纳税的主力军有可能会深化社会主义矛盾，我们需要更公正、更合理、更透明、更完善的征税体系。

黄彦菁，徐旭^[6]通过应用博弈论中的纳什均衡理论构建购房和租房的函数模型，以人口普查为基础寻求收益的最大点，认为20年内租房对更多的人来说仍然是更好的选择。

何江^[7]认为在实践中我国关于房屋租赁的法律法规并没有很好地执行。政府应当发挥其作用，加强对租赁市场监管，促进我国租赁登记备案制度和相关法律法规更有效的实施。

郑生钦、徐可^[8]通过对住房和租赁市场中消费者、企业和政府采用博弈演化分析，加入了5项不定发展因素以Vensim软件仿真数据对过程进行模拟。研究表明，在市场发展初期政府应该加强监管、严格监管，使市场做到有法可依，并可对表现好的租赁市场上的企业实行税收优惠政策。

综上所述，很多学者都提到我国住房租赁市场存在监管难度大、市场体系不完善、法律法规不能较好的落实等问题，这是房租抵税新政未能按预期推行的主要原因。此外，在房租和税收相关问题上利用博弈理论进行研究的文章并不多。

1.2.2 国外研究现状

国外的税收体系与我国相差甚远，但我们可以从它们成熟的租赁市场和完善的政策制度上学以借鉴。

Joshua D. Ambrosius、John I. Gilderbloom^[9]等学者在研究了新西兰州政府对租金长达40年的适度控制后发现，其对租金的影响比预期更低。但租金控制确实使租客和房东间保持了较高的透明度，为租户提供了更大的稳定性。使租户在昂贵的房屋所有权背景下，更有效的拥有了稳定就业和收入、租户的房屋所有权，以及拥有更大的权利和使用权保障。

Martin Micheli和Torsten Schmidt^[10]表示政府通过以提高税率向租户支付的转让款项的手段，可以把租金和新建房屋的价格联系起来。他们建立了对房屋租赁市场的各阶级的家庭在两种不同政策背景即有和没有政府的管制政策下的数学模型并进行了分析，发现在稳定状态下，承租人的效益增加，而房东的效益则下降。后文还利用了均衡模型阐释了政府政策对租赁市场带来的积极作用。

Werczberger和Elia^[11]通过研究瑞士数十年的租金控制发现了一个有趣的特征。尽管瑞士是世界上最富有的国家之一，但是只有31%的家庭拥有房屋所有权。瑞士采用的租金管理制度是“第二代控制”，其适当的经济激励措施在保护私人租赁盈利和吸引消费者上是相对成功的。瑞士也是一个非常民主的国家，虽然租金控制饱受争议，但这项管控却拥有广大的群众支持，这可能与瑞士人民保守的消费观有关。瑞士的经验似乎也证实了所有权不一定是更优先的拥有形式。

Lind H^[12]认为立法保障租赁市场的益处体现在三个方面：防止了不正当的租金角逐、租金的不合理增长以及房东对房产的不善管理。各个国家在管制的力度上是不一样的，租赁合同的法律效力不一，消费者受到的保护也是不同的。虽然管控会产生房屋初始租金较高、交易成本上升、房东严格筛选租客等副作用，但是管控下具有完善租客保护体制的租赁市场才会对消费者有更大的吸引力。

1.3研究的内容、拟采用的技术方案

1.3.1研究内容

本文共分为五章：

第一章，绪论。本章拟分为三个部分，首先介绍房租抵税政策背景、实施中出现的问题和研究意义；第二部分介绍国内外研究现状分析房租抵税的未来发展和长远意义；第三部分介绍本文的在撰写时的思考历程和撰写过程中使用到的方法。

第二章，相关理论和使用的博弈方法的介绍。本章拟分为三个部分，第一部分介绍与新政相关的税收理论知识；第二部分介绍国外租赁市场的管制经验；第三部分介绍演化博弈有关理论。

第三章，建立政府监管与房东登记的模型。基于租赁市场现状和房租抵税和房东个税的政策背景，以演化博弈模型为分析工具，在建模过程中对租赁市场出现的问题和参与方行为的趋势走向进行理论分析。提出政府和房东博弈模型的假设，对演化过程和均衡点进行分析，最终根据模型提出相关建议。