1.1 研究目的及意义

自从20世纪90年代末我国进行房地产市场改革以来，我国房地产业开始前所未有地迅速发展。而自从进入21世纪以来，我国房地产市场价格屡创新高，房价高企。为抑制房价过快增长，国家先后推出了许多调控住房供给量和需求量的政策，调控市场供给方面，如减免税费、调整住房供应结构、加强保障性住房的建设等，调控市场需求方面，如限购限贷、提高首付比例等。不过以上政策都是在房地产流通环节对房地产市场进行调控，房产税是我国第一个在房地产保有环节实施的调控政策。

现行的房产税来源于1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，不过当时的房产税主要针对商业用房，个人所有的非营业用房产则免征房产税。2011年1月28日，上海和重庆作为试点城市正式对个人住房开征房产税。从房产税开征至今已有七年之久，长期内房产税能否起到稳定房价的作用已成为颇具争议的话题。

本文旨在结合国内外的研究现状和发展现状，分析房产税的短期效应和长期效应，并通过建立量化模型，分析房产税与其他相关政策共同作用时形成的组合效应，并据此来分析上海和重庆的房产税政策存在的问题和不足，进而提出我国房产税改革方面的政策建议。本文的研究成果能帮助国家和地方政府有效认识到现行的房产税政策所存在的缺陷和不足。对于上海和重庆市政府，能够制定相关配套措施来辅助征收和管理房产税，进而完善本地的房产税制度。而对于其他城市，则能够有效吸取上海和重庆房产税改革的经验，进而制定出合理有效的房产税制度细则，并将房产税政策推广到全国范围，从而促进我国房地产业持续健康稳定有序的发展。

1.2 国内外研究现状

国外学者对于房产税的研究中，大部分的研究发现房产税和房价呈负向关系。如，Oates（1969）调查分析了美国新泽西州53个市的情况，发现住房价格与房产税呈负相关关系，与当地公共服务支出呈正相关关系。Kenneth（1982）在对北加利福尼亚州推出的13号法案对住房价格的影响研究中发现，在公共服务水平不变的情况下，每下降1美元的房产税收入，将会增加7美元的房产价值，即房产税与住房价格呈负向关系。Rosenthal（1999）在对英国马其赛特郡等县市的调研中发现征收房产税对房价有抑制作用。

国内学者对于房产税的研究较国外学者晚，且国内学者的研究成果存在一定的分歧，但大部分研究结果也表明在短期内房产税政策对于抑制房价具有积极作用，但从长期来看房产税对房价不存在调控作用。如：况伟大、朱勇和刘江涛（2012）利用1980-2009年23个OECD国家住房市场数据进行研究，发现房产税对房价具有显著负向作用，但对房价的抑制作用具有一定的局限性。刘甲炎和范子英（2013）利用合成控制法构造出一个“反事实”现象的合成重庆与真实的重庆房价进行对比，发现房产税对房价的上涨有显著的抑制作用，但主要是对大面积住房的价格产生影响，同时由于大面积住房市场挤出的需求流向了小户型住房，从而提高了小面积住房的市场价格。王敏、黄滢（2013）通过构建一个动态模型，研究限购政策和房地产税收对房价的影响，研究发现征收房产税在短期内能够降低房价,但长期有可能拉高房价。

综上所述，国内外学者对于房产税对房价的影响研究已经非常全面，而大部分学者都只研究了房产税政策单个因素对房价的影响，并未研究房产税与其他相关政策共同作用时对房价的影响，因此本文将建立量化模型研究房产税与其他相关政策共同作用的组合效应。

2. 研究的基本内容与方案

2.1 研究的基本内容及目标