项目背景 一、毕设背景 本毕业设计为房地产评估，是根据不同的估价方法，遵循相应的估价原则，按照一定的估价程序，采用科学的估价方法，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估计和推测性的判断。

选取的评估对象为南京市建邺区燕山路98号东原印长江1、2、3号楼住宅及商业房地产，评估总建筑面积45510.4㎡，分摊土地面积9102.3㎡。

评估目的为估价委托人了解估价对象房地产的市场价值提供参考依据。

经现场查勘，估价对象位于南京市建邺区，该区大力发展大力发展商住一体的房地产业。

评估过程中对估价对象所处的建邺区以及周围商圈进行深入的调查研究，了解估价对象周边的房地产市场的环境，同时了解国家及地方的有关政策法规和标准，确定影响评估价值的因素。

结合搜集到的资料，并采用较为常用的市场比较法、收益法对评估对象进行市场价值评估。

二、项目概况 估价对象所在项目位于南京市建邺区燕山路98号，处于燕山路与集庆门大街的交汇处， 所在位置距离2号线集庆门大街站700m，距离应天大街高架入口800m；地块周边有集庆门大街、燕山路两条主干道和华山路一条次干道，规划中地铁9号线的鼓楼科技园站距离了本项目大约800m。

项目距离建邺万达广场约700m，距离南京市陶行知小学仅400m，距离南京市第一医院河西院区、江苏省老年医院分院这两所综合性医院分别为800m和1km。

项目总建筑面积约为67113.0平方米，其中，地上建筑面积约为50044.0平方米，项目主要功能为住宅、商业及相关配套设施，地下建筑面积约为17069.0平方米，由2栋高层1栋低层建筑以及一个商业综合体组成，物业主要用途为商业、住宅、地下室。

该项目为南京睿成房地产开发有限公司建设，建成于2019年，房屋保养状况良好。