论文总字数：55451字

摘 要

近年来，我国经济呈现快速发展的趋势，城市化进程不断加快，城乡居民可支配收入不断提高，人民生活水平不断提高，人们对消费的需求也越来越高，这些都是能够使得商业综合体出现的契机。但受限于人多地少的基本国情，以及商业综合体项目兼具不可逆、投资额大、回收期长的特点。因此，在投资前必须对商业综合体进行全方位的可行性研究分析，以此来确定项目是否可行。

本文先从全国房地产市场的投资环境以及当地市场需求状况这两个角度入手，全面分析当前房地产市场形势，从而确定了本项目开发的目标。本文的研究对象为浦口区江浦街道海桥路以南、绿水湾北路以东地块，我们采用SWOT分析法找出了项目的优势、劣势、机会和威胁；对项目进行了市场定位和产品定位分析；介绍了项目的规划设计方案，并详细安排了项目开发计划、实施进度计划以及经营方式；从静态和动态两个方面着重分析了项目的财务指标，包括偿债能力、营运能力和盈利能力；采用定量的方法进行敏感性分析和盈亏平衡分析，以此来确定项目的抗风险能力；采用定性的方法对项目的社会效益和经济效益进行了评估。

本文通过定性与定量的分析方法，对项目的各项指标进行深入地分析研究，论证了项目的可行性，最后得出项目具有良好的经济效益和社会效益的结论。因此，本项目可行。

关键词：商业综合体；可行性研究；财务指标；经济效益；社会效益

Abstract

In recent years, China's economy has shown a rapid development trend, the urbanization process has been accelerating, the disposable income of urban and rural residents has been continuously improved, the people's living standards have been continuously improved, and people's demand for consumption has become higher and higher. These are all opportunities that will enable commercial complexes to emerge. However, it is limited by the basic national conditions of people and land, and the commercial complex project has the characteristics of irreversible, large investment and long payback period. Therefore, it is necessary to conduct a comprehensive feasibility study on the commercial complex before investing to determine whether the project is feasible.

This paper starts with the investment environment of the national real estate market and the demand situation of the local market, and comprehensively analyzes the current real estate market situation, thus determining the target of the project development. The research object of this paper is the land south of Haiqiao Road and the east of Lushuiwan North Road in Jiangpu Street, Pukou District. We use SWOT to analyze identified strengths, weaknesses, opportunities and threats for project positioning and product positioning analysis. Introduce the project's planning and design plan, and detail the project's development plan, implementation progress and operation mode; analyze the project's financial indicators from static and dynamic aspects, including solvency, operational capability and profitability; use quantitative methods for sensitivity analysis And breakeven analysis to determine the project's ability to resist risks; use qualitative methods to assess the social and economic benefits of the project.

Through qualitative and quantitative analysis methods, this paper conducts in-depth analysis and research on various indicators of the project, demonstrates the feasibility of the project, and concludes that the project has good economic and social benefits. Therefore, this project is feasible.

Keywords: commercial complex; feasibility study; financial indicators; economic benefits; social benefits

目 录

摘 要 I

Abstract II

第一部分 全过程工作描述 1

第二部分 GZX3地块房地产项目可行性研究报告 7

第一章 项目基本情况 8

1.1 项目研究背景与意义 8

1.2 项目概述 8

1.3 项目地块说明 9

1.3.1 项目地址与四至 9

1.3.2 项目现状 10

1.4 土地使用性质 11

1.5 项目周边基础设施 11

第二章 项目投资环境与市场研究 12

2.1 项目投资环境优势分析 12

2.1.1 国民经济发展形势 12

2.1.2 社会环境 12

2.1.3 房地产政策 13

2.2 项目SWOT分析 15

2.2.1 项目优势（Strengths） 15

2.2.2 项目劣势（Weaknesses） 15

2.2.3 项目机会（Opportunities） 15

2.2.4 项目威胁（Threats） 16

2.2.5 SWOT矩阵 17

第三章 规划设计方案及建设条件 18

3.1 规划设计方案 18

3.2 建设条件分析 18

3.2.1 基础设施 18

3.2.2 项目区位条件 18

3.2.3 市政条件 18

第四章 消防安全以及节能措施 20

4.1 消防安全 20

4.2 节能措施 21

4.2.1 绿色建筑与节能设计概述 21

4.2.2 绿色建筑节能设计的方法 21

4.2.3 合理用能标准及节能设计规范 22

第五章 项目开发建设及经营的组织与实施计划 23

5.1 项目部组织机构及人员配备 23

5.2 项目的建设方式与施工组织 23

5.3 开发方案与设想 23

5.4 项目进度计划 24

5.4.1 编制月工作计划 24

5.4.2 签发施工任务书 24

5.4.3 做好施工进度记录 24

5.4.4 做好施工中的调度工作 25

5.4.5 横道图 25

第六章 项目投资估算与资金筹措计划 26

6.1 项目总投资 26

6.1.1 土地成本 26

6.1.2 前期工程费 26

6.1.3 建安工程费 27

6.1.4 公共配套设施费 29

6.1.5 开发间接费 30

6.1.6 不可预见费 30

6.1.7 开发费用 30

6.2 资金筹措及投入计划与贷款利息 30

第七章 项目收入及利润的估算 33

7.1 房屋销售单价 33

7.1.1 所在片区范围界定 33

7.1.2 片区房地产简评 33

7.2 销售总收入 35

7.2.1 主营业务年收入 35

7.2.2 销售年收入 36

7.2.3 出租年收入 36

7.3 项目利润 37

第八章 项目经济效益评价 38

8.1 财务内部收益率计算 38

8.2 财务净现值计算 38

8.3 投资利润率计算 41

8.4 投资回收期计算 41

8.5 项目经济效益评价指标汇总 42

8.6 贷款偿还能力分析 42

第九章 项目的不确定性分析 44

9.1 盈亏平衡分析 44

9.1.1 收入、成本、出租量的关系 44

9.1.2 盈亏平衡点 44

9.2 敏感性分析 46

第十章 项目社会效益评价及环境效益评价 51

10.1 项目社会效益评价 51

10.2 项目环境效益评价 52

10.2.1 主要污染工序 52

10.2.2 影响分析 52

第十一章 风险分析与防范 53

11.1 风险分析概述 53

11.1.1 风险的含义 53

11.1.2 风险与不确定性 53

11.1.3 风险分析程序 54

11.2 风险识别 54

11.3 风险评估 54

11.4 本项目的风险及应对措施 55

11.4.1 项目施工中的风险 55

11.4.2 经济效益风险 55

11.4.3 成本风险 55

第十二章 结论与建议 57

12.1 评估结论 57

12.2 有关说明与建议 57

第三部分 基于双边市场的房地产经纪活动研究综述 58

致 谢 64

参考文献 65

第一部分 全过程工作描述

全过程工作描述

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