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摘 要

房地产开发项目总投资是房地产产品的总成本费用之和。参照新的会计制度的规定，房地产开发项目总投资由开发成本与开发经营费用两大部分构成。房地产开发投资项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入；财务费用主要表现为开发项目总投资、经营成本和税金等各项支出。根据开发经营方式的不同，房地产开发经营又分为销售、租赁、自营或销租、销营、租售、租营等混合经营多种方式。房地产开发投资区别于一般建设项目投资是房地产开发项目可行性研究报告编制及评估需要把握的基本要点。

关键词：可行性研究；房地产开发

Feasibility Study Report of 2018G05 Section Project

Abstract

The total investment of real estate development project is the sum of the total cost of real estate products. According to the new accounting system, the total investment of real estate development projects consists of two parts: development cost and development and operation cost. The financial benefits of real estate development investment projects are mainly reflected in the sales revenue in the process of production and operation, and the financial expenses are mainly manifested in the total investment of development projects, operating costs and taxes and other expenditures. According to different modes of development and operation, real estate development and operation can be divided into sales, lease, self-operation or sale, sale, rent, rent and other mixed management modes. Real estate development investment is different from general construction project investment, which is the basic point to be grasped in compiling and evaluating the feasibility study report of real estate development project.

Key word：Feasibility study ；Real estate development

目录

摘要 I

Abstract II

前言 1

第一章. 投资项目的概况和必要性分析 1

1.1投资项目概况分析 1

1.1.1项目的提出背景分析 3

1.1.2项目的预期目标分析 3

1.1.3项目的投资环境分析 3

1.2项目建设必要性分析 4

第二章 市场研究 5

2.1市场调查 5

2.1.1准备阶段 ： 5

2.1.2调查实施阶段： 7

2.1.3调查结果处理阶段： 8

2.2市场预测 12

第三章.项目生产规模的确定 13

3.1.总体规划设计原则 13

3.2.总体规划设计的指导思想 13

3.3住宅建筑的平面布置 13

3.4项目定位 14

3.4.1产品定位 14

3.4.2客户定位 14

3.4.3形象定位 14

3.5建设内容 14

3.6户型设计 14

3.7 配套设施 16

3.8主要技术经济指标 17

第四章. 项目开发经营周期 18

第五章.项目投资估算 19

5.1 投资估算的编制依据 19

5.1.1 投资估算的编制依据 19

5.1.2 投资估算的范围及组成 19

5.2方案投资估算 19

5.2.1 工程费用 19

5.2.2预备费用 22

5.2.3建设期贷款利息 22

第六章销售收入估算及资金筹措方案 24

6.1收入估算 24

6.1.1 销售单价 24

6.1.2 销售面积、机动车停车位的确定 24

6.1.3 销售比例以及销售计划的确定 24

6.2资金筹措方案 25

第七章.项目财务分析及评价 26

7.1 财务经济分析 26

7.1.1 基本财务报表 26

7.1.2财务评价指标的计算与分析 28

第八章.社会评价与环境影响评价 30

第九章.项目的不确定性及风险分析管理 31

9.1 不确定性分析——敏感性分析 31

* 单因素敏感性分析（采用Excel表格） 31

9.2风险管理 33

9.2.1风险分析 33

9.2.2风险防范 33

第十章 总结与致谢 34

10.1总结 34

10.2致谢 35

参考文献 36

科技小论文 37

毕业设计过程描述 40

前言

我国建筑市场竞争很激烈，项目的实施策划水平必将决定投资方以及总承包方的经济效益以及生存前景。 因此，必须通过前期策划来保证工期、质量，以及目标成本，这样的话我们才能在激烈的竞争中生存下去。

投资项目的概况和必要性分析

1.1投资项目概况分析

NO.新区2018G05地块位于南京市江北新区，天浦路以北、丰字河路以东地块。含有商住混合用地和商办混合用地项目，占地约26936.84㎡。NO.新区2018G05中A分区的商住混合用地，总出让面积72863.50㎡，容积率为1.01≤R≤2.8，高度H≤100；B分区的商办混合用地，总出让面积31510.37㎡，容积率为1.01≤R≤4.5，高度H≤150。

图1.1-1地块分布

图1.1-2地块概况

图1.1-3地块现状

1.1.1项目的提出背景分析

1. 从项目自身分析：项目本身为商住与商办混合用地，可开发酒店式公寓和商品房用于销售，部分物业自留经营。若所建产品的性能和档次与同行业的产品比较有较强的竞争力，项目投产后能凭借较低的成本和较好的质量很好的满足消费者的需求和市场的需求；并且该产品运用的生产工艺和技术为行业领先，必能对行业的发展起到积极的推进作用。准确的项目定位，不超过B地块地上总建筑面积的25%以及A地块中地上商业面积控制地上总建筑面积的30%的生产规模，良好的市场环境定会为投资人和企业带来良好的经济效益。
2. 从宏观方面分析：首先，该拟建项目符合国家技术政策和产业政策的要求；其次，该拟建项目顺应南京经济运行趋势，对协同增长三大需求、加快结构转型步伐、促进新经济保持较快增长、助力发展质量效益提升、加快配套设施升级有重要作用；并且，该拟建项目符合环境保护和可持续发展的要求。

1.1.2项目的预期目标分析

2018G05地块拟建酒店式公寓，采用先进装配式建筑技术，预计经济指标合格，项目预期目标与（项目微观和宏观中分析得）兴建理由吻合，预期目标十分合理，可付诸于实践。

1.1.3项目的投资环境分析

该拟建项目面积小，低总价，投资风险小，转让出租回报大。

一、虽然从租金方面来讲，酒店式公寓的门槛要比普通公寓来得高一些，但是从酒店式公寓的出租的容易程度、管理难易程度、单位大小来讲，都是十分容易控制的。但是，由于酒店式公寓属于较高档的项目，需要运用的资金相比而言较多，所以，要想盈利可能要花更长的时间，因此比较适合中长线的耐心投资者。

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